Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri

Konut alıcısı için kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde en önemli nokta nedir? Arsa sahibi ile müteahhit arasındaki ilişki, konut alıcısını ilgilendiriyor mu?

Emlakkulisi.com da yayınlanan 50 ye yakın makalem içerisinde ara ara teğet geçerek değindiğim bir konu olmakla beraber, “kat karşılığı inşaat sözleşmeleri” ni merkeze alarak makale yazmadığımı fark ettim. Küçük kasabalardaki özel-istisnai durumlar dışında, ülkemizdeki tüm konut ve işyerleri “kat karşılığı inşaat sözleşmeleri” neticesinde müteahhitler tarafından üretilmektedir. Konut veya işyeri niteliğinde gayrimenkul alırken bu sözleşme türü hakkında bilgi sahibi olmanız çok önemlidir.

1) Kat karşılığı inşaat sözleşmesi arsa sahibi ile müteahhit arasında imzalanır.

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin tarafları “arsa sahibi” ile “müteahhit” tir. Arsa sahibi veya
müteahhit gerçek kişi olabileceği gibi bir şirket veya kooperatif olabilir.

Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri “tam iki tarafa borç yükleyen” bir sözleşmelerdir. Arsa sahibi, sözleşmeye konu olan arsasını müteahhite sözleşmeye uygun olarak teslim borcu-yükümlülüğü altındadır. Müteahhit ise sözleşme uyarınca kendisine teslim edilen arsada bina( konut-işyeri vs) yapıp arsa sahibine teslim yükümlülüğü altındadır. Müteahhit; yükümlülüklerini yerine getirip binayı teslim ettiğinde, arsa sahibi müteahhite; sözleşmeyle belirlenen bağımsız bölümlerin tapusunu devretmek zorundadır.

2) MÜTEAHHİTİN, ARSA SAHİBİNE KARŞI YÜKÜMLÜLÜKLERİNİ TAM OLARAK YERİNE GETİRİP GETİRMEMESİ ÇOK ÖNEMLİDİR.

Müteahhit ile arsa sahibi arasında imzalanan sözleşmede belirtilen hususlara uyulmamışsa, müteahhitten konut-işyeri satın alan gayrimenkul alıcısı bazı sıkıntılara maruz kalacaktır. Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde belirtilen teknik-hukuki özelliklere uygun olmayan ve/ veya ayıplı-eksik iş üreten bir müteahhit sözleşme ile kendisine isabet eden konut veya işyerini satmak hakkına sahip olamaz. Müteahhit bu duruma rağmen, adi yazılı bir protokolle kendisine düşen konutu veya dükkanı üçüncü bir şahısa satmışsa ne olacaktır?

İşte konunun sorun olarak ortaya çıkan yönü burasıdır. Kamuoyunda izlenen-dava konusu olan meselelerin %99 u buradan kaynaklanmaktadır. Böyle bir durumda, arsa sahipleri dükkan veya konutun tapusunu müteahhite de; müteahhitten adi yazılı veya noterlik sözleşmesi ile gayrimenkul satın alınan kişiye de devretmemektedir.

Bu sözleşmeler etrafında ortaya çıkan ve dava konusu olan uyuşmazlıklarda, gerek müteahhit gerekse ondan kişisel hakkını yazılı olarak devralan halefi üçüncü kişinin, bu hakkı arsa sahibine karşı ileri sürebilmesi için, müteahhitin sözleşmenin kendisine yüklediği yükümlülükleri tam olarak yerine getirmesi zorunludur.

Adi yazılı veya noterlik belgesi ile müteahhitten devralınan konut veya işyeri vasfındaki gayri menkulün dava yolu ile arsa sahibine karşı ileri sürülmesi halinde Mahkemeler inşaat sözleşmesi uyarınca müteahhitin arsa sahibine karşı yükümlülüklerini yerine getirip getirmediğini araştırmaktadır. Bina sözleşmeye uygun olarak tamamlanmışsa konut veya işyeri vasfındaki gayrimenkul davacı üçüncü kişi adına tescil edilmektedir.

Aksi takdirde “tescil” kararı ancak belirli koşullar(eksik iş bedelinin ödenmesi vs) sağlanmışsa verilmektedir. Genelde ise davalar reddedilmektedir. Bu halde, tapuyu devralamayan kişi, müteahhite ödemiş olduğu para ve faizi ile uğramış olduğu zarar karşılığını talep edebilmektedir.

Av. Mehmet Parlak
E-mail: mehmetparlak@emlakkulisi.com