Emlak Kulisinde baþlatýlan soru-cevap konularýnýn artýrýlmasýyla daha çok kiþinin sorularýna cevap bulmaya çalýþacaðýz.... Köþe yazýlarýmýz günlük olmadýðý için piyasa hakkýnda anlýk yorum yapmamýz mümkün deðil... Amacýmýz genel anlamda yol göstermeye çalýþmak, doðru bakýþ açýlarýný yerleþtirmek....
Yaþadýðýmýz piyasada en önemli gösterge döviz kurlarýnýn seviyesi... Bu nedenle ilk yazýmda döviz fiyatlarýna dikkat çekmeye çalýþtým... Son bir haftada USD fiyatlarý diðer krizlerde yaþadýðýmýz farklý bir yükselme davranýþý gösterdi... Her atladýðý seviyeden geri gelmeleri çok sýnýrlý oldu ve yükselmeye devam edeceði hissi verdi... Hatta 1,62 seviyeleri konuþuldu ki, bugün gerçekten 1,62 seviyesinde soluklandý... Þžu anda genel bir yükseliþe devam edeceði beklentisi hakim... Büyük ihtimalle yarýn (Perþembe günü) sabah daha yüksek bir USD kuruyla güne baþlayacaðýz...
Bu sefer yerli yatýrýmcýnýn büyük kýsmý YTL'ye geçmekte acele etmedi ve çýkmak zorunda olan yabancýya daha pahalý bir bedel ödetti.... Yýllar önce Japonya'da yaþanan krizde (ki gayrimenkul ilintili bir krizdi) yerli halkýn tesellisi zararýn büyük kýsmýnýn yabancý yatýrýmcýlar tarafýndan yaþanmasýydý... Belirli sayýda yatýrýmcý benzer þekilde sevinebilir fakat etkileri kýsa vadede para kazanan dahil tüm Türk vatandaþlarýný etkileyecek...
Ýlk sýrada etkilenecekler tabii ki dövize endeksli kredinin cazibesine kapýlmýþ ve tedbirini yeterince hýzlý alamamýþ olanlarýmýz... Daha sonra, piyasa küçülmelerinden çoðumuz etkileneceðiz... Yurtdýþýna giden ihracat yüklemeleri azalmaya baþladý bile... Enflasyonla mücadelemiz de çok büyük darbe alacak... Þžimdiye kadar cost-driven enflasyon yaþadýk, düþük kur buna yardýmcý oldu... Þžu anda ise çaremiz demand-driven enflasyonun yeterli olmasýnda fakat maliyetlerin kura endeksli artmasý kaçýnýlmaz. Kur seviyeleri bu þekilde yükselmeye devam eder ve geri gelmezse çok farklý rakamlar karþýmýza çýkacaktýr... Kýsa vadede umulmadýk seviyelere çýkabiliriz. Önemli olan sular durulduðunda ya da yaþadýðýmýz sürecin sonundaki seviyeler...
Yaþadýðýmýz günlerde çoðu uzmanýn gayrimenkul yatýrýmýný tavsiye etmesi pek olasý görülmüyor... Diðer yandan çok iyi bildiðimiz bir þey var ki her zamanýn bir fiyat seviyesinin olmasý... Ýyi fýrsatlar yakalayan sýnýrlý sayýda yatýrýmcýnýn iþlem yaptýðý da bir gerçek... Bu yatýrýmcý tipinin büyük kýsmýnýn dövize yatýrým yapmayý seven kitle olmasý da þaþýrtýcý deðil... Yüksek kur seviyesinde YTL'ye geçip konut yatýrýmýný tercih ediyorlar... Özellile döviz ve kira yatýrýmý dýþýnda geliri sevmeyenler bu günlerde aktif... Amacýmýz konut kredisi hakkýnda tartýþmak, fakat günümüz dinamiklerini analiz etmeden, asýl konumuza aðýrlýk vermemiz de çok saðlýklý olmayacak....
