Eski eser niteliğindeki yapıların değerlemesinin ülkemizdeki durumu

Özellikle kentlerde yeni yapılaşma alanlarının hızla artmasıyla, geleneksel dokuların çoğunluğunda bütünlük bozulmuş, bütün içinde farklı özellikte alt bölgeler oluşmaya başlamış, ülkemizde çoğu yerleşimde, geleneksel yapılar yeni yapıların içinde tekil olarak kalmıştır.
    

Özellikle 1980-85 sonrası büyük ivme kazanan yeni yapılaşmalar ve rant politikaları, geleneksel dokular karşısında ciddi tehdit oluşturmaya başlamıştır. Bunun yanında deprem, bakımsızlık, terk edilmişlik, tutarsız koruma yaklaşımları, yapılan planların uygulamalarla örtüşmesi sorunu ve kent bünyesinde hızla artan kaçak yapılaşma geleneksel dokuları günden güne yok etmiştir. Bunun yanı sıra koruma adına alınan kararlarda, halen birçok ilde geçiş dönemi koşul ve şartlarının uygulanması yani, on yıl önceki kente göre yapılmış olan koşulların günümüzde kullanılması, verilen kararların ne derece doğru olabileceğinin şüphesini gündeme getirmekte, bu sebeple planlamaların son dönem kent gereksinmelerine göre yenilenmesi şart olmaktadır. Ülkemizde gayrimenkul sektörünün gelişmesiyle birlikte taşınmaz değerlerin ekonomi içerisindeki öneminin artması, eski eser niteliğindeki özellikli yapılar için Avrupa Birliği'ne uyum adına çıkarılan yeni yasalar, kurum mülklerinin alımı satımı, devir takasta bedelinin tespiti, finansal sektör ve tarihi özellikteki yapılar için oluşan yeni ihtiyaçların gibi etkenler pazar gelişimine katkıda bulunmuştur. Bütün bu gelişmeler sonucunda pazar içerisinde yeni yeni ihtiyaçlar oluşmuş, eski eser niteliğindeki yapıların değerlemesi ve işlemleri alımı satımı ve yeniden işlevlendirilerek değerlendirilmesi bu ihtiyaçlar içerisinde tartışmasız büyük önem kazanmıştır.    
    

Geleneksel yapılar özelinde son dönemlerde dokuları kurtarmak adına yapılan çeşitli çalışmalar, tek yapı restorasyonu özelinde büyük kentlerde başlamıştır. Bunun en önemli sebebi olarak da, kentler üzerindeki turizm ve etkisi gösterilebilir. Bu etki göz önünde bulundurulduğunda, verilen yeni işlev daha çok, otel / pansiyon, cafe-restoran ve kendi özgün işlevini devam ettiren yaklaşımlar olan, konut olarak sınıflandırılmaktadır.  Ülkemizde maalesef kimi zaman yapı özeline bakıldığında, hiç müdahale yapılmadan bırakılan evler, olumsuz onarımlardan daha iyi durumdadır.  Bu farklılık da uygulama sonrası yapının gayrimenkul değerini arttırmasını gerektirirken tam tersine özgün değerinin azalmasıyla gerçek öz değerini azaltmaktadır. Bu tarihi yapıların değeri  belirlenirken özgünlüğü, detayları yapı malzeme v.b. özellikleri hiçe sayılarak yalnızca arsa ve rant değeri üzerinden gayrimenkul değeri belirlenmektedir. Bu bakımdan bu yapılarla ilgili kararlar(koruma kurul, alan geliştirme ve koruma)da bireysel ya da tek yapı özelinde değil, bütünü içine alan genele yönelik alan çözümleri geliştirilmeli ve bu çözümler yalnız geleneksel doku için değil, geleneksel-yeni için aynı paralellikte ele alınmalıdır.  Ancak bu tip çözümlerle gayrimenkul sektörü içerisine de yön verecek yeni açılım ve değerlendirme yöntemleri geliştirildiği takdirde de bu yapılar gerçek hak ettiği özgün değerine ulaşabilir. 
    

 Bu bakımdan kentlerin içinde özellikle geleneksel konutların günümüz koşul ve gereksinmeleri adına yapılacak uygulamaların tanımlanması, bu konuda özel/tüzel kişilerin yönlendirilmesi adına eski eser değerleme ve kapsamındaki danışmanlık hizmeti ve değerlendirilmesi oldukça önemlidir. Eski Eser Değerleme işlemi eski eser konusunda uzman, ehliyetli, güvenilir kişi ve firmalarla taşınmazın gerçek değerinin belirlenmesini sağlarken kimi yerde de gelecek kuşaklara doğru bir şekilde aktarılması ve aynı zamanda kentin geleceği adına verilecek karar-önlemlerin belirlenmesi adına da iktisadi hayat içerisinde tartışılmaz büyük bir öneme sahiptir.

Ebru ÖZ
Mimar-Gayrimenkul Değerleme Uzmanı
Lal Gayrimenkul Değerleme A.Ş
[email protected]

***Bu yazının yazılmasındaki yardımlarından dolayı yardımcım Y.Mimar - Restorasyon Uzmanı Gökçe Deniz Şenol'a teşekkür ederim.