Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları gayrimenkullere, gayrimenkule dayalı  projelere ve gayrimenkule dayalı sermaye piyasası araçlarına yatırım yapmak suretiyle faaliyet gösteren özel bir portföy yönetim Å?irketi tipidir ve Sermaye Piyasası Kanunu çerçevesinde kurulur.

Gayrimenkul Yatırım OrtaklıÄ?ı yani kısa adı ile GYO'ların  amaçları temel olarak   getiri potansiyeli yüksek gayrimenkule dayalı projelere yatırım yapmak ve portföyündeki gayrimenkullerden kira geliri elde etmektir. Portföyündeki gayrimenkullerin alım satımından kar saÄ?layan GYO'ların, yıl sonunda karlarını ortaklarına temettü olarak daÄ?ıtmaları gerekmektedir.  Prensipte bu kavramla GYO hisselerini satın alarak ortak olan bir yatırımcının bütüne yatırım yapamamasına raÄ?men bütünün yüksek getirisinden dolaylı olarak yararlanması hedeflenmektedir.

GYO'ların  kazancı kurumlar vergisinden muaftır. Yani kurumlar vergisi vermezler hatta bazı damga vergilerinden de  kısmen de olsa muaftırlar. Bu nedenle portföyünde gayrimenkul taÅ?ıyan Å?irketler GYO olma konusunu araÅ?tırırlar ve bazıları da bu tuzaÄ?a düÅ?erler.

Ben  gayrimenkul sektöründe 1994 senesinden beri çalıÅ?ıyorum . Bu 16 senelik sürenin bir kısmını masanın yatırımcı tarafında, bir kısmını ise masanın danıÅ?manlık tarafında geçirdim. EdindiÄ?im tecrübelere göre söyleyebilirim ki eÄ?er canınız sıkmak istiyorsanız, dertsiz baÅ?ınıza dert arıyorsanız gelin sizi  GYO  yapalım. Yukarıdaki vergi avantajı kısmını okuduÄ?unda bazı yatırımcıların gözlerinde dolar iÅ?aretleri belirdiÄ?ini görür gibi oluyorum. Şimdi o dolar iÅ?aretlerini sektör gerçekleri ile soru iÅ?aretlerine çevirelim:

GYO olduÄ?unuzda her açıdan kayıt altındasınızdır, artık kurumsal bir firmasınızdır. Adınız ve markanız Sermaye Piyasası Kurulu(SPK) ve İstanbul Menkul Kıymetler Borsası(IMKB) kontrolündedir. Ama içinde bulunduÄ?unuz ve yaÅ?amınızı sürdürdüÄ?ünüz sektör â??inÅ?aat /gayrimenkulâ?� sektörüdür. Yani rakipleriniz bu  sektörün oyuncularıdır. Herkesin bildiÄ?i gibi de bahsettiÄ?imiz sektör en fazla kayıt dıÅ?ı çalıÅ?an sektördür. Girdisini çıktısını kolay kolay denetleyemezsiniz.

GYO'lar geliÅ?tirdikleri gayrimenkul ürünlerini tamamen projesine uygun geliÅ?tirilmek, yapacakları yatırımları risksiz yapmak durumundadırlar. Oysa gayrimenkul sektörü risk kadar karÅ?ılıÄ?ını veren bir sektördür. GYO iseniz inÅ?aat sürecinde hata yapamazsınız, yaparsanız mevzuat kulaÄ?ınızı çeker. Aman ne olacak alt tarafı ruhsat alıp proje yapıp satacaÄ?ım diyorsunuz deÄ?il mi? İÅ?te bu kavramla yola çıkarsanız evdeki hesap çarÅ?ıya uymaz, üzülürsünüz alim Allah kalp krizi geçip ölürsünüz.

Ã?lkemizde imar planları ve ruhsat uygulamaları fena halde â??statikâ?�. Bir proje yaptınız bu proje ruhsat aldınız, projeyi iÅ?leterek kira geliri elde ediyorsunuz. Ne güzel deÄ?il mi? Ama yıllar geçtikçe piyasa dinamikleri deÄ?iÅ?ti, piyasa  ihtiyaçlarına göre deÄ?iÅ?iklikler ve yenilikler yapmak zorundasınız. Hayır, öyle kolay kolay bir Å?ey yapamazsınız, yapıÄ?ınız her deÄ?iÅ?iklik ruhsata uygun olmalıdır. Artık kapalı mekanlarda sigara içilmiyor, bir yeri açıp halka hava aldıramazsınız. Yani yapacaÄ?ınız her türlü deÄ?iÅ?iklik ilgili mevzuata göre kitabına uymalıdır. KulaÄ?a çok adilane gelse de biz öyle bir piyasada yaÅ?amıyoruz. Siz   kendinize izin almaya çalıÅ?ırken yan tarafta ofis binası sahibi GYO olmadıÄ?ından bir güzel deÄ?iÅ?ikliklere gidip istediÄ?ini yapıyor. Ama siz aynı deÄ?iÅ?ikliÄ?i binanın konstrüktif yapısını deÄ?iÅ?tirmeseniz de yapamazsınız. EÄ?er yaparsanız ve GYO iseniz risk içindesinizdir. Rutin yıllık deÄ?erlemeler de bir deÄ?erleme firması gelip  â??bu mülk artık portföye alınamazâ?� deme riski ile karÅ?ı karÅ?ıyadır.