Dövize endeksli krediyi tavsiye ederken sadece 'faizi düþük te ondan' ya da 'þu para birimini kullanýn çünkü USD, EUR artarken bu para birimi o kadar artmýyor' gibi açýklama getirmeyeceðiz... Kendi söküðünü dikebilenler olarak o günün koþullarýna göre karar verebilmeyi tartýþacaðýz.... Günümüz karmaþasýnýn biraz daha durulmasýný bekleyelim fakat 'illa' diyenler için yazýmýn sonunda günümüzün koþullarýna uygun bir kaç tavsiye vermeye çalýþacaðým...
Unutmamamýz gereken bir altýn kuralý daha hatýrlayalým: 'Piyasa bir yerlere gidecekse gidecektir'... Uzun soluklu trendlerin bozulmasý çok kolay deðil... Bunun en iyi örneði de kýsa bir süre önce deðerlenme trendine giren USD'nin ABD merkezli mali kredi yaþanmasýna raðmen deðerlenmeye devam etmesidir. 'Hiç bir þey eskisi gibi olmayacak, ABD güç kaybecek' denilen, ABD etkisinin azaltýlmasýnda bir fýsat yakalandýðýný düþünen bazý ülkelerin varlýðýnýn olduðu bir zamanda Dollar'ýn deðer kaybetmesi beklenmez miydi? Ya da 'safe haven' olarak adlandýrýlan Ýsviçre para birimi CHF'in Ýsviçre bankalarýnýn ciddi darbe aldýðý bir dönemde Euro'ya karþý deðer kazanmasý normal bir davranýþ mýdýr? Yoksa alýþkanlýklarýn bir sonucu mudur? Almanya'da ekonomi ve finans sektörü ABD ve Ýsviçre'den çok daha kötü olduðu için mi Euro her iki para birimine karþý deðer kaybediyor? Yoksa bunun nedeni dünyada servetlerin dollar ile ifade edildiðinde anlamlý olmasý ve yýllardýr süregelen euro gibi para birimlerinde para kazanma döneminin sonuna gelinmesi mi?
Türkiye'ye dönersek, iki gruba ayrýldýk. Ýlk grup 'iyi ki dinamikler 2001 krizi öncesi gibi deðildi, yoksa halimiz nice olurdu' diyenler, Ýkinci grup ise 'hani bize bir þey olmazdý' diye isyan edenler... Küresel krizin reel ekonomiye etkilerini henüz tam anlamýyla hissetmedik, bu nedenle mevcut durumumuzu biraz küresel oyuncularýn kendilerine has sýkýntýlarýyla açýklamak gerektiðini savunacaðým. Piyasalarý sadece döviz fiyatlarýyla açýklamak çok yanlýþ olacaktýr. Kurlarýn hýzlý artmasýnýn en büyük nedeninin, likiditeye ihtiyacý olan fonlarýn fiyat ne olursa olsun ödemek zorunda olduðunu ve alýcý talebini satýþla karþýlayacak yerli yatýrýmcýnýn beklentiyle acele etmediðini unutmayalým... Faiz ve Borsa cephesine bakalým... Yandýk bittik denilen bir dönemde faizlerin yükseliþi çok mu dramatik? Þžu anda faizlerin %40-50 hatta 100leri görmesi alýþtýðýmýz kriz çeþitlerinden deðil mi? Peki yaþadýðýmýz hangi krizde borsa en azýndan belirli seanslarda taban taban gitmeden, çoðu kaðýtta alýcýsýz kalmadan direndi? Tarihte hiç olmadýðý kadar yabancý sahipliliði oranýnýn yüksek olduðu ve de endeksin tarihi tepe seviyesinden geldiði bir dönemde, sert düþüþler olsa da tüm kaðýtlarýn taban olduðu, alýcýsýz kaldýðý günler yaþýyor muyuz?
