Mortgage sisteminin zamanla kolaylaÅ?tıracaÄ?ı ev sahibi olma rüyası, sanki Mortgage sihirli deÄ?neÄ?i ile bir anda gerçekleÅ?ecekmiÅ? gibi anlatıldı. Halkımız da mantıÄ?a uymayacak bir rüya görmeye baÅ?ladıâ?¦ Yoksulluk sınırı altında yaÅ?ayan vatandaÅ?larımız dahi taksit taksit ödeyerek konut sahibi olacaÄ?ına inandıâ?¦

Mortgage Nedir?

Mortgage tüketici için normal bir konut kredisinden farklı bir Å?ey deÄ?ildir. Standart bir bireysel kredi gibi alırsınız, taksit taksit ödersiniz. Farklılık, Mortgage sisteminin piyasaya getirdiÄ?i yeni uygulama ve düzenlemelerdir. Yeni Konut Finansmanı kanunuyla tüketici ve finansman kuruluÅ?ları için çeÅ?itli deÄ?iÅ?iklikler yapıldı. Finansmanın geliÅ?tirilmesi ve kolaylaÅ?tırılması için gerekli ortamın yapı taÅ?ları oluÅ?turuldu, yeni tanımlar getirildi.

Finansman kuruluÅ?larının verdiÄ?i krediler yıllardır aÄ?ırlıklı kısa vadeli kaynaklarla finanse edildi. Oysa konut finansmanı sisteminin tıkanmaması için tükenmeyen ve vade uyumsuzluÄ?u olmayan kaynak gerekir. Yeni konut finansmanı kanununun getirdiÄ?i yapısal deÄ?iÅ?iklikler bu konuda batı finans piyasalarına benzer bir piyasa yaratma amaçlıydı. Bu düzenlemelerin iÅ?e yaraması için sadece kanun çıkarmanın yetmeyeceÄ?ini biliyoruz. Portföy büyüklükleri belirli bir seviyeye gelmeden, faiz seviyeleri yeterince düÅ?meden, piyasalardaki çalkantılar sona ermeden, Mortgage sisteminin çalıÅ?masını beklemenin fazlaca iyimserlik olacaÄ?ı da biliniyordu. İÅ?in tüketiciye canlı aktarımı ise farklı bir görüntü yarattıâ?¦ Sistemi bir sübvansiyon sistemi gibi algılayanlar dahi olduâ?¦

Tüketicinin Yanılsamasıâ?¦.

Orta gelirli bir ailenin oturduÄ?u konutun yaklaÅ?ık deÄ?erini 100,000TL olarak kabul etmek yanlıÅ? olmayacaktır. Günümüz piyasasında bu tür bir konutun kira bedeli ortalama 500TL civarında olacaktır. 500TL kira veren bir ailenin kafasındaki kira öder gibi konuta sahip olma sistemi 500-600TL taksitlerle kredi saÄ?lıyor olmalıydı. Sistemin %0 faizle çalıÅ?tıÄ?ını  düÅ?ünelimâ?¦. Tüketici 10 yılda geriye ödesin denirse, aylık taksitler 835TL civarında olacaktır. %25 peÅ?inatı olduÄ?unu düÅ?ünelimâ?¦ Bu durumda da 625TL taksite sahip olunacaktır. Bunun anlamı kira öder gibi konut sahibi olmanın iki Å?artı varâ?¦ Birincisi ciddi bir peÅ?inata sahip olmak, ikincisi ise günümüzden çok daha düÅ?ük faiz seviyelerinin uygulanması  ( TOKI gibi kurumların dar gelirliler için piyasa fiyatlarının altında konut üretmesini konu dıÅ?ında bırakıyoruz).

Tarihi düÅ?ük seviyelerini yaÅ?amamıza raÄ?men, TL faizleri bu hayali (en azından bu Å?ekliyle) gerçekleÅ?tirecek kadar düÅ?ük deÄ?ilâ?¦ Ortalama faizi %1 olarak aldıÄ?ımızda peÅ?inat ödenmiÅ? örneÄ?imizin 625TL'lik taksiti 1,076TL'ye yükseliyor. EÄ?er faiz oranları yarı yarıya düÅ?üp %0,50ye ulaÅ?sa dahi, taksit tutarı ancak 833TL seviyesinde kalıyor. Bunun anlamı kredi faizleri mantık çerçevesinde ne kadar düÅ?erse düÅ?sün kiraya eÅ?it taksitle kredi almak mümkün olmayacaktırâ?¦

Konut Sahibi Olmak Finansal Olarak Mantıksız Mı?

Yüksek olarak tanımladıÄ?ımız kira çarpanlarının son bir yılda daha da yükseldiÄ?ini görüyoruz. Ortalama bir konutun kira çarpanının 200 ve üzeri olduÄ?u piyasamızda, akla â??konut sahibi olmak yerine kirada oturmak finansal olarak daha mı doÄ?ru' sorusu geliyor.  İÅ?sizliÄ?in arttıÄ?ı, piyasaların birkaç yıl önceyi aradıÄ?ı bir dönemde, gelirlerin düÅ?mesine paralel olarak kiraların da düÅ?mesi oldukça normal. Böyle bir ortamda konut fiyatlarının fazlaca düÅ?memesi ise birkaç yıldır yüksek giden kira çarpanlarının daha da yükselmesine neden oluyor?

Konut Fiyatları  Neden Yükselir?

Konut fiyatlarının yükselmesinin en önemli nedenlerinden birisi düÅ?ük enflasyon ortamlarında yatırım alternatifsizliÄ?idir. Paranız bankada yeterince getiriye sahip deÄ?ildir. Konut alımı ortaya en cazip alternatif olarak çıkar. Kira getirisi cezbederâ?¦ Kira çarpanı yüksektir fakat düÅ?ük piyasa faizleriyle kıyaslandıÄ?ında benzer getiri alınıyordur. Ã?stüne konutun deÄ?erlenme potansiyelini de koyarsak doÄ?ru bir yatırım olarak hissettirir.

Bir diÄ?er neden ise gene düÅ?ük enflasyon ortamlarında konut finansmanının kolaylaÅ?mıÅ? olmasıdır. Konutun kira getirisi ile kredinin tamamı ödenemese de, potansiyel artıÅ? ihtimali yeterince itici güç olacaktır.

Sahip olunan konutta yaÅ?ama arzusu ise baÅ?ka bir neden olarak ortaya çıkar. Bu arzu finansal mantıÄ?ı ikinci plana atar.  Alınan konutun deÄ?er kazanmasının beklentisi deÄ?il, ömür boyu kirada oturmanın belirsizliÄ?idir asıl nedenâ?¦

Kira / Konut DeÄ?eri Katsayısı Nasıl Dengelenir?...

Talep ve umut edilen prim, konut fiyatlarının kiÅ?i baÅ?ı milli gelirle kıyaslanamayacak seviyelerde tutunmasına neden oluyorâ?¦ Kira çarpanının daha makul seviyelere inebilmesi için konut fiyatları düÅ?müyorsa kira bedellerinin artması gerekiyor. Bunun için ise gelir seviyesi artmalıâ?¦ Gelir seviyesinin artması dıÅ?ında toplumun yaÅ?am biçiminin de kira seviyelerinde etken olduÄ?unu unutmamalıyızâ?¦ Ã?rneÄ?in boÅ?anma sayısının artması kiralık talebini arttıran bir unsurdur. Şehirlerarası öÄ?renci hareketi baÅ?ka bir etkendir. Etkenleri çoÄ?altabiliriz, fakat neresinden bakarsak bakalım, önümüzdeki yıllarda finansal olarak mantık çerçevesinde tanımlayamayacaÄ?ımız kira çarpanlarına sahip olmaya devam edeceÄ?iz gibi görünüyorâ?¦

TOPLAM KREDİLERİN  %48'İ İSTANBUL'DA KULLANILIYORâ?¦.

Konut piyasasını  konuÅ?urken Å?ehirlerin birbirinden ayrıÅ?tıÄ?ını görüyoruz. Ã?ç büyük Å?ehirdeki trend ile ortalama bir Å?ehirdeki trend farklılaÅ?abiliyor. Kasım 2009 itibarıyla toplam kredilerin %48'i İstanbul'da kullanılmıÅ?. İstanbul'un  4. Sıradaki Antalya'yı 16'ya katlamıÅ? olması da baÅ?ka bir çarpıcı nokta. Bu kadar yoÄ?un ticari aktivitenin olduÄ?u bir Å?ehrin diÄ?er Å?ehirleri konut deÄ?eri hareketinde de katlaması Å?aÅ?ırtıcı olmamalı. İstanbul'un gittikçe daha uluslararası bir Å?ehir olması da bu Å?ehir için baÅ?ka deÄ?er artırıcı bir güç olarak ortaya çıkıyorâ?¦