Konut sektöründe modern pazarlama-reklam yöntemleri ile proje aşamasındaki gayrımenkuller büyük reklam kampanyaları ile satışa sunulmaktadır. Bir çoğu henüz proje aşamasında iken satışa konu edilen konutları satın almak isteyen tüketiciler için son derece önemli uyarılar. Ülkemizde, konut sektöründeki hızlı yükselişe bağlı olarak, sektörde, pazarlama konusunda uzman kuruluşlarca, son derece iddialı reklam kampanyaları düzenlenmektedir.Bu kampanyalar içerisinde, henüz proje aşamasında iken satışa konu edilen konutlar, tüketiciler için özel bir önem taşımaktadır. Son günlerde, medyaya da yansıdığı üzere, kötü niyetli bir kısım şirketlerin kitlesel mağduriyete yol açan eylemlerinin daha çok proje aşamasında iken satışa sunulan konutlar ile ilgili olduğu görülmektedir. Proje aşamasında satışa konu edilen bir konutun resmi tapu belgesi (irtifak veya kat mülkiyet) kural olarak bulunmadığından, proje aşamasında satışa konu edilen konutlar ile ilgili olarak, tüketicilerin son derece titiz ve dikkatli olması gerekmektedir. Satış esnasında tarafınıza gösterilen projenin, bir örneği satış elemanlarından alınmalıdır. Tarafınıza gösterilen İnşaat projesinin ilgili idari birimlerce onaylı olup olmadığını kontrol edilmelidir. Bu örnek proje ile birlikte, konutun bulunduğu yer Belediyesi İmar Müdürlüğüne giderek projeyi incelemeniz yararlı olacaktır. Bu incelemede, satış elemanları tarafından size gösterilen proje ile resmi kurumlarca onaylanan projenin aynı olup olmadığına dikkat edilmelidir. 2) Yüklenici (müteahhit) şirketin, aşamalarda oluşan duruma göre, projede değişiklik yapabileceğini de unutmamalıdır. 3) İnşaat projesinin uygulanacağı arsanın, yüklenici-satıcı şirkete ait olup olmadığı araştırılmalıdır. İnşaatın yapılacağı arsa, yüklenici şirkete ait değil ise, yüklenici ile arsa sahipleri arasında usulüne uygun bir “kat karşılığı inşaat sözleşmesi” olup olmadığını bilmenizde yarar bulunmaktadır. Zira, taşınmaz satış vaadi niteliğindeki bu sözleşmeler, Tapu Kanunu 26, Noterlik Kanunu 60, Borçlar Kanunu 213 maddeleri uyarınca noter önünde düzenleme şekilde yapılamadıkça geçersizdir. Böyle bir durumda, arsa sahibi ile yüklenici şirket arasında uyuşmazlık çıkması halinde, mülkiyet hakkını edinmeniz (tapuyu almanız) oldukça güçtür. 4) Proje ile birlikte, varsa, yüklenici şirket ile arsa sahibi arasındaki “kat karşılığı inşaat sözleşmesi” nin yazılı bir suretini almak, hatta, sözleşmenin tarih, yevmiye numarası kullanılarak, sözleşme hükümlerinin ilgili Noterlikten teyidinin yapılması faydalı olacaktır. 5) İnşaat projesinin uygulanacağı arsanın, kadastro-imar yönü araştırılmalı ve arsa üzerinde ileride doğacak mülkiyet hakkınızı “kısıtlayıcı” nitelikte tedbir-ipotek-haciz-kamulaştırma şerhi vs olup olmadığı bilinmelidir. 6) Satın aldığınız konutun, yüklenici tarafından projeye aykırı imal edilmesi halinde, bu konutun, İmar Kanunu uyarınca Belediye tarafından yıkılması söz konusu olabileceği gibi, yüksek miktarda idari para cezası ödemek zorunda kalabilirsiniz.. 7) Almayı düşündüğünüz konut proje aşamasında ise, resmi nitelik taşımayan, adi nitelikte, satış protokolü vs başlıklı bir belge imzalayın. Ancak, bu adi nitelikte belgenin kural olarak size mülkiyet hakkını (konutun resmi tapusunu) tescili hakkını doğurmayacağı bilinmelidir. Yani, adi nitelikteki bu gayrımenkul satış sözleşmesi, tüketiciye, ödemiş parayı, satıcı şirketten geri alabilmesi hakkını doğurmakla birlikte, mülkiyet hakkını( tapuyu) edinmeniz mümkün değildir. 8) Noterde düzenlenen bir “gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi”, tarafınızca, konutun bulunduğu yer Tapu Müdürlüğü nezdinde şerh edilmelidir. Aksi takdirde, noterde yapılan sözleşme, hak sahipliği yönündeki hukuksal durumunuzu güçlendirmeyecek, sadece ekonomik maliyetlerinizi arttıracaktır. Sözleşmenin, Tapu Müdürlüğüne şerh ettirilmesi işleminin harca tabi olması nedeni ile maliyeti olduğu unutulmamalıdır. Bu konuya gelecek yazıda devam edeceğiz. E-mail: mehmetparlak@emlakkulisi.com
Bu makale 08 Ağustos 2007 Çarşamba günü girildi ve 2811 kisi tarafından okundu. |
