Sermaye Piyasasý Kurulu (SPK) mevcut ekonomik durum ve piyasa þartlarýný dikkate alarak, gayrimenkul yatýrým ortaklýklarýnýn (GYO) halka açýlma zorunluluðunu düþürmeyi öngörüyor.

Kurul, GYO'larda çýkarýlmýþ sermayenin asgari halka açýlma oraný yüzde 49'dan yüzde 25'e indirilmesini de içeren, 'Gayrimenkul Yatýrým Ortaklýklarýna Ýliþkin Esaslar Tebliði'nde deðiþiklik yapýlmasýna dair tebliði kamuoyunun görüþe açtý.

Teblið deðiþikliðinde, GYO'larýn kuruluþunda, ortaklýðýn, çýkarýlmýþ sermayesinin asgari halka arz oranýnýn yüzde 49'dan yüzde 25'e düþürülmesi öngörülüyor. Buna göre, 'ani usulde' kurulacak GYO'larda ortaklýðýn, çýkarýlmýþ
sermayesinin asgari yüzde 25'i oranýndaki paylarýný, tebliðde belirlenen süre ve esaslar dahilinde halka arz etmek üzere kurulmuþ olmasý ve kurucularýn, ortaklýðýn çýkarýlmýþ sermayesinin asgari yüzde 25'i oranýndaki paylarýný, tebliðde belirtilen süre ve esaslar dahilinde halka arz edileceðini Kurul'a karþý taahhüt etmiþ olmasý gerekiyor.

Teblið ile GYO'larýn asgari baþlangýç sermayesi 10 milyon liradan 25 milyon liraya çýkarýlýyor.

GYO'ya dönüþecek þirketlerde ise ortaklýðýn, çýkarýlmýþ sermayesinin asgari yüzde 25'i oranýndaki paylarýn, tebliðde belirtilen süre ve esaslar dahilinde halka arz edileceði Kurul'a karþý taahhüt edilecek. Mevcut ödenmiþ sermayesi ile özsermayesinin her biri, 25 milyon liradan az olmayacak. Halen bu tutarlar 10 milyon liraydý.

Ortaklýklarca tebliðde belirtilen süre içerisinde yapýlacak halka arzlar sonucu asgari yüzde 25'lik halka açýklýk oranýna ulaþýldýktan sonra da, çýkarýlmýþ sermayenin asgari yüzde 25'i oranýndaki paylarýnýn halka arz edilmiþ pay niteliðinde olmasý zorunlu olacak.

Kuruluþ veya dönüþüm amacýyla baþvuruda bulunan ortaklýklarýn ortak ve yöneticilerinin tebliðde öngörülen þartlarý taþýmalarý, portföylerinde yer alacak/alan varlýklarýn ve bunlarýn portföy içindeki aðýrlýklarýnýn tebliðde belirtilen sýnýrlamalara uygun olmasý gerekiyor.

-LÝDER SERMAYEDARLARIN ASGARÝ GAYRÝMENKUL VARLIKLARININ TUTARI DA
ARTIRILIYOR-
Teblið ile GYO'larda lider sermayedar olabilmek için sahip olunmasý gereken asgari gayrimenkul varlýklarýnýn tutarý da artýrýlýyor.

Buna göre, gerçek kiþinin toplam menkul ve gayrimenkul varlýklarýnýn rayiç deðerinin en az 20 milyon lira, birden fazla gerçek kiþinin lider sermayedar olmasý halinde ise gerçek kiþi lider sermayedarlarýn menkul ve gayrimenkul varlýklarýnýn rayiç deðerinin toplamýnýn en az 25 milyon lira olmasý gerekiyor.

Halen, lider sermayedarlar için bu tutarlar, gerçek kiþilerde 10 milyon lira, birden fazla gerçek kiþi olmasý halinde ise 15 milyon lira düzeyindeydi.

Teblið ile GYO'larda kuruluþ veþa dönüþüm sözleþmesinin 1 ay içinde tescil ettirilmesi zorunluluðu getiriliyor. Buna göre, kuruluþa iliþkin esas sözleþme veya dönüþüme iliþkin esas sözleþme deðiþikliði, konuya iliþkin Kurul
iznini müteakip en geç 1 ay içinde ticaret siciline tescil ettirilecek.

GYO'larýn halka arz edilecek hisseleri için Kurul'a yapacaklarý baþvuruya iliþkin esaslar da yeniden düzenleniyor.

Ani usulde kurulan veya esas sözleþme tadili yoluyla GYO'ya dönüþen ortaklýklarýn, kuruluþlarýnýn veya esas sözleþme deðiþikliklerinin ticaret siciline tescilini takip eden 1 ay içinde, faaliyetlerin yürütülebilmesi için gerekli olan mekan, donaným ve personeli temin etmeleri ve organizasyonu kurmalarý, kaynaklarýnýn zorunlu giderler dýþýnda kalan kýsmý ile varlýk portföyünü oluþturmalarý, þekli ve esaslarý Kurulca belirlenecek halka arz baþvuru formunu ve formda belirtilen belgeleri tamamlayarak çýkarýlmýþ sermayelerinin asgari yüzde 25'ini temsil eden paylarýn halka arz edilmesi ve tüm paylarýn kayda alýnmasý talebiyle Kurula baþvurmalarý gerekiyor.

Mevcut tebliðdeki 'Kurulun, paylarýn ihraç edileceði piyasalarda önemli olumsuzluklarýn ortaya çýkmasý halinde ortaklýðýn baþvurusu üzerine ilgili süreleri uzatabilmesine' iliþkin hüküm kaldýrýlýyor.

