Batıda TekirdaÄ?'a, doÄ?uda Kocaeli'ye doÄ?ru geniÅ?leyen İstanbul'da, deprem korkusu yüzünden son yıllarda Å?ehrin kuzeydeki konut projelerine ilgi de arttı, İstanbullular â??kuzey'e doÄ?ru büyük bir hareket baÅ?lattı. Birkaç yılda, arsa fiyatlarında yüzde 100 ile yüzde 500 arasında inanılmaz artıÅ?lar oldu.

İstanbul'da son sekiz yıldır konut talebi üzerinde "deprem korkusu" doÄ?rudan etkili oluyor. 1999'daki büyük Marmara depremleri, insanların konut tercihlerini etkiledi, nitelikli ve yönetmeliÄ?e uygun konutlara yönelim baÅ?ladı. İstanbul'da birçok yeni konut bölgesi oluÅ?turulurken, Toplu Konut İdaresi(TOKİ) ve KİPTAŞ da geliÅ?tirdiÄ?i projelerle konut ihtiyacına yönelik çözümler üretiyor.

İstanbul'da, Å?ehrin dıÅ? bölgelerinde imar problemi olmayan arsalara; Å?ehir içinde ise hazır imarlı arsalar daha çok primlendi. â??DoÄ?ru yerde doÄ?ru yatırım' için, bölge imar planlarını ve Å?ehir geliÅ?im doÄ?rultularını, yol baÄ?lantılarını çok iyi analiz etmek gerekiyor.

Ã?rneÄ?in; Kemerburgaz bölgesi... 2-3 yıl evvel metrekaresi 100 dolara arsa bulmak mümkünken Å?imdi metrekaresine 250 dolar verseniz bile arsa bulmanız çok zor.

BahçeÅ?ehir arkasında metrekaresine 20-30 dolar istenen arsalarda, Å?imdi birim fiyatları 100 doların üzerine çıktı. Arsa sahipleri de bu yükseliÅ?te panik yapıyor; bu yüzden talep azalmadıkça fiyatlara dizgin vurulamıyor. Bu da bazen belirsiz yükseliÅ?lere yol açıyor. Metrekaresine 100 dolar isteyip, karÅ?ısında bir anda müÅ?teri bulan satıcı, bu kez "Acaba ucuza mı veriyorum" çeliÅ?kisini yaÅ?ıyor. Son dönemde birçok emlakçı her türlü gayrimenkulde bu problemi yaÅ?ıyor.

İstanbul'da en çok prim yapan bölgeler olarak önce Mimaroba, BahçeÅ?ehir, İkitelli, Kemerburgaz, Riva, Ã?ekmeköy, Kurtköy, Tepeören, Akfırat'ın adı sayılıyor.

Zemini saÄ?lam bölgeler prim yaptı
Son iki senedir bu bölgelerde arsa fiyatlarını  takip etmek imkansız oldu. Bu bölgelere ilginin baÅ?lıca sebebi olarak â??deprem korkusu' gösteriliyor. Adeta, Å?ehrin güneyi deprem korkusu yüzünden kuzeydeki arsalarda üretilen yeni, zemini ve inÅ?aatları saÄ?lam konutlara geçti. Bu rüzgara, projesi olan firmalar daha hızlı cevap verdi. Kâr eden bu firmalar sermayelerini de derhal yeni projelere aktardılar.

Kuzeye hareket öncelikle Avcılar'dan İkitelli, BahçeÅ?ehir, Esenkent'e yönelik oldu. Yıllardır uzaklıÄ?ı sebebi ile boÅ? kalan Beylikdüzü, Mimaroba, Sinanoba'da deprem yönetmeliÄ?ine uygun yapılan projelerde evler doldu. Sürekli yeni projeler geliÅ?tiriliyor, bunlar da satılıyor.

Anadolu yakasında ise Maltepe, Kartal, Pendik sahil kesimi; Kurtköy, AtaÅ?ehir, Ã?mraniye, Samandıra, Ã?ekmeköy gibi yerlere taÅ?ınmayı tercih etti. Yıllarca boÅ? bekleyen Kurtköy'de toplu konutlar yapıldı. Sabiha Gökçen Havalimanı ve Formula-1 Pisti de bu geçiÅ?te çok önemli role sahip.

