Kat mülkiyetine konu olan apartmanlarda; apartmanın ortak ihtiyaçlarının neler olduğu ile bu ihtiyaçların hangi usul ve ilkeler etrafında ödeneceği sık karşılaşılan sorunlardandır. Birçok komşuluk ilişkisinin özünü tehdit eden(?) boyutu olması nedeni ile “ortak giderler” konusunun düzenlendiği Kat Mülkiyeti Kanununun 20 nci maddesi üzerinde bir kısım açıklamalar yapmak istiyorum. Apartmanın Ortak Giderleri Nelerdir?
“Ortak gider” kat mülkiyetine konu olan ana taşınmazın varlığı, devamı, onarımı vb. gerekliliklerin yerine getirilmesi için zorunlu her türlü masraftır. Kat Mülkiyeti Kanunu; “genel gider” kavramı etrafında konuyu kavramlaştırmaktadır. Somut olarak ise, ana taşınmazın; kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderleri ile taşınmazın sigorta primleri ile; taşınmazın ortak yerlerinin bakım, onarım; güçlendirme giderleri, yönetici aylığı ve ortak tesislerin işletme giderleri ortak-genel gider kapsamındadır. Ortak tesislerin işletme gideri kapsamında; asansör, kalorifer, hidrofor,yakıt, elektrik,su giderleri sayılabilir.
Ortak Giderler Kat Malikleri Tarafından Eşit Miktarda Ödenmek Zorunda mıdır?
Kat Mülkiyeti Kanununa göre; eşit olarak ödenecek ortak giderler ile kat malikinin arsa payı oranında ödenecek giderler açık-net olarak saptanmıştır.
Eşit Katılımı Gerektiren Ortak Giderler: Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderleri için toplanacak aidat-avansa kat malikleri eşit olarak katılmak zorundadır.(Anılan kişilerin maaş; fazla mesai; sigorta primleri bir bütün olarak değerlendirilmektedir.)
Arsa Payı Oranında Katılımı Gerektiren Ortak Giderler: Ana taşınmaz sigorta edilmiş ise sigorta primleri ile apartmanın ortak yerlerinin bakım, onarım; güçlendirme giderleri, yönetici aylığı ve ortak tesislerin işletme giderleri konusunda kat malikleri
“arsa payı” oranında ortak giderlere katılmak zorundadır. Ayrıca; ortak giderlerin ödenme usulü konusunda kat malikleri kurulu; kat mülkiyeti kanununa uygun bir toplantı ve karar yeter sayısı ile farklı bir katılım-ödeme yöntemi belirleyebilir.
Genel Giderlere Katılmayan Kat Maliki İcra Takibine Maruz Kalabilir.
Kat mülkiyetine konu bir ana taşınmazda konut veya işyeri sahibi olanlar, yukarıda belirtilen ortak giderlere katılmak yükümlüğü altındadır. Belirtilen giderlere katılmayan veya geç ödeme yapan malikler icra takibine maruz kalabilirler. Ayrıca, Kat Mülkiyeti Kanunun 20/2 fıkrası uyarınca aylık %5 gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür.
Genel giderler ile ilgili gecikme tazminatı aylık %10 iken; 14.11.2007 tarih, 5711 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun ile %5 e düşürülmüştür.
Kapıcının Kıdem Tazminatından Kat Malikleri Diğer Kat Malikleri İle Eşit Oranda Sorumludur.
Konut kapıcılığı iş akti uyarınca yürütülen bir meslektir. Kat mülkiyetine konu olan bir apartmanda kapıcılık yapan bir işçinin; ücret, sigorta primi ve kıdem tazminatı alacakları yönünden kat maliklerinden her biri eşit olarak sorumludur. Bu sorumluluk, belirtilen borçların yasal olarak ödenmesi gereken tarihte tapuda malik olan kişiye aittir.
Yakıt Giderlerinin Dairelerin Kullanım Alanına Göre Paylaşılması Kararlaştırılabilir.
Merkezi ısınma sistemine göre yakıt kullanılan bir apartmanda; Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) uyarınca yakıt giderinde gider paylaşımı kural olarak arsa payı oranına göre yapılmaktadır. Kat Malikleri Kurulu, yasal toplantı-karar oranlarına uymak şartı ile giderlerin paylaşım esasını
“dairelerin kullanım alanı” ölçüsü ile değiştirebilir. Özellikle, arsa payı ile daire kullanım alanı arasında farklılıklar ortaya çıkan taşınmazlarda bu tür bir uygulama hakkaniyete daha uygun düşmektedir. Avukat Mehmet Parlak
E-mail: mehmetparlak@emlakkulisi.com