-GYO GENEL MÜDÜRÜ, KURULUÞž AÞžAMASINDA BELLÝ OLACAK-
Tebliðde, 'ayni sermayeyi temsil eden paylarýn nama yazýlý olmasý zorunluluðu' da kaldýrýlýyor. Halen olduðu gibi, ortaklýk paylarý nama veya hamiline yazýlý olarak ihraç edilebilecek.

Teblið ile ayrýca, GYO genel müdürünün kuruluþ aþamasýnda belli olmasý þartý getiriliyor.

Mevcut mevzuata göre, genel müdür, ortaklýðýn GYO statüsünü hukuki olarak kazanmasýndan itibaren 6 ay içerisinde atanabiliyor ve münhasýran tam zamanlý olarak bu görev için istihdam ediliyor.

Teblið taslaðý uyarýnca, tebliðde belirtilen þartlarý taþýyan genel müdür, kuruluþ baþvurularýnda kuruluþ esnasýnda belirlenmiþ, dönüþüm baþvurularýnda ise atanmýþ olacak ve her iki durumda da münhasýran tam zamanlý olarak bu görev için istihdam edilecek.

-GYO'LARIN PORTFÖYÜNE ALABÝLECEKLERÝ GAYRÝMENKULLER-
Teblið taslaðýna göre, portföylerine ancak üzerinde ipotek bulunmayan veya gayrimenkulün deðerini doðrudan ve önemli ölçüde etkileyecek nitelikte herhangi bir takyidat þerhi olmayan bina, arsa, arazi ve buna benzer nitelikteki gayrimenkuller ile gayrimenkul üzerindeki haklarý dahil edebilecek. Bu hususta, tebliðin 34. maddesi hükümleri saklý kalacak.

Mülkiyeti ortaklýða ait olmayan ve ipotek tesis edilmiþ arsalar üzerinde, tesis edilen ipoteðin bedelinin söz konusu arsa için en son hazýrlanan deðerleme raporunda ulaþýlan arsa deðerinin yüzde 10;unu geçmemesi þartýyla, ilgili mevzuat kapsamýnda projeler geliþtirilebilecek. Ancak üzerinde proje geliþtirilecek ipotekli arsalarýn ipotek bedellerinin, ortaklýðýn kamuya açýkladýðý son üç aylýk portföy tablosunda yer alan net aktif deðerinin yüzde 10'unu aþmamasý gerekiyor.

-TAPUYA ÞžERHÝ ZORUNLU SÖZLEÞžMELER-
Ortaklýk lehine sözleþmeden doðan þufa, vefa, iþtira haklarý, gayrimenkul satýþ vaadi sözleþmeleri, rehinli alacaklarýn serbest dereceye ilerleme haklarýnýn ve ortaklýðýn kiracý konumunda olduðu kira sözleþmeleri yanýnda, 'kat karþýlýðý inþaat sözleþmeleri ve hasýlat paylaþýmý sözleþmeleri gibi ortaklýk lehine haklar saðlayan sözleþmeler' için de tapu siciline þerh konacak.

-PORTFÖYDEKÝ HER BÝR VARLIK ÝÇÝN AYDI DEОERLEME ÞžÝRKETÝ ÝLE
ANLAÞžILABÝLECEK-
Teblið taslaðý ile GYO'lara, portföylerindeki her bir varlýk için ayrý bir deðerleme þirketi ile anlaþma imkaný getiriliyor.

Ortaklýklar, her yýl sonunu takip eden bir ay içerisinde, portföyünde deðerleme yaptýrýlmasý gereken her bir varlýk için deðerleme hizmeti alýnacak deðerleme þirketini ve portföyüne o yýl içerisinde alýnabilecek ve deðerleme gerektirecek varlýklar için deðerleme hizmeti alýnacak en fazla iki adet deðerleme þirketini yönetim kurulu kararý ile belirleyecek. Söz konusu yönetim kurulu kararý, SPK'nýn özel durumlarýn kamuya açýklanmasýna iliþkin düzenlemeleri çerçevesinde kamuya açýklanacak ve noter onaylý bir örneði SPK'ya gönderilecek.

Belirlenen deðerleme þirketi, ancak deðiþtirilme gerekçesinin SPK'ya gönderilmesini müteakip Kurul onayý ile deðiþtirilebilecek.

Ortaklýklar, portföylerinde deðerleme yaptýrýlmasý gereken her bir varlýk için ayný gayrimenkul deðerleme þirketinden üst üste en fazla 5 yýl hizmet alabilecek. Beþ yýllýk sürenin dolmasýndan sonra ortaklýðýn ayný gayrimenkul deðerleme þirketinden tekrar hizmet alabilmesi için en az 2 yýlýn geçmesi gerekiyor.

-KAMUYA AÇIKLANACAK TABLOLAR-
Taslaða göre, GYO'lar, tapuya þerhi zorunlu imzaladýklarý sözleþmeleri, üzerinde proje geliþtirilecek arsanýn ipotekli olmasý halinde ipotek bedelinin, arsa için en son hazýrlanan deðerleme raporunda ulaþýlan arsa deðerine ve ortaklýðýn kamuya açýkladýðý son üç aylýk portföy tablosunda yer alan net aktif deðerine oranýný gösterir bilgileri,sözleþmelerin imzalanmasýný, takip eden on iþ günü içinde Kurula gönderecek.

Taslaða eklenen geçici madde uyarýnca, 1998 yýlýnda yayýmlanan GYO'lara iliþkin tebliðin yayým tarihinden önce kuruluþ veya dönüþüm suretiyle GYO statüsünü kazanmýþ ortaklýklar, kendilerine söz konusu tebliðin yayým tarihinde önce tanýnan sürelerde paylarýnýn halka arz edilmesi için Kurula baþvuracak.
AA