Sonra peþpeþe büyük yatýrýmlara girdi. Ardýndan bazý projelerden çýktý, bazýlarýný durdurdu. Corio Türkiye CEO'su Koray Özgül, 'Bu kararlar keskinlikle kriz nedeniyle alýnmadý, gayrimenkul yatýrýmcýlarý da zaman zaman portföy deðiþikliði yapar' diyor.

Hollandalý alýþveriþ merkezi yatýrýmcýsý ve iþletmecisi Corio, 2005 yýlýnda Akmerkez'in yüzde 46.5 hissesini satýn alarak Türkiye pazarýna girdiðinde sektörde her þey toz pembe görünüyordu...
Pazarda potansiyel büyük, rekabet azdý. Ancak bu dönem pek uzun sürmedi. Önce rakipler ortaya çýktý. Corio ile ayný tarihlerde Türkiye'ye gelen Hollandalý Multi TurkMall ve Alman Ece'nin ardýndan Hollandalý Redovco ve Ýngiliz Aerium gibi devler de pazarda boy gösterdiler. Sadece yabancýlar deðil potansiyeli gören Türkiye'nin önde gelen þirketleri de bu yarýþa girdiler.

2007'de sadece yabancýlarýn AVM yatýrýmlarý 15 milyar dolara dayanmýþ, o yýl sonundaki faaliyete geçen toplam AVM sayýsý 179'u bulmuþtu. Alýþveriþ Merkezleri ve Perakendeciler Derneði'nin (AMPD) öngörüsüne göre 2008-2010 yýllarý arasýnda da 170 yeni AVM kapýlarýný müþterilere açacaktý.

Peki piyasa bu kadar çok alýþveriþ merkezim kaldýracak büyüklükte miydi? Yatýrýmcýlarýn bir araya geldiði, herkese açýk konferanslarda bu hesaplar yapýlýyor, hemen arkasýndan da 'dikkatli olun' mesajlarý veriliyordu.
Tam bunlar tartýþýlýrken, þok bir geliþme yaþandý. 2008'de AVM'lerin sayýsý deðil, global kriz patlamýþtý. Krizden en büyük darbeyi de Türkiye'nin en büyük dördüncü sektörü olan perakende (birinci enerji, ikinci saðlýk ve üçüncü eðitim) aldý. Bu geliþme, perakende sektörü ve bu sektörün güçlü oyuncusu AVM'ler için bir dönüm noktasýydý.
Öyle ki sonraki süreçte birçok þirket yatýrým planlarým gözden geçirecek, masaya yepyeni oyun planlarý gelecekti. Týpký Akmerkez'in büyük ortaðý Corio'nun yaptýðý gibi.

CORÝO BAZI PROJELERDEN ÇIKIYOR
Halen Türkiye'de 1 milyar dolarlýk AVM portföyü olan, Avrupa'nýn en önemli AVM yatýrýmcýsý ve iþletmecilerinden Corio, Türkiye pazarýnda adýn 2005'te Akmerkez'in yüzde 46 alarak duyurmuþtu.
Þžirket arka arkaya satýn alma yaptý, yeni projelere girdi. Portföyündeki proje sayýsý 2. yýlýna gelindiðinde 10'u bulmuþ
Konut ve alýþveriþ   merkez. karýþýmý olan Ýstanbul'un Anadolu Yakasý'ndaki Akasya Acýbadem projesi ile Ýstanbul Avrupa Yakasý'nda (Esenyurt) yine konut ve alýþveriþin bir bileþimi olan Akkoza proejinde Corio küçük hissedar (Akkozar'da yüzde50, Akasya'da yüze 7) konumundaydý. Ayrýca Adapazarý, Ada, Denizli Teraspark, Tekirdað, Tekira, Ankara 365 gibi hali hazýrda açýk olan alýþveriþ merkezlerinin de sahibiydi Corio. Bunlarýn dýþýnda 2010 Mart'mda açýlmasý planlanan Bursa Anatolium ile Malatya ve Tarsus'da yapým aþamasýnda olan AVM projeleri de bulunuyordu. Þžirket bütün bu portföyü gözden geçirdi ve bir ay önce Akasya Acýbadem ve Akkoza projelerinden tamamen çýktý. Malatya projesini þimdilik askýya aldý.

BÝR AVM'NÝN OTURMASI EN AZ BEÞž YIL
Corio CEO'su Koray Özgül, bütün bu deðiþikliðin arkasýnda yatan nedenleri anlatýrken, gayrimenkul yatýrýmcýlarýnýn da zaman zaman portföylerinde deðiþikliðe gidebileceklerini, bunun doðal bir süreç olduðunu söylüyor 'Bu kesinlikle küresel kriz nedeniyle alýnmýþ bir karar deðil. 1.5 yýl öncesine dayanýyor' diyor ve ekliyor: 'Biz Akkoza ve Akasya projelerinden çýkýþ kararýný   2008'in Aðustos aymda almýþtýk.' Peki þirket bu projelerden neden çekildi? Hangi faktörler Corio'yu bu kararý almaya yöneltti? Özgül, 'Biz bu kararý aldýðýmýzda kriz ortamý yoktu ama Türkiye'de

OLUMSUZ HABERLER YABANCIYI ETKÝLEDÝ
Kriz sürecinde perakendeciler ile AVM yatýrýmcýlarý arasýnda büyük gerginlikler yaþandý.   Çoðu AVM'de de, belirli süre için kira indirimlerine gidildi. Koray Özgül, bu süreçte perakendeciler ile AVM'ler arasýnda karþýlýklý yanlýþ anlaþýlmalarýn olduðunu kabul ediyor. Ancak yabancý yatýrýmcýlarýn en çok kepenk kapatmalar (bazý AVM'lerde kiracýlar yüksek kiralarý protesto edip maðazalarýný açmamýþtý) ve kira kontratlarýnýn yeniden gözden geçirilmesiyle ilgili haberlerden etkilendiðini söylüyor. 'Olaylar çok büyüdü, bu haberler 2009'un en kalýcý hasarýydý. 'AVM'ler kapanacak, yaprak dökümü olacak' dendi. AVM'ler kapanmaz ancak konsept deðiþtirir. Çocuk giyimine veya yemeðe yönelir ama kapanmaz.' Ancak þu anda AVM yatýrýmcýlarýyla perakendecilerin yeniden diyalog kurmayý öðrendiklerini söylüyor. Bunu da olumlu bir geliþme olarak deðerlendiriyor.
 
AVM pazarýnda bir düzeltme olacaðýný tahmin ediyorduk. O dönemde arsadan baþlayan AVM projelerinin Türkiye'de zor iþleyen bir süreç olduðunu gördük. O süreçten soðuduk. Her ülke için bu süreç zor iþliyor ama Türkiye'de ekstradan zorluklar var' diyor. Peki nedir bu ekstra zorluklar? Özgül'e göre Türkiye'de her þey yeni yeni yerine oturuyor. Arsadan AVM yatýrýmý yapmanýn ciddi bir maliyeti var: 'En az iki yýl inþaatta kaybediyorsunuz, bir yýl konseptiyle uðraþýyor, iki yýl da açýldýktan sonra oturmasý için bekliyorsunuz. Bir anlamda bütün yük AVM'yi yapanýn üzerine kalýyor. Biz bu süreçten çýkmak istedik. Kriz öncesinde, yani 2008'de bazý projelerden çýkmaya karar verdik, ancak anlaþmalarýn sonlandýrýlmasý kriz dönemine denk geldiði için, sanki kriz sonucu alýnmýþ kararlarmýþ gibi algýlandý. Bu doðru deðil.'
 
PAZARDA FAZLA OYUNCU VAR
Bu durumda Corio'nun yeni stratejisi nasýl olacak?
Özgül'e göre bundan sonra izlenