İskan ruhsatı sorunları neler

Halk arasındaki yaygın olarak a € œiskan ruhsatıa €  olarak tanımlanan a € œyapı kullanma izin belgesia €  hukuk tekniği açısından ne anlama geliyor Bu belgenin verilmesinin önemi ne Ayrıca; iskan ruhsatı (yapı kullanma izin belgesi) bulunmayan bir binada oturmak ne tür riskler taşıyor    
 
Yapı Kullanma izin belgesi (iskan ruhsatı-raporu); bir yapının, inşaat ruhsatına, projesine, mimari ve fen kurallarına uygun olduğunu gösterir. Ayrıca, bu belge, binanın, kişilerin can ve mal güvenliği açısından sakıncası bulunmadığını ortaya koyan bir idari onaydır. Yapı kullanma izin belgesi bulunan bir bina teknik ve hukuki yönden tamamlanmış demektir. İdare hukuku açısından yapı kullanma izin belgesi verilmesi işlemi a € œizina €  mahiyetinde a € œicraia €  nitelikte bir idari işlemdir. Dolayısıyla; bir binaya yönelik olarak yapı kullanma izin belgesi verilmesi talebinin reddi işlemi idari davaya konu edilebilir.  
 

1) YAPI KULLANMA İZİN BELGESİ NEREDEN ALINIR İSKAN BELGESİ ALINMASI ZORUNLU OLMAYAN YERLER VAR MI  
3194 sayılı İmar Kanunun 30 ncu maddesine göre; belediyeler ve valilikler(il özel idareleri) yapı kullanma izin belgesini düzenleme yetkisine sahiptir. zetle, yapıya inşaat ruhsatını (yapı izni) veren kuruluş hangisi ise yapı kullanma izin belgesini de o vermektedir.

te yandan; PAİY (Plansız Alanlar İmar Yönetmeliği) 57 maddesi ile   a € œinşaat iznia €  ve a € œyapı kullanma iznia €  zorunluluğuna istisna getirilmiştir. Bu düzenlemeye göre; belediye mücavir alanı sınırları içinde bulunan köy ve mezralardaki yerleşik alanlarda a € œköy nüfusuna kayıtlıa €  ve a € œköyde sürekli oturanlarcaa €  inşa edilecek a € œkonut, tarım ve hayvancılık amaçlı yapılar ile köy odası, köy camii ve benzeri köy ortak yapılarıa €  inşaat ve yapı kullanma iznine tabii değildir. Bu tür yerlerde, inşaat ve yapı kullanma izni İmar Kanunu çerçevesindeki belirlenen kural ve ilkelerle yürütülmemektedir. Ancak; yönetmeliğin 57 nci maddesinde belirtilen inşaat işleri için köy ihtiyar heyetinden izin alınması zorunluluğu bulunmaktadır.
 

2) YAPI KULLANMA İZİN BELGESİ ALINMASI İÇİN GEREKLİ BELGELER VE HARÇLAR NELER  

Bir binaya yapı kullanma izin belgesinin verilebilmesi için Belediye/Valilik bazı imalat ve belgelerin tamamlanmış olmasını zorunlu tutmaktadırlar. ncelikle, binanın teknik-mimari yönden sorunsuz olması ve binanın inşasında kullanılan malzemelerin Türk Standartları açısından geçerli olması zorunludur. te yandan, bina sahibinin, elektrik-su-vergi-sigorta borçlarının ödenmiş olması gerekir. Ayrıca; 2646 sayılı Belediye gelirleri Kanunun a € œİmar İle İlgili Harçlara €  başlıklı 80/f fıkrasına göre a € œyapı kullanma izin harcıa €  nın ödenmesi gerekir. Burada önemli konu şudur: Yukarıda belirtilen harcın ödenmesi, diğer mali-teknik yükümlülüklerin tamamlanmış-yerine getirilmiş olmasını müteakiben mümkündür. Sitedeki soru-cevap köşeme gelen birçok soruda bu ayrıntıya dikkate edilmediğini görmekteyim. Birçok vatandaş, a € œiskan ruhsatıa €  bulunmayışını sadece bu harç yükümlülüğünün yerine getirilmemesi ile ilişkilendirmektedir. Oysa, yukarıda belirtildiği üzere, yapı kullanma izin belgesinin alınamayışının en önemli sebebi, binada mali-teknik yönlerden sorun bulunmasıdır.  

3) YAPI KULLANMA İZİN BELGESİ ALINMAMASININ HUKUKİ SONUÇLARI NELER  
Yapı kullanma izin belgesi bulunmayan binalarda, İmar Kanunun 31 nci maddesine göre bir kısım kamusal nitelikli hizmetlerden yararlanmak mümkün değildir. Elektrik-su-doğalgaz vb. abonelikler bu tür binalara kural olarak verilemez. Ancak, kısmi yapı kullanma izni verilmiş ise izin verilen kısımlar bu hizmetlerden yararlanabilir. Ayrıca, özel hukuk bakımından isk܃ ¢nsız konut, aksine onay-rıza yoksa ise, ayıplı konut niteliğindedir. Ayıplı konut satımından kaynaklanan yasal hakların ilgili(satıcı) aleyhine dava yolu ile kullanılması mümkündür.

Av. Mehmet Parlak

mehmetparlak@emlakkulisi.com