Ne yani ruhsat alıp yapıverin demeyin ,  bir ruhsat için kaç  imza gerekiyor, nasıl bir süreç lazım sizin haberiniz var mı? Geçen gün verdiÄ?im bir eÄ?itimde bahsettiler birisi oturup saymıÅ? bir akaryakıt ruhsatı için 658 imza gerekiyormuÅ?.  Bu durum olaya güzel bir örnektir.

Tabi daha vahim örnekler verebilirim. Arsa yatırımı yaptınız, proje çizdirdiniz, harçları ödediniz, ruhsatınızı aldınız, projeyi portföyünüze koydunuz, tam inÅ?aat baÅ?layacaksınız ruhsata baz olan imar planları sizinle direkt ilgisi olmayan bir nedenden iptal edildi. Buyurun buradan yakın, artık imar plansız bir mülkünüz var, bunu artık proje olarak geliÅ?tirilmiÅ? deÄ?erinden portföye alamazsınız. Birden projeden arsa vasfına düÅ?en bir mülkünüz olur. Böyle Å?ey olmaz demeyin, oluyor, oldu ve olmaya devam edecek. Ã?lkemizdeki bu yapılaÅ?ma düzeni, düzenlemeyi yapan  ve geliÅ?tirici arasındaki birbirini anlayamayan yaklaÅ?ım devam ettikçe bu da olmaya devam edecek.  Bu durumda Å?irketler türlü yaratıcılıklar geliÅ?tiriyor. Ã?rneÄ?in mülkü iÅ?tiraklerine devredip mülk yerine iÅ?tiraklerini portföye alıyorlar, ne yapsınlar sorunlu bir mülkleri var sorunu çözmek zaman demek , mülkü portföyden atarlarsa hisse senedi sahibi zarar görmeyecek mi? Görecek ama mevzuat ne diyor, portföye alınmasında sakınca var!

Ben iddia ediyorum ki ülkemizde 100 binanın 99 tanesinde ruhsata aykırı bir durum vardır. Bu binaların bir kısmı iskanlı olsa da bu durum böyledir. Olmaz öyle Å?ey demeyin size örnekler vereyim. Ã?rneÄ?in sıÄ?ınak olan otopark, parepeti yüksek çatı, fazla kullanılan çatı odası ve teras, PVC ile kapatılmıÅ? balkonâ?¦..vs.  Bunların hepsi ruhsata aykırılıktır. Evet doÄ?ru okudunuz . Şimdi düÅ?ünün GYO'sunuz daireyi kiraya verdiniz, kiracı balkona PVC kaplamalı camlar takdırdı. Ã?ok güzel sizce deÄ?er arttırıcı bir unsur gibi deÄ?il mi, ama artık mülkünüz ruhsata aykırı ilgili tebliÄ?lerine göre â??ruhsata uygun olmayan ama iskanlıâ?� bir mülkünüz var.

Bu GYO â??lar bu durumda nasıl yaÅ?asın? Zaten 15 senedir yerinde sayan bir sektör mehter marÅ?ındaki gibi 3 ileri 2 geri gidiyorlar. Bugüne kadar doÄ?ru iÅ?leyen bir sistem olsaydı Türkiye gibi gayrimenkul aÅ?ıÄ?ı bir ülkede IMKB 100 â??ün %50 si Gayrimenkul Å?irketleri olurdu. EÄ?er deÄ?ilse sanmayın ki bu GYOâ??ların beceriksizliÄ?inden. Hiçbir zaman bu ülkede bu gerçekleÅ?emeyecek, mümkün deÄ?il. Ã?lkede diyorsunuz beyaz gömlek satılacak, ama sistemde beyaz iplik üretilmiyor beyaz ipliÄ?i nereden bulup da beyaz gömlek yapalım?

Mortgage ile ucuz finansman saÄ?lanacaÄ?ı söyleniyordu, yıllarca bu lafla vatandaÅ?ımız büyük beklentilere girdi. Ama bir Å?ey olmadı ve de olamayacak !!! Her 10 binanın 3 tanesinde mülkiyetle ilgili sorun var. İnsanlar yanlıÅ? dairede oturuyor, her 100 binanın %80'ninde kullanım alanlarının projeden farklı olması gibi bu ve buna benzer sıkıntılar var. Bu durumda mortgage kanuna göre vatan sınırları içinde â??yasal, uygunâ?� olan mülkü nerede bulacaksınız da ikincil piyasaya hazırlayıp arz edeceksiniz. Sayın finans kurumları var mı böyle bir portföyünüz varsa tebrik ederim, ama ben halka arz için sizin portföyü deÄ?erlemek istemezdim , iÅ?imi mevzuata uygun yapınca halka arz edecek bir Å?eyiniz kalmazdı.

Bitmedi devam ediyorum, eÄ?er GYO iseniz KDV de baÅ?ınıza derttedir. KDV muafiyetlerinden gayrimenkul konusunda faaliyet gösteren Å?irket olduÄ?unuz yararlanamazsınız. Mülkü satarken KDV sizin için bir sorundur, kayıt dıÅ?ı rakibiniz için ise bir gelirdir. Siz rekabet için KDV dahil onun sattıÄ?ı fiyata satarsınız.

Şimdi bu durumda dönelim yazının baÅ?ına: GYO olmayı yazının baÅ?ındaki kadar istiyor musunuz? Ben bir kez daha düÅ?ünün derim.