Adil Bey konut satın alırken nelere dikkat ediyor? -1

Konut alıcısı Adil Bey, konut satın almanın insan yaşamının en önemli kararlarından biri olduğunu, konunun yasal, ekonomik, sosyal, kültürel, teknik, bürokratik ve psikolojik birçok boyutu bulunduğunu bilmektedir. Bu nedenle, konut satın almadan ya da bir konut projesinde yatırım yapmadan önce iyi bir çalışma yapılmasına, konu uzmanlarının görüşlerinin alınmasına gereksinim duymaktadır.

Adil Bey, titiz bir şekilde konuyu inceledi ve konut satın alırken dikkat etmesi gerektiğini düşündüğü hususları ayrı ayrı belirledi. Bu hususlardan başta Tapu Sicil Müdürlüğü, Belediye ve yüklenici ile ilgili olanları, konut satın almada ya da konut projelerine yatırım yapmada, öncelikli olarak dikkate alınması gereken çok önemli hususlar olarak değerlendirdi.

Adil bey, konut alıcılarının ciddi sıkıntılarla karşılaşmamaları için saptadığı hususları gruplandırarak aşağıdaki şekilde özetledi: 

1. Satın alınacak konutun ya da konut projesinin bağlı bulunduğu Tapu Sicil Müdürlüğü’ne gidilerek, gayrimenkule ait tapu kütüğündeki mevcut kayıtlar incelenmelidir.

 

      Bu incelemede, 

1. Gayrimenkulün kime ya da kimlere ait olduğu,
2. Gayrimenkule ilişkin hisse oranları,
3. Gayrimenkul üzerinde irtifak (kullanım) hakkı olup olmadığı,
4. İpotekli olup olmadığı,
5. Satışa engel bir tedbir kararı bulunup bulunmadığı,
6. Kat irtifakının kurulup kurulmadığı, kurulmasına herhangi bir engel olup olmadığı,
7. Almak istenen bağımsız bölümün tapuda kayıtlı olup olmadığı,
8. Yüz ölçümü,
9. Gayrimenkulün Yönetim Planı,
10. Arsa sahibinin müteahhide uyguladığı tapu şerhleri,

 

öğrenilmelidir… 

2. Satın alınacak konutun ya da konut projesinin bağlı bulunduğu belediyeye gidilerek, ilgili İmar Müdürlüğü’nden satın alınacak yerin mevcut kayıtları incelenmelidir.

 

        Bu incelemede, 

1. Gayrimenkulün son imar durumu,  1/1.000, 1/5.000 ölçekli imar planları ile daha üst ölçekli imar planlarının bulunup bulunmadığı,İnşaat ruhsatı,
2. Belediyedeki onaylı proje,
3. Ana gayrimenkulün ve satın alınmak istenen bağımsız   bölümün mevcut imar durumu ve projesine uygunluğu,
4. Gayrimenkulün birikmiş vergi borcu olup olmadığı,
5. Gayrimenkulün son emlak beyanname değeri (Emlak beyanname değeri, tapu alım satımı sırasında ödenecek en az harç miktarının belirlenmesinde önemli olacaktır.),
6. Gayrimenkulün Anıtlar Kurulu Kararı’nı ilgilendirecek bir hususun olup olmadığı, Sit alanı içinde bulunup bulunmadığı,
7. Gayrimenkul üzerinde doğrudan ya da dolaylı olarak İSKİ, Çevre ve Orman Bakanlığı gibi herhangi bir resmi merciin tasarrufunun bulunup bulunmadığı,
8. Konutun iskânının bulunup bulunmadığı ya da iskân alımını engelleyen bir hususun olup olmadığı,
9. Bölgenin depremsellik durumu,

 

öğrenilmelidir… 
 

3. Konut ya da konut projesini satışa sunan inşaat şirketinin dürüst, deneyimli, nitelikli ve ekonomik olarak güçlü olduğundan emin olunmalıdır.

 

    Bu değerlendirmede, 

    a.  Şirketin daha önce yaptığı ve bitirdiği konut projelerinin olup olmadığı,

2. Taahhüt ettiği süre sonunda alıcılara konutları teslim edip etmediği,

    c.  Firmanın güvenilir olup olmadığı,

    d. Projenin arkasındaki güvencenin ne olduğu,

    e. Şirketin müşteri memnuniyetine verdiği önem,  

   iyice öğrenilmelidir. 

4. Konut ya da konut projesinin Sözleşmesi,  Teknik Şartnamesi, ödeme durumu ve   resmi evrakları incelenmelidir. 

1. Alıcı, Satış Sözleşmesini dikkatlice okumalı, mümkünse sözleşmeyi konu uzmanlarına inceletmelidir.
2. İnşaat şirketinin alıcıya ne tür evraklar verdiği, kat irtifaklarını tesis ettirip ettirmediği, kat irtifakı tesis edilmemişse, tesis edilmesinde herhangi bir engelin bulunup bulunmadığı, saptanmalıdır.
3. Konutun ya da konut projesinin tapusu, imar durumu, projesi, ruhsatı, varsa iskan belgesi gibi resmi belgeleri incelenmelidir.
4. Müteahhidin alıcıya teslim edeceği konuta ait, yapacaklarını tanımladığı ve kullanacağı malzemelerin niteliklerini açıkça belirttiği, teslim süresinin ve şeklinin açıkça ifade edildiği ve taraflarca birlikte imzalanan “Teknik Şartname” iyi okunup incelenmelidir.
5. Teknik Şartname’de kullanılacak malzemelere ilişkin “marka ve kalite” net olarak tanımlanmalıdır.
6. Müteahhidin söz verdiği süre sonunda inşaatı bitirememesi ve konutu teslim edememesi durumunda günlük ya da aylık bazda alıcıya ne kadar cezai tazminat ödeyeceği kayıt altına alınmalıdır.
7. Satışa sunulan konutun peşinat miktarı, aylık ödeme planı, kredi durumu, faiz oranı,     kredi alınan para cinsi, aylık ödemelerin sabit ya da değişken olması durumu, ara ya da balon ödemelerin yapılıp yapılamayacağı, hesabın istenilen zamanda kapatılıp kapatılamayacağı, faiz oranlarındaki artış ve azalışların ödemeleri nasıl etkileyeceği, banka ile yapılan sözleşmelerin niteliği kesin olarak öğrenilmelidir.

 

5. Konut ya da konut projesinin ekonomik değeri ve

    değerlenebilirliliği incelenmelidir.

    Bunun için,

    

1. Gayrimenkulün çevresine kazandırdığı ya da  kazandıracağı artı değeri,
2. Kiracıları ya da olası kiracılarının niteliği,
3. Mevcut ya da olası kira değeri,
4. Kira süreleri, kira sözleşme koşulları,
5. Yönetim şirketinin etkinliği,
6. Çevredeki gayrimenkullerin satış ya da kira değerleri,
7. Bölgenin gelişim yapısı,
8. Alışveriş merkezlerine, sağlık kuruluşlarına, okullara yakınlığı,
9. Ana ulaşım hatlarına yakınlığı ve ulaşım kolaylığı,…

 

        gibi gayrimenkulün ekonomik değerini etkileyen hususlar

        incelenmelidir.   

Dr. Turgut Enginoğlu

turgut.enginoglu@ym.com.tr