Zor günler bizi bekliyor ama ne yaþadýklarýmýzý küçümseyelim, ne de tek bir yere bakarak yaþadýðýmýz sýkýntýlý günleri olduðundan fazla büyütelim... Býrakalým o hep çok kazandýðýný anlatýp bitiremediðimiz yabancý yatýrýmcý bedeli ödesin...
Ýlk yazýmda tüm pozisyonunu bir seferde deðiþtirmeyi düþünenlere beklemesini, zaman kollayanlarýn ise küçük parçalar halinde kademeli YTL'ye dönmesini tavsiye etmiþtim.
Yarýn (Perþembe günü) yüksek açýlacaðýný düþündüðüm seviyelerden %20-50 ye varan dönüþ gerçekleþtirilebilir... Tahminim son parça için biraz daha yukarýlarda fýrsat yakalanacaðý... Bu benim tavsiyem, fakat siz kendi içgüdülerinizle karar verin... Algýlamanýn ne zaman deðiþeceðine karar verin ki, daha sonra üzülmeyin....
Yazacak çok konumuz var ama en azýndan konut yatýrýmýna kararlý, fýrsat yakaladýðýný düþünlere bir kaç tavsiyeyle birireyim:
Nakit ödeyecekseniz sorun yok...
Kredi alacaksanýz ve döviz riskini alamýyorsanýz, YTL krediden þaþmayýn, ödeme gücünüze uygun vade seçin. Kýsa vade alamýyorsanýz bile en azýndan bir süre sonra faiz oranlarýnýn düþmesi durumunda %2 ceza ödeyerek refinansman yapabileceðinizi unutmayýn. Taksitleri ödeyebildiðiniz sürece uzun vadeli kredi kullanmanýzda sorun yok...
Eðer bir projeden kredi kullanýyorsanýz belirli bir peþinat ödeme yapýp, satýcý firmaya 1-2 sene sonrasýna borçlanmayý teklif edersiniz. Ortam düzeldiðinde banka kredisine geçersiniz. Tabii ki 1-2 sene sonra kredi koþullarýnýn daha iyi olacaðýnýn garantisi yok, fakat bugünden o güne baktýðýmýzda mantýklý görünüyor... Tedbirlerinizi alarak deneyebilirsiniz... Maceraya atýlmadan....
Eðer döviz riskini alýyorsanýz bu seviyelerden deneyebilirsiniz... Kötü haber ise bir çok bankanýn oranlarýný aþýrý yükseltmesi ve YTL'yle aralarýndaki marjýn azalmasý. Ýyi iliþkilerinizin olduðu bir bankadan iyi oran/vade almayý deneyebilirsiniz. Oran yüksek dahi olsa siz kurlarýn ileride düþecek olmasýna oynuyorsunuz. Ýleride düþük orandan refinansman þansýnýz olacaðý gibi, kurlarýn düþmesi durumunda YTL'ye de geçebilirsiniz. Ýyi zamanlarda dahi eklediðim tavsiyeyi atlamayacaðým: Döviz riskini almaya iþtahlý olsanýz dahi bir süre sizi idare edecek yedek akçeyi bir kenara ayýrýn. Örneðin minimum 6 ay.... Maceraya atýlmayýn...
Eðer illa dövize endeksli kredi alayým diyorsanýz Japon yenini tavsiye ederim, tabii eðer bankalarýn geri çekildiði bir dönemde uygun þartlar bulabilirseniz... Sakýn 'en düþük faizi var da ondan' tavsiyesi yaptýðýmý düþünmeyin... Bundan 1 ay öncesine kadar JPY tavsiye edeceðim para birimi olmazdý. CHF ya da EUR derdim... Þžu andaki parite seviyesiyle kur dönecek diyenlere daha iyi bir fýrsat vadediyor... Tekrarlamak istiyorum, þartlarýnýz uygun deðilse maceraya atýlmayýn...
Bir sonraki yazýmýzda biraz daha konu bazýnda odaklanabileceðimizi umuyorum... Þžimdilik kur nereye kadar gidebilecek, izlemeye devam....
Sevgilerimle,
Nejat ÖZONAY
Yazdýr