Nasýl daha fazla kar ederim derken kabus dolu günler yaþamak bir çok yatýrýmcýnýn baþýna geliyor, geldiðinde ise iþ iþten geçmiþ oluyor.

PROJE MÝ, YAÞžAM BAÞžLAMIÞž KONUT MU?

Ýnþa halindeki bir konutu emsallerinden ucuza almak gerçekten ucuza alýndýðý anlamýnda deðildir. Bitmiþ bir konutun getirisi hemen edinim tarihinde baþlar, projeden alýnan bir konutta ise oturuma açýlmasýna kadar geçen zaman kayýptýr. Konutun deðer artýþý dýþýnda bir gelir getirmeyecektir.. Yatýrým yapýlýrken paranýn zaman deðeri de hesaba katýlmalýdýr. Ayrýca projenin tamamlanýp sorunsuz teslim edilmesi bir süreçtir ve risk içerir. Konutun teslim tarihinde beklenen fiyatý bu risk primini de kapsamalýdýr.

NASIL BÝR PROJE SEÇÝLMELÝ?

Þžehir merkezlerinde arsa arzýnýn çok az olmasý genelde projelerin geliþen bölgelerde olmasýný zorunlu kýlmýþtýr. Alým yapýlacak projenin bulunduðu bölgenin geliþim hýzý, þehir merkezine yakýnlýðý, ulaþým imkanlarýnýn geliþtirilmesi planlarý, alýnan konutun prim yapma potansiyeli için en önemli baþlýklardýr. Projenin sunduðu kalite/fiyat dengesi   dýþýnda, bu baþlýklar çok iyi analiz edilmelidir. Yatýrým için alýnan konut   farklý, yaþamak için alýnan konut farklý deðerlendirilmelidir.

YÜKLENÝCÝ   FÝRMA ÝYÝ SEÇÝLMELÝ:

Çok sayýda   firmayý farklý kategorilere koymak mümkün. 'En iyi bir kaç' diyebileceðimiz firma tercih edildiðinde aslýnda aldýðýnýz kalite, denenmiþlik ve az risk olacaktýr. Diðer yandan bu tür firmalarýn bir çoðunun fiyat politikasý yatýrýmcýya fazla kazandýrmayacak þekilde kurgulanmýþtýr. Konutlarý piyasa deðerinden satan firmalarýn kazanç vaadinin ancak piyasanýn genel artýþ trendinde olduðu dönemlerde gerçekleþmesi bizi þaþýrtmamalý. Çok avantajlý fiyatlarla satýþ iddiasýnda olan güvenilirliði tartýþmalý firmalardan alým yapmak ise verilecek en hatalý karar olacaktýr. Bazý firmalar ise ilk daireleri alan müþterilerine kazandýrmayý sever. Güvenilir ve kademeli fiyat uygulayan bu tür firmalarýn projelerini tercih   etmek verilecek doðru bir karar olacaktýr.

HERHANGÝ   BÝR BANKA ÝLE ÇALIÞžMAYAN FÝRMALAR:

Bir firmanýn en az bir bankayla dahi çalýþmamasý, anlaþmalý olmamasý kötü   bir sinyal olarak deðerlendirilmeli.   Kendi ödemelerini oluþturup, bunu müþterilerine pazarlama aracý olarak kullanan firmalarýn çoðunun bu yaklaþýmý mecburiyetten   gösterdiklerini unutmamak gerekir. Bankaya göndermeyerek müþterisini mevzuattan kurtardýðýný iddia eden firmalara, bu kolaylýðý saðlamanýn banka alternatifini sunmamak için yeterli neden olmadýðýný hatýrlatmak gerekir.   Ödeme planlarýnýn daha avantajlý olduðunu düþünen yatýrýmcýlar, bankalarýn sunduðu onlarca ürünü de göz ardý etmemeli. Diðer yandan baðlý kredi olarak tanýmlanan proje için alýnan konut kredilerinde bankanýn sorumluluðu da unutulmamalýdýr. Bu tür kredilerde, krediyi veren banka kredi tutarý kadar ilgili konutun sorunsuz tamamlanmasýndan ve tesliminden sorumludur. Tüketicilere verilen bu hakký kullanmak isteyenler stratejik olarak peþin alým yerine kredili alýmý tercih edebilirler.

RAKAMLARLA OYNAYAN FÝRMALAR:

Firmalar projelerini ön plana çýkarmak için   rakamlarla oynayabilir. Örneðin ayný brüt metrekareli iki farklý projeden iki farklý daireyi kýyasladýðýnýzda aslýnda elma ile armutu kýyasladýðýnýzý farkedemiyebilirsiniz.   Emsal brüt mantýðýyla konut üreten bir firmayý, tüm ortak alanlarý konutun brüt metrekaresine yediren bir firmayla kýyaslamak çok adaletli olmayacaktýr. Net/brüt metrekare oraný %80 olan bir konut, %60 olan bir konutla kýyaslandýðýnda ayný bölgede olsalar dahi, tek kriter fiyat olmamalý. Sunduðu sosyal alanlar, kalite, lokasyon, net kullaným alaný, teslim tarihi, fiyat hepsi birlikte deðerlendirilmelidir.

Bir baþka rakamla oynama yöntemi ise vaat edilen getiridir. Geçmiþte yapýlan projeleri için belirli bir aralýðý seçerek kýyaslamalý ne kadar kazandýrdýðýný iddia eden firmalara, ayný projede farklý bir zaman aralýðý seçildiðinde ne kadar zararlý olunduðunu ya da abartýldýðý kadar karlý olunmadýðýný ispat etmek mümkün.

Ýþte kararýnýzý verirken dikkat edilmesi ve öðrenilmesi gerekenler için kullanabileceðiniz bir checklist:

Firmanýn daha önce yaptýðý iþleri öðrenin, bir bankadan istihbaratýný yapýn.   Ödenmemiþ çekleri,   sorunlu kredisinin ya da bitirilmemiþ projelerinin olup olmadýðýný öðrenin.
 

Projeyle ilgili tüm detaylarý öðrenin. Arsa firmaya mý ait yoksa kat karþýlýðý mý anlaþýlmýþ? Arsa üzerinde herhangi bir þerh, ipotek, haciz veya baþka takyidat var mý?

Ýnþaat ruhsatý alýnmýþ ve proje bu ruhsata uygun ilerliyor mu?

Mümkünse baðýmsýz SPK lisanslý bir deðerleme firmasý tarafýndan yapýlan projenin ekspertiz raporunu talep edin.

Projede kullanýlan malzemeler ve fiyat dengesini kýyaslayýn  

Projenin bulunduðu bölgeyi analiz edin. Mevcut geliþim, konut arzý, kiralýk talebi ve ulaþým imkanlarýný öðrenin. Bundan birkaç yýl sonrasý için bu baþlýklarda olabilecek geliþmeleri ya da planlanan projeleri masaya yatýrýn. Arzý arttýracak yeni projelerin baþlama ihtimali, ya da kiralýk talebinin artacaðý beklentisi var mý? Unutmayýn bunlarýn her biri konut deðerini gelecekte aþaðý ya da yukarý doðru etkileyecek faktörlerdir.

Mümkünse iþlem sýrasýnda kat irtifak tapusunu üzerinize alýn ve þartlarý adil bir sözleþme ile yazýlý hale getirin. Diðer yandan bir çok firma, projelerini Satýþ Vaadi Sözleþmesi ile satar, tapu devrini ise konut teslimi sýrasýnda yapar. Bu durumda SV sözleþmesi iyice incelenmeli, aðýr þartlarýn çýkarýlmasý gereklidir. SVS'de makul teslim tarihinin ve vaktinde teslim edilmemesi durumunda cezai þartlarýn yazýlý olarak belirtilmiþ olmasý gerekir. Taraf firma içinizi rahatlatmýyorsa sözleþmeyi noterden yapýn ve tapuya þerh koydurun.

Ýnþaat ve gayrimenkule yatýrým Türk'ün ata sporu gibidir. Yatýrým yaparken hýrsýnýza ya da konut sahibi olma arzunuza yenilmeyin.
Nejat Özonay