Levent-Maslak'ı geçen yok
İstanbul'da arsaların en deÄ?erli olduÄ?u bölge ise hiç Å?üphesiz Levent-Maslak hattı... Geçen yıl yapılan iki büyük arsa satıÅ?ı, bölgede bütün hesapları deÄ?iÅ?tirdi. Arsaların metrekare fiyatları 15 bin doları geçti. Yine, İstanbul'un Bodrum'u olacaÄ?ı söylenen Riva da müthiÅ? deÄ?er kazandı. Ã?ok iyi pirim yapan bölgenin deÄ?erlenmeye devam etmesi bekleniyor.

Yerli firmalar daha çok Å?ehir içinde kalan bölgelerde; rezidans, apart otel ve lüks konutlara ilgi gösterirken öncelikli olarak Å?ehir merkezini tercih ediliyor. Yabancı firmalar ise geliÅ?meye açık ve düzgün altyapısı olan, villa türünde yapılaÅ?maya uygun arsalarla ilgileniyor. Yabancılara gayrimenkul satıÅ?ları inanılmaz artıÅ?lar gösterdi.
Arsa yatırımının konut veya iÅ? yeri yatırımından ayrı deÄ?erlendirilmesi gerekiyor. Uzmanlar, "Arsa uzmanlık ister. İmar durumu, yola terkleri, İSKİ, Ã?evre BakanlıÄ?ı, Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kurulu, TEK ve daha birçok kurumun Å?erhlerinin incelenmesi gerekir. Ehil olmayan, kulaktan dolma bilgilerle arsa pazarlanamaz. Harita mühendisi, Å?ehir plancı veya mimara göstermeden, hatta yerini sınırları ile görmeden yatırım yapılmamalı" diye uyarıyor.

Ticari imarlı  arsalar da deÄ?erlendi
İstanbul'da ticari imarlı arsalar da müthiÅ? prim yaptı. Ticari yatırımın kendini amorti etme süresi konut yatırımına oranla daha kısa olduÄ?u için, önemli bir yatırımcı kitle ticari gayrimenkullere ilgi gösteriyor. Bu tercih; ticari amaçlı arsa yatırımlarına da deÄ?er kazandırdı. Yeni konut projeleri ve hedef alanlar içerisinde ticari imarlı alanlara ilgi her yıl daha çok artıyor. Konut imarlı arsalara nazaran ticari imarlı arsalar bu yüzden daha iyi prim yapıyor.

Bir çok yeni yerleÅ?im alanı oluÅ?masına paralel olarak; bu bölgelerdeki ticari imarlı arsalara yatırım yapıp gelecekte iyi bir market, alıÅ?veriÅ? merkezi, küçük sanayi sitesi olarak kullanılacak potansiyel yatırım sahibi olmak isteyenler var.

Ticari imarlı arsalar; yeni yerleÅ?imlerde 3-5 sene zarfında iyi prim yaptı. Bunu örneklemek gerekirse: AtaÅ?ehir yerleÅ?ik hayata geçmeden önce dükkan stoku prim yapmamıÅ?tı. Fakat daire almak yerine dükkan alanlar, hele iyi dükkanları seçebilenler bugünlerde çok iyi para kazandı. Bu sistem, özellikle arsa aÅ?amasında yatırım yapanlara çok kazandırdı. İstanbul'un Anadolu yakası, sanayi ve depolama amaçlı arsalar için daha çok tercih ediliyor. Anadolu yakasında özellikle Tuzla ve Gebze'de ciddi büyüklükte Organize Sanayi bölgeleri var ve bu bölgeler son derece profesyonel yönetilerek çalıÅ?ıyor..

Lojistik firmaları  taÅ?ınabilir
Şehrin ihtiyaçlarını karÅ?ılayan Harem Limanı'nın Tuzla ve Gebze civarına taÅ?ınması ihtimali de bulunuyor. Lojistik hizmeti veren firmaların bölgeye ilgisi arttı. Limanların iyi hizmet veren profesyonel sistemlerle donatılması da tercih sebebi. Avrupa yakasında da Hadımköy, Kıraç ve Esenyurt; sanayicinin gideceÄ?i adresler... İkitelli-GüneÅ?li civarı aÅ?ırı deÄ?erlendiÄ?i için, sanayi yapılanması imkansızlaÅ?tı. Avrupa yakasında Büyükçekmece, Küçükçekmece ve Terkos göllerinin bulunması, sanayinin belli baÅ?lı bölgelerde sınırlı kalması sonucunu doÄ?uruyor. Bu sıkıntı üzerine İkitelli hariç iyi yönetilen boÅ? arsaları olan bir organize sanayi bölgesi de yok. Söz konusu sıkıntı, Anadolu yakasını cazip kılıyor. Sanayi, limanlar, havaalanı ve Formula-1 Pisti'nin yer aldıÄ?ı bölge; ibreyi anadolu Yakasına çeviriyor. Avrupa yakasının tek cazibesi ise finans merkezi olması. Bir çok otel ve tarihi merkezler Avrupa yakasında. Bankaların bilgi iÅ?lem merkezleri de Anadolu yakasına kaymaya baÅ?ladı. Yapı Kredi Bankası Gebze'de, Anadolubank Kartal'da, Finansbank ve Citybank Ã?mraniye'de. Anadolu yakasının, finanskent için de öne çıktıÄ?ı dikkat çekiyor.

Müstakil ev yapmaya uygun bölgeler öne çıktı
İstanbul'un birkaç yıldır kuzeye doÄ?ru hızla geniÅ?lediÄ?ini söyleyen Turyap Yönetim Kurulu üyesi BaÅ?ak Soner, "Kuzeye doÄ?ru taÅ?ınma, güzel projeler üretilmesine baÄ?lı olarak sürecek. Bu geliÅ?im için, arsa üretiminin desteklenmesi Å?art" diye konuÅ?uyor.

İstanbul'un kuzeye doÄ?ru geniÅ?lediÄ?ine iÅ?aret eden Soner, bu konuda Å?u bilgileri verdi:
â??Şimdi Å?ehrin kuzeyinden de ileri gitmek gerekiyor. Ayrıca sadece kuzey deÄ?il, Å?ehir Kumburgaz'la ve doÄ?uda Gebze ile birleÅ?ti. Avrupa yakasında Güzelce, Ã?atalca, Mimaroba, BehçeÅ?ehir'in arkaları, Esenkent civarları, Kemerburgaz, Zekeriyaköy, Kilyos, Uskumruköy ve Demirciköy; Anadolu yakasında Riva, Ã?ekmeköy, AlemdaÄ?, ReÅ?adiye, Samandıra, Kurtköy, Akfırat ve Tepeören hedef bölgeler"  

Riva ve Kilyos'ta konut imarlı arsalar, Pendik ve Tuzla'da sanayi arsaları hızlı deÄ?erlendi
İstanbul'da konut ve sanayi imarlı arsalar hızlı prim yaptı. Buna göre; İstanbul'da konut bölgelerinde kuzeyin de kuzeyinde yer alan Kilyos, Riva gibi bölgeler hızla prim yapmaya devam ediyor. Sanayi bölgelerinde de, öne çıkan yerler, Å?ehrin doÄ?usunda kalıyor. Ele alınan bölgelerde; konut imarlı arsa fiyatlarında yüzde 10 ile yüzde 150 oranında artıÅ? var. AtaÅ?ehir, Küçükbakkalköy, Ã?ekmeköy, Şerifali gibi bölgelerde yüksek oranda artıÅ?ın nedeni; lüks konut projelerinin buralarda veya buralara yakın semtlerde yoÄ?unlaÅ?mıÅ? olması. 2006 yılına kadar yapılaÅ?manın büyük oranda tamamlandıÄ?ı ve rayiç deÄ?erlerin yerine oturduÄ?u Zekeriyaköy, Küçükköy, İçerenköy gibi yerlerde artıÅ? oranları daha düÅ?ük kaldı. YapılaÅ?manın hızlı olduÄ?u bölgelerden Kilyos, Riva gibi semtlerde ise artıÅ? daha yüksek. Sanayi arsaları ise Pendik ve Tuzla'da diÄ?er bölgelere göre daha yüksek oranda primlenmiÅ?. Bu da Pendik ve Tuzla'da sanayiye açılabilecek yeni arazilerin olmamasına ve seçeneklerin kısıtlı olmasına baÄ?lanıyor.   

Arsa yatırımı  yaparken bu kriterleri gözönüne alın
İstenilen tip (konut, ticaret, sanayi, depolama amaçlı) arsa seçimi.
Şehrin geliÅ?me yönü.
Yol baÄ?lantıları ve ulaÅ?ım imkanları.
Tapu, çap, coÄ?rafi Å?ekli, imar durumu.
Kurum görüÅ?leri (dereye göle yakınsa İSKİ, enerji nakil hattı geçiyorsa TEK, ormana yakınsa Orman ve Ã?evre BakanlıÄ?ı gibi ilgili kurumlara sorgulama)
Mutlaka uzman görüÅ?ü.
İyi fiyat araÅ?tırması.

Okan Şentürk/Ekonomist