Küresel krizin ilk aylarında adeta duran emlak piyasası, "düÅ?üÅ?te artık dibe geliniyor" görüÅ?ünün aÄ?ırlık kazanması ile hareketlendi. ABD, İngiltere gibi krizi en derin hisseden ülkelerin yanında, Türkiye'de de emlak piyasasında özellikle son 1-2 aydır bir kıpırdanma gözleniyor. Emlakçılar, son 1 aydır iÅ?lerin krize raÄ?men açılmaya baÅ?ladıÄ?ını belirtiyor. İstanbul'un Anadolu yakasında en hareketli emlak piyasası, verilen ilanlara bakılacak olursa Maltepe ilçesi. Büyük gazetelerin ilan sayfalarında Maltepeli emlakçılar adeta sütunlar dolusu ilanlar veriyor. Bu hareketliliÄ?in nedenini Maltepeli emlakçılara sorduk...

Son 2-3 yıldır Maltepe'nin sahil semtlerinde hareketlilik olduÄ?unu, ancak krizle birlikte iÅ?lerin adeta bıçak gibi kesildiÄ?ini aktaran bölgedeki emlakçılar, "Yeni yılla birlikte ise nispeten bir canlanma oldu. Hatta, mart ve nisan ayında bu hareketlilik iyice arttı" diyor.

Maltepe'deki bu kıpırdanmada, emlak fiyatlarının artık dip seviyelere yaklaÅ?tıÄ?ı beklentisi de etkili oldu. "Fiyatlar artık daha geriye gitmeyecek" beklentisi ile,özellikle ihtiyaç sahiplerinin alımları baÅ?ladı. Emlakçılar, bu konuda "Geçen yıllarda özellikle yatırım amaçlı alıp satanlar vardı. Hatta, istediÄ?i kârı gördüÄ?ünde aldıÄ?ı yeri haftasında satanlara bile rastlıyorduk. Krizde ise piyasa adeta durdu. YılbaÅ?ına kadar ikinci el fiyatları geriledi. Şubat ayından sonra bir canlanma gözlemledik. Bölgemiz, Kadıköy'ün deÄ?erli semtlerinde ev alamayanlara ve Avrupa yakasının keÅ?mekeÅ?inden daha sakin bir bölgeye geçmek isteyenlere hitap ediyor."Å?eklinde yorum yapıyor.

Geri dönüÅ?ler de baÅ?ladı

Adalar'a nazır semtleriyle cazibesi son yıllarda kaybolmadan devam eden Maltepe, ulaÅ?ım imkanlarının geliÅ?mesi ve metronun gelmesi ile merkezi bir bölge haline geldi. Deniz otobüsü ve trenle ulaÅ?ım imkanı bulunan ilçede, otobüs ve minibüs hatları geliÅ?miÅ? durumda. Anadoluray'ın (metro) da devreye girmesi ile bölgenin geliÅ?imi hızlanacak. E-5 hattında yükselmeye baÅ?layan plazalar ise ilçeye ayrı bir hava katıyor. E-5 hattının ticari gayrimenkulde daha da geliÅ?mesi bekleniyor

Anadolu yakasının Pendik veya Tuzla ilçelerinin merkeze uzak olduÄ?unu düÅ?ünenlerin, hatta son 10 yılda ortaya çıkan yeni konut bölgelerine uyum saÄ?layamayanların; merkeze yakın, sakin bölge olarak Maltepe'yi tercih etmeye baÅ?ladıÄ?ını söyleyen emlakçılar, bu konuda Å?u bilgileri veriyor:

"Maltepe sahili, Küçükyalı, Ã?amlık bölgesi, Altıntepe, İdearlete sahil kesimleri ve minibüs yolu ile E-5 arasında kalan kesim, son yıllarda zaten ilgi görmeye baÅ?lamıÅ?tı. E-5'ten yürüyerek Küçükyalı, Adatepe, İdealtepe'nin sahil tarafına ulaÅ?mak 10 dakikayı bulmaz. Bu semtler önemli bir çekim merkezi. Kadıköy'ün sahil semtlerine ve BaÄ?dat Caddesi'nin hareketli bölümüne göre, Maltepe sahil semtleri daha uygun fiyatlı konut alma imkanı sunuyor. Son 5-6 yıldır yeni geliÅ?en bölgelere de göç veren Maltepe, son 2 yıldır geri dönmek isteyenlerin talebine de sahne oluyor.â?�

Lüks konuta talep de iyi

Maltepe Küçükyalı'da emlakçılık yapan Garanti Emlak sahibi Fuat Bulut, Avrupa yakasından Maltepe sahil semtlerine talep olduÄ?unu belirterek, "Hatta öyle ki, düÅ?ük fiyatlı evlerin yanında yüksek rakamlı olanlara da talep var. SatıÅ?a çıkardıÄ?ımız evlerin çoÄ?u yüksek fiyatlı, buna raÄ?men üst gelir grubundan talep var. Fiyatlar bölge içinde nispeten yüksek gördüÄ?ümüz fiyatlar; Kadıköy'ün Caddebostan, ŞaÅ?kınbakkal, Suadiye, Fenerbahçe, KalamıÅ? gibi semtlerine nazaran daha uygun" diyor. Depremden sonra yapılan, lüks konutların Anadolu yakasının en gözde semtlerine göre daha hesaplı olduÄ?unu belirten Fuat Bulut; Å?u bilgileri veriyor:

"Kadıköy ilçesinde BaÄ?dat Caddesi, Ã?atalçeÅ?me, Suadiye, Caddebostan'a nazaran; sahile ilk parsel arayanlar, büyük daire arayanlar veya müstakil yer arayanlar için burada alternatifler var. 2 ila 4 katlı, deniz gören müstakiller de var. Bu tip müstakillerde fiyatlar 1 milyon dolardan baÅ?lıyor 6 milyon dolara kadar gidiyor. Eski sayfiye yeri olan bölgemizde eski köÅ?klere de özel bir kesimin talebi var. En uygun daireler 60-70 bin liradan baÅ?lıyor. 100 bin liranın altında fiyata satılan ikinci el dairelerin çoÄ?u dükkandan bozma. Bu yerler 1+1 veya 2+1 konuta çevriliyor. Belediyeden tadilat projesi çıkarılıyor, dükkan eve çevriliyor. Sanayi elektriÄ?i veya suyu da, meskene çevrilebiliyor. Bugün ucuz gördüÄ?ümüz yerlerin çoÄ?u bunlar. Sıfır binalarda ise giriÅ? katlarda bile daire fiyatları minimum 125 bin lira. YılbaÅ?ına göre fiyatlarda artıÅ?lar oldu. YılbaÅ?ında giriÅ? katlarda 100-110 bin liraya sıfır daire alınabiliyordu. Minibüs yolunun üst tarafında ise E-5'e yakın yerler var. Oralarda biraz daha uygun fiyata daire bulunabilir. İkinci eller 80 bin liradan baÅ?lıyor."

Fındıklı bölgesi yeni geliÅ?iyor

Maltepe'ye baÄ?lı E-5 ile Tem'in arasında kalan Fındıklı ise yeni geliÅ?en bir bölge. Fındıklı'da 80 bin liradan baÅ?layan sıfır daireler var. KayıÅ?daÄ?ı'na komÅ?u olan Fındıklı'da eski binalarda 60-70 bin liraya da ev bulmak mümkün. Fakat bunlar krediye uygun olmayan, hisse tapulu arazilerde yapılmıÅ? binalarda yer alıyor. Fındıklı'da krediye uygun daire arayanların yeni binaları tercih etmesi gerekiyor. Fuat Bulut, "Avrupa yakasından bile müteahhitler Fındıklı'da inÅ?aat yapıyor. Fındıklı, yeni bir yerleÅ?im bölgesi. E-5'in üst tarafında kalan Aydınevler de yeni geliÅ?iyor. Aydınevler'de deprem sonrası giriÅ? daireler 100-110 bin liradan baÅ?lıyor. 150 bin liraya kadar daire bulmak mümkün. Dubleksler ve lüks daireler, deniz de görürse 300-350 bin liraya kadar gidiyor" Å?eklinde deÄ?erlendirmede bulunuyor.

E-5 hattında metro hareket getirir

Maltepe'de minibüs yolunun deniz tarafında, az da olsa deniz gören 15-20 yıllık 2+1 daireler, 200 bin liradan baÅ?lıyor, deniz gören dairelerin fiyatları ise 450-500 bin aralıÄ?ında. Daha büyük metrekareli ikinci el evlerde fiyatlar 500 bin liradan baÅ?lıyor, 800 bin liraya kadar çıkabiliyor. Deprem sonrası yapılan binalarda ise 500 bin dolardan baÅ?layıp milyon doları geçen lüks daireler var. Maltepe ilçesinde, BaÄ?dat Caddesi'nin uzantısındaki bölüm dahil olmak üzere ticari gayrimenkulde ise durgunluk devam ediyor. Fuat Bulut, "Şu an kiralık iÅ?yeri çok. Satılık konutlarda hareket var ancak kiralık konutlarda da ticari gayrimenkuldeki gibi durgunluk devam ediyor. Kira fiyatları düÅ?tü. Okulların tatil olması ile birlikte hareketlenme baÅ?lar. Gidenler, gelenler, tayini çıkanlar ile kiralık canlanır" diye konuÅ?uyor. E-5 kenarında Aydınevler, metro inÅ?aatının hareketlenmesi ile önem kazanmıÅ?. Hem de Kenan Evren KıÅ?lası'ndan dolayı subayların hareketlendirdiÄ?i bir bölge...

Dragos'un etekleri villa bölgesi

İlçede deÄ?erli konutlar; Altıntepe, Küçükyalı-Ã?amlık, Adatepe, İdealtepe ve Maltepe merkezin sahil kesiminde yer alıyor. Dragos'un eteklerine doÄ?ru olan bölümde de mülkler çok deÄ?erli... Dragos'un eteklerinde ise genelde villa tipi yapılaÅ?ma var... Denize hakim tepede villa fiyatları 1.5 milyon dolardan baÅ?lıyor. Maltepe merkez ile sahil tarafında ise yeni daireler 150-200 bin liradan baÅ?lıyor. Merkeze yakın, E-5 üstünde kalan Zümrütevler'de ise sıfır daireler 90 bin liradan baÅ?lıyor.

Emlaktürk Gayrimenkul'ün sahibi Ahmet Remzi TaÅ?lıca, "Eski İstanbulluların dediÄ?i gibi, sahil tarafı sayfiye yeri. Küçükyalı'dan Maltepe merkeze doÄ?ru olan bölge eskiden sayfiye yeriydi. Varlıklı aileler yazlık olarak kullanırdı. Zaman içinde hem Å?ehrin merkezine yaklaÅ?tı, hem ulaÅ?ım kolaylaÅ?tı. Nezih semtler halen bir sayfiye yeri olarak algılanıyor" ifadelerini kullanıyor. Ã?zellikle Altıntepe, Küçükyalı, Adatepe gibi bölgeler belirli bir gelir seviyesine sahip kiÅ?ilerin tercih ettiÄ?i yerler olduÄ?una iÅ?aret eden, TaÅ?lıca, â??Buralarda oturan insanlar belirli yaÅ?am kalitesine sahip. Sahil yolu, minibüs yolu ve E-5; hepsi 300-500 metre mesafede. Dolayısıyla insanlar bir yerden diÄ?erine rahat ulaÅ?ıyor. Bu anlamda İstanbul'un önemli merkezlerinden biri" diyor.

Ã?ekmeköy ve Kurtköy'e göç veriyor ancak geri dönüÅ?ler de oluyor

Gayrimenkul piyasasındaki durgunluktan etkilenen Maltepe'de son yıllarda ilginç bir geliÅ?me ise daha önceleri yeni geliÅ?en konut bölgelerine göç veren Maltepe'nin sahil semtlerinin, yavaÅ? yavaÅ? yeniden bu bölgelerden geri dönüÅ? almaya baÅ?laması... Ã?ekmeköy, Kurtköy gibi bölgelere önceki yıllarda taÅ?ınan bazı aileler yeniden, Maltepe'de oturmuÅ? altyapıya sahip Küçükyalı, Altıntepe, İdealtepe'de yer almak istiyor. Bu Å?ekilde talep, son 2 yılda artmıÅ? durumda. Maltepe, ulaÅ?ım imkanlarının daha da geliÅ?mesi ile aslında yatırım için de önemli potansiyel sunuyor. Metronun, her gittiÄ?i bölgede gayrimenkulü hareketlendirmesi, Maltepe için de gidilecek yol olduÄ?unun göstergesi... Şu an çok farklı fiyat alternatifi sunan Maltepe'de; kriz döneminde 2 oda 1 salon evini satıp 3 oda 1 salona geçenlere de rastlanıyor 

â??Burada 150-200 bin lira olan evin aynısı lüks semtte 400 bin liraâ?�

Emlaktürk'ün sahibi Ahmet Remzi TaÅ?lıca, Maltepe'nin sunduÄ?u bir avantajı Å?u ifadelerle dile getiriyor:

"İstanbul'ün lüks semtlerinde 300-400 bin liradan baÅ?layan daireler var. Burada benzer özellikte daireleri ise 150-200 bin liradan baÅ?layan fiyata almak mümkün. Bazı semtler önemli potansiyele sahip. 150-200 bin liraya ev almak için kullanıp, geri kalan parayı iÅ?inde deÄ?erlendiren, çocuÄ?una da bir ev alan çıkabiliyor. BaÄ?dat Caddesi'nin hareketli bir bölgesine göre bu bölge mukayese kabul etmez. Burası daha uygun. Evini deÄ?iÅ?tiren, yine aynı bölgeden daha büyüÄ?üne geçiyor. 2 odadan 3 odaya, 1 odadan 2 odaya gibi... Veya E-5'ten sahile yaklaÅ?mak için ev deÄ?iÅ?tiriyor."

Sahil yolu restoranlarla dikkat çekiyor BaÄ?dat Caddesi'nde her türlü ticaret var

Maltepe'nin BaÄ?dat Caddesi'nin uzantısı, Maltepe çarÅ?ı içi ve sahil yolu; ticari gayrimenkul açısından hayli geliÅ?miÅ? durumda.Bölgedeki emlakçılar, özellikle BaÄ?dat Caddesi'nin Küçükyalı bölümü ile Maltepe çarÅ?ının, kriz öncesi hareketli olduÄ?una vurgu yapıyorlar. Küçükyalı'da, minibüs yolu olarak da anılan BaÄ?dat Caddesi uzantısında; restoranlar, kebapcılar, cafeler hafta sonları semt sakinlerinin ilgisini çekiyor. Maltepe'nin ticari gayrimenkul anlamında en deÄ?erli noktalarından biri merkez... BaÄ?dat Caddesi'nin ŞaÅ?kınbakkal-Caddebostan bölümünde 100-150 metrekare dükkanlar kriz öncesi 30-35 bin dolara kiralanırken, Küçükyalı uzantısında ise rayiçler 5'te bir, 10'da bire kadar düÅ?üyor. Maltepe merkezde ise alıÅ?veriÅ? caddesinde 100 metrekare maÄ?aza kirası 5 bin lirayı geçebiliyor.
Okhan Şentürk/Ekonomist