Hangi piyasa koÅ?ullarında satarsa satsın "hep ucuza mı satıyorum" psikilojisine kapılır.

Bu hafta ev alırken de satarken de kullanılacak 3 yöntemi masaya yatırdık. SPK lisanslı deÄ?erleme uzmanı Cansel Turgut Yazıcı ile birlikte....

1) Kiradan DeÄ?ere UlaÅ?mak:

Konutların kendisini geri ödemesi takribi 16-20 yıl arasındadır. Yeri, bölgesi, konumu ,eski olup olmaması, fiziksel kondisyonu, kullanılırlıÄ?ı gibi özeliklere göre bu rakama deÄ?iÅ?ebilir. Bu rakama biz Brüt Kira Ã?arpanı (BKÃ?) deriz.

Aylık geliri 1000 TL olan bir mülkün yıllık geliri 1.000 TL x 12 ay = 12.000 YTL olur.

Bu rakamı Brüt Kira çarpanları ile deÄ?erlendirebiliriz:

·
16 yıl olsa = 12.000 x 16 yıl = 192.000 YTL

·
20 yıl olsa = 12.000 x 20 yıl = 240.000 YTL

DiÄ?er emsallere bakarak bu fiyat aralıÄ?ında nereye denk geldiÄ?ini tespit edebiliriz.

EÄ?er bir sitede mülk alıyorsak kira deÄ?erine genel gider için kiracının ödeyeceÄ?i bedeli koyarak hesap yapmak gereklidir. Genel gider için ödenen rakam olmadan yapılan hesaplarda mülkün kendini geri ödeme süresi çok uzun çıkar, ki aslında bu genel gideri yüksek sitelerde bu Å?ekildedir. Ne kadar çok genel gider söz konusu ise o kadar çok mülkün kendini ödeme süresi uzar.

2) Emsallerden deÄ?ere ulaÅ?mak

En büyük sıkıntı gerçekleÅ?miÅ? â??gerçek emsalleriâ?� bulmaktır.

Kıyaslanabilir emsaller olmalıdır. Elmalarla armutları kıyamsa yapmamak gereklidir. Bu emsaller ödeme Å?ekli, mülkün devrinde özel bir durum olmamasını, ruhsat ve iskan açısından mülklerin benzer olması gibi eÅ?deÄ?er özelikleri gerektirir. Emsal olması için büyüklüÄ?ün aynı olması gerekmez . Benzer mülk verilerinin brüt metrekare deÄ?erleri kullanılarak kıyaslanabilir. Ã?ncelikle deÄ?erde aralık belirlemek iÅ?leri kolaylaÅ?tırır.Bu yöntemde bir deÄ?er aralıÄ?ı belirledikten sonra deÄ?er karar daha saÄ?lıklıdır.

Ã?evre AraÅ?tırmaları verileri toplanır, kullanılabilir olanlar listelenerek metrekare deÄ?erine dönülür.Diyelim kullanılabilir veriler aÅ?aÄ?ıdaki gibi:

·
Aynı sokakta, 90 m ² alanlı 2+ 1 daire 2 ay önce 90.000 YTL civarında satıldıÄ?ı bilgisi vardır. (90.000YTL / 90m2) = 1.000 YTL/m2

·
Bizim bina ile aynı sırada Mektep Caddesi üzerinde, 15 yıllık binada, 2+1, 95 m ² kombili, kartonpiyerli ve saten boyalı dairenin satılık fiyatının 100.000 YTL olduÄ?unu gördük (100.000/ 95) = 1.052 YTL/m2

·
DeÄ?erleme konusu taÅ?ınmazın 2 arka sokaÄ?ında, 2+1, kombili, 5 senelik binada 100 m ² dairenin satılık fiyatının 90.000 YTL olduÄ?unu gördük . (90.000 YTL/100m2)= 900 YTL/m2

·
Yapısında çok eskimiÅ? ve hasarı görmüÅ?, hemen yan binada bir mülk 50.000 YTL fiyatla satılıyor olabilir, bu durumda mülkün metrekaresine göre deÄ?eri: 50.000 YTL / 80 m2 = 625 YTL/m2 olabilir.Ama fiyatını bulmaya çalıÅ?tıÄ?ımız mülk bu kadar eski deÄ?ilse, bu emsal deÄ?eri kullanırsak yanlıÅ? bir emsal veri kullanmıÅ? oluruz.

·
Yukarıdaki verilere göre almayı düÅ?ündüÄ?ümüz konutun satıÅ? fiyatı ne olabilir?

·
SatıÅ? fiyatı 900 TL ile 1052 TL arasında olabilir. AlacaÄ?ımız mülkünde brüt metrekare deÄ?eri ile bu verileri çarparak deÄ?er aralıÄ?ına ulaÅ?ırız. Sonra karÅ?ılaÅ?tırdıÄ?ımız mülklerin diÄ?er özelikleri ile kendi düÅ?ündüÄ?ümüz mülkü kıyaslar ve deÄ?eri bir yere konumlandırabiliriz. EÄ?er kıyaslama yaptıÄ?ımız mülklerden bazıları emsal teÅ?kil etmeyecek gibi ise hiç deÄ?erlendirmeye almayız.

Ben ne diyorum?

Ã?çüncü yöntemi unutmayın!

Türkiye'de gayrimenkul alanında ilk çalıÅ?maları yapan Prof. Dr. Ahmet Açlar'a göre deÄ?erlemede kullanılacak onlarca yöntem arasında, bu iki yönteme ilave olarak maliyet yönteminden bahsedebiliriz.

Bu çok önemli bir evinizin fiyatını belirleme yöntemi. Adım adım örnekle konuyu anlatıyorum:

- AlacaÄ?ınız evin maliyetini arsa ve inÅ?aat olarak ikiye ayırırısınız.

- Site veya apartmanda ev alıyorsanız, toplam arsadan payınıza düÅ?en arsanın metrekaresini belirlersiniz. Evinizin site veya apartmandaki arsası 100 metrekare olsun.

- Civardaki arsa fiyatlarını araÅ?tırırsınız. Arsa metrekare fiyatı 2 bin TL olan bir muhitte ev alıyorsanız 100 metrekare arsanın bedeli 200 bin TL'dir.

- AlacaÄ?ınız evin inÅ?aat maliyetinde Bayındırlık BakanlıÄ?ı fiyatlarını baz aldınız. Lüks ev statüsünde. Metrekaresi 700 TL olsun. Ev de 100 metrekare. Buna göre evinizin inÅ?aat maliyeti 70 bin TL.

- Arsa bedeli 200 bin TL ve inÅ?aat maliyeti 70 bin TL olan toplam maliyeti 270 bin TL olan bir ev alacaksınız. Evinizi alacaÄ?ınız fiyat maliyet fiyatları arasındaki fark, evi alacaÄ?ınız Å?irkete, lokasyona göre deÄ?iÅ?ir. Beklentisi yüksek veya güvenilir yada iyi marka olmuÅ? bir Å?irketten ev alıyorsanız maliyet ile satılan ev arasındaki makas büyür. Yada inÅ?aata yeni baÅ?lamıÅ? bir proje ile bitmiÅ? bir ev arasında makas daha açık olur.

İÅ?te size evinizin maliyetini hesaplamanız için 10 önerim:

1) Alırken de satarken de mutlaka ekspertiz çalıÅ?ması yaptırın. Ekspertiz çalıÅ?ması size 200-300 TL'ye mal olabilir. harcayacaÄ?ınız bu parayı gözünüzde büyütmeyin. Sonuçta ortalama bir insanın hayatı boyunca yapacaÄ?ı en büyük alım: evdir. 200-300 TL'yi harcamak sizi bir çok riskten korur.

2) Ã?ç yönteme göre maliyetler farklı çıkabilir. Bu gayet doÄ?aldır. Bu yöntemlerin hangisi doÄ?ru? Buna fazla kafa yormayın. Sonuçta piyasa kuralları belli. Emsal deÄ?er aÄ?ırlıklı kullanılır.

3) Alacaksanız almayı düÅ?ündüÄ?ünüz eve negatif, satacaksanız satmayı düÅ?ündüÄ?ünüz eve fazla pozitif davranmayın. Gerçekçi olun. Empati yapın. DoÄ?ru fiyatı böyle yakalarsınız.

4) Alırken de satarken de, evin bulunudÄ?u lokasyonu gözardı etmeyin. Beklentisi yüksek lokasyonlarda fiyat maliyet ve kira çarpanına göre daha yüksek olabilir.

5) İyi bir site veya iyi komÅ?ular. HerÅ?ey para demek deÄ?il. Bunların deÄ?erini hiçbir ekspertiz çalıÅ?masında ve fiyat hesaplamasında bulamazsınız. Bu faktörü gözönünde bulundurun. Aynı Å?ekilde kötü kiracı veya kötü siteyi de unutmayın.

6) Maliyet hesaplarında arsa fiyatlarını araÅ?tırırken dikkatli olun. Eskiden rayiç deÄ?erler düÅ?ük olurdu. Son açıklanan deÄ?erlerde Türkiye genelinde arsa fiyatları, gelecek 2-3 yılda prim yapacaÄ?ı deÄ?erin üzerinde. Emlak vergisine tabi arsa fiyatlarını baz alırsanız alacaÄ?ınız evi beleÅ?e alıyor psikolojisine, satacaÄ?ınız evi kelepir fiyattan sattıÄ?ınız psikolojisine kapılırsınız. En iyi fiyatı bölgedeki emlakçılardan öÄ?renirsiniz.

7) Kira çarpanı ne kadar düÅ?ükse yatırım açısından getiri potansiyeli o kadar yüksek olduÄ?u anlamına gelir. Kira çarpanının yükselmesi satanların lehine, alacak olanların aleyhinedir. İstanbul'da "Aidatı öde. Bedava otur" kampanyalarını görmüÅ? bir gazeteci olarak dikkatli olmanızı öneririm.

8) Dükkanların deÄ?eri hesaplanırken bu yöntemlerden en iyi kullanılacak olanı karÅ?ılaÅ?tırma, kira çarpanı ve maliyet yöntemidir. Ã?oÄ?u zaman maliyet yöntemi kullanılmaz bile.

9) Alırken de satarken de eve taÅ?ınma öncesi yapılacak masrafları gözardı etmeyin. Sonuçta her taÅ?ınmada mutlaka masraf yapılır.

10) İnÅ?aat maliyetlerinde Bayındırlık BakanlıÄ?ı fiyatlarını baz alırken. alacaÄ?ınız evin hangi sınıf inÅ?aata girdiÄ?ini iyi araÅ?tırın.