İpotekli konut başkasına satılabilir mi?

Üzerinde “ipotek” bulunan bir konut tapuda bir başkasına satılabilir mi? “İpotek” taşınmazın devrini engeller mi?

Üzerinde ipotek bulunan bir konut malikinin, bu konutu başkasına satmasının mümkün olup olmadığını cevaplamadan önce ipoteğin ne olduğu hakkında kısa açıklama yapmam gerekiyor.

1) İpotek nedir?

İpotek; bir borç için bir taşınmazın teminat olarak gösterilmesini içeren özel bir mülkiyet hakkıdır. Gayrimenkul hukuku deyimi ile söylersek  “sınırlı ayni hak” tır. İpotek ilişkisi, bir  “alacaklı”, bir “borçlu” ile bu ilişkiyi teminat altına alan bir taşınmazı zorunlu kılar.

“İpotek” denildiğinde, kural olarak; bir alacağı güçlendirmek için borçlu şahıs; kendisine veya başka bir şahsa ait taşınmazı alacaklı lehine teminat göstermektedir.  İpotek; ancak ve kesinlikle tapuda kayıtlı bir taşınmaz üzerinde kurulabilmektedir. Tapuya kayıtlı olmayan bir taşınmaz üzerinde “ipotek” kurulamaz. Ayrıca, taşınmazın, “konut”, arsa”,”arazi” vs nitelikte olması önemli değildir.

Aslında işin özü şu: Alacağınız var ve bu alacağınızı çek-senet vb. belgelerle teminat altına almak dışında, daha sağlam bir güvence arıyorsunuz. Borçlu çekini-senedini ödemediğinde, borçlunun bankada hesabı yada adına kayıtlı taşınmazı yoksa alacağınızı nereden-nasıl alacaksınız? İşte böyle bir durumda, bir kısım tapu masraflarını göze alıp, borçluya veya onun yerine bir başkasına ait taşınmaz üzerinde ipotek hakkı kuruyorsunuz. Borç ödenmediğinde de İcra-İflas Kanunu çerçevesinde “ipoteğin paraya çevrilmesi yolu ile icra takibi” başlatıp, taşınmazı satarak alacağınıza kavuşuyorsunuz.

2) İpotekli konut başkasına satılabilir mi?

Ana soruya gelince; Türk Medeni Kanunu 888 ve ilgili mevzuat uyarınca, üzerinde ipotek bulunan konut maliki, bu konutu bir başka sahsa satabilir. Satışın yapılmasını engelleyen bir yasal düzenleme bulunmamaktadır.  

Peki, böyle bir satış işleminin riski nedir?

İpotekli bir konutun bir başkasına satılması halinde alıcı; ipotek borcunun alacaklıya ödenmemesi halinde satın aldığı konutun icra müdürlüğü aracılığı satılmasına katlanmak zorunda kalacaktır. Zira, yeni malik, konutu ipotek hakkı ile sınırlı olarak kazanmaktadır.   Bu durum; bir çok yüksek Mahkeme kararında “ .. kredi borcunun teminatı olarak banka yararına ipotek edilen ve paraya çevrilmesi yoluyla takibe konu taşınmazların maliki tarafından üçüncü şahsa satılmış olması teminat olma niteliğini ve alacaklının haklarını ortadan kaldırmaz.” şeklinde açıkça ortaya konulmuştur.

Dolayısıyla, ipotekli bir konutu satmak konusunda genel olarak bir hukuki sorun bulunmamaktadır. Ancak, ipotek alacaklısı ile borçlu arasındaki sözleşmede bu durumu sınırlayan hükümlere dikkat edilmelidir.

Av. Mehmet Parlak
mehmetparlak@emlakkulisi.com