Kat mülkiyetine konu olan taşınmazlarda “ortak yerler” in kullanımı, tamiri genellikle kat malikleri arasında sorun oluşturmaktadır. Bir apartmanda nelerin “ortak yer-eşya” olup olmadığının tespiti önemli bir konudur. Ayrıca, ortak yer kapsamında bulunan bir bölüm veya eşyanın kat malikleri tarafından hangi usul ve esaslar etrafında kullanılacağı-tamir edileceği de önemlidir. Bilindiği üzere, binalardaki ortak yerler Kat Mülkiyeti Kanununda düzenlenmiştir. 1965 tarihli 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, 14.11.2007 tarih, 5711 sayılı Kanun ile değişikliğe uğramıştır. Anılan Kanun değişikliği ayrı bir yazıda detaylı olarak değerlendirilecek olmakla birlikte, kanunun “ortak yerler” ile ilgili yeniliklerine bu yazıda değineceğiz.
1) Apartmanlarda Ortak Yerler Nelerdir?
Kat mülkiyetine konu olan bina ve apartmanlarda “ortak yer” kavramı Kat Mülkiyeti Kanunun 4 ncü maddesinde düzenlenmiştir. Kanunun 4 ncü maddesi, kanunda sayılanlar dışında “ortak yer”; tespitinin mümkün olduğunu düzenlemektedir. Ortak yerler; binada kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulurken tapu memuru huzurunda resmi olarak yapılan sözleşme ile kararlaştırılabilir. Ancak, anılan Kanun; ortak yerlerin neler olduğunu genel olarak tek tek sayma yöntemini kullanarak belirlemiştir.
Bu çerçevede; kat mülkiyetine konu olan bir yapının; “temelleri,ana duvarlar, avlular, tavan-taban, merdivenler, asansör, kapıcı daire ve odaları, genel kömürlük, ortak garaj, kalorifer daireleri, su depoları, sığınaklar, su,hava gazı, elektrik tesisleri, telefon-radyo-televizyon için ortak şebeke ve antenler, sıcak-soğuk hava tesisleri, çatılar, bacalar, genel dam terasları, yağmur olukları, yangın merdivenleri…” ortak yer olarak saptanmıştır.
Öte yandan; yukarıda sayılanlar dışında kalmakla beraber, apartmanın ortak kullanımı ve faydalanması için zorunlu olan bölüm ve eşyalar da “ortak yer” kavramı içerisinde değerlendirilmektedir.
2) “Ortak Yerler” Hangi İlke ve Kurallara Göre Kullanılmalıdır? 5711 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun Bu Konuda Getirdiği Yenilikler Neler?
Yukarıda belirtilen ortak yerlerin ne şekilde kullanılacağı konusu Kat Mülkiyeti Kanunun 19 ncu maddesinde düzenlenmiştir. KMK 19 ncu maddesi, tüm kat maliklerine; ana gayri menkulün bakımı-güzelliği- mimari durumu ve sağlamlığını müştereken koruma yükümlülüğü getirmektedir. Ancak; Kanun; ortak yer kapsamındaki alan ve eşyalardaki “inşaat-onarım-boyama ve badana” işlerini kat maliklerinin 4/5 inin yazılı onayı ile yapabilme imkanı vermektedir. Kat malikleri ortak yerlerde bireysel kararları ile değişiklik-tadilat vs yapamazlar.
Ortak yerlerde kat maliklerinin yukarıda belirtilen değişiklikleri yapabilmeleri, 14.11.2007 tarihli kanun değişikliği öncesinde “oybirliği” şartına bağlı olarak yapılabilmekteydi. Dolayısıyla, ortak yerlerde işlem yapılabilmesi yeni değişiklik ile görece olarak kolaylaştırılmıştır.
Öte yandan; 14.11.2007 tarihli Kat Mülkiyeti Kanunu “ortak yerler” konusunda eski kanunda bulunmayan özel bir düzenleme getirilmiş bulunmaktadır. Kanunun 19 ncu maddesinde “ ortak yer ve tesislerdeki bir bozukluğun ana yapıya veya bağımsız bir bölüme veya bölümlere zarar verdiğinin ve acilen onarılması gerektiğinin veya ana yapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun mahkemece tespit edilmiş olması halinde, bu onarım ve güçlendirmenin projesine ve tekniğine uygun biçimde yapılması konusunda kat maliklerinin rızası aranmaz.” denilmektedir. Bu düzenleme; eski kanuna göre oldukça faydalı bir açılım olarak kabul edilmelidir.
3) “Sığınak, Kapıcı Dairesi, Kömürlük” Ortak Yer Sayıldığından, Kiraya Verilmesi “Oybirliği” Veya “4/5” Oy Çoğunluğu İle Karar alınmasını Gerektirir.
Kat Mülkiyeti Kanunun 4 ncü maddesine göre; “sığınak, kapıcı dairesi, kömürlük” ortak yer kapsamında kaldığından, eski Kanun dönemindeki tüm yüksek Mahkeme içtihatlarında bu yerlerin kat maliklerinin “oybirliği” ile vereceği bir kararla kiraya verilebileceği kabul görmekteydi. Ancak, 14.11.2007 tarihli Kanun değişikliği, “ortak yerler” de yapılacak değişikliklerde 4/5 oy çokluğu temel ilkesini benimsemiştir. Bu değişiklik nedeniyle, kanaatimizce; bundan sonraki dönemde kat maliklerinin 4/5 inin oyçokluğu ile söz konusu yerler kiraya verilebilecektir.
(KMK 19 ncu maddesi uygulamaları ile ilgili eski Mahkeme kararlarında oybirliği şartı aranmaktaydı. Ancak, KMK 19 ncu maddesinde yapılan değişiklik ile birlikte Mahkeme uygulamalarının da değişeceği düşüncesini taşımaktayım.)
4) Ortak Yer Niteliğindeki Çatıdan Sızan Suyun Verdiği Zararlardan Kat Malikleri Arsa Payı Oranında Sorumludur.
Kat Mülkiyeti Kanunun 4 ncü maddesine göre “çatı” ortak yer kapsamındadır. Bu nedenle, ana taşınmazın çatısından kaynaklanan su sızması nedeni ile bağımsız bölümde veya eşyalarında hasar oluşan kat maliki, diğer kat maliklerinden arsa payları oranında zararının tazminini isteyebilir. Bu hususta, Yargıtay 18. Hukuk Dairesi’ nin 24.03.2005 tarih, 2005/ 34 Esas, 2005/ 2787.K sayılı örnek kararı da mevcuttur.
E-mail: mehmetparlak@emlakkulisi.com
Kat Mülkiyetine konu olan apartman ve binalarda “ortak yer” ler nedir? 14.11.2007 tarih ve 5711 sayılı “Yeni” Kat Mülkiyeti Kanunun “ortak yerler” e ilişkin düzenlemeleri neler? “Sığınak, kapıcı dairesi, kömürlük, çatı” gibi ortak yerler kiraya verilebilir mi? Çatıdan sızan suyun bağımsız bölüme verdiği zarardan kim sorumlu tutulmalıdır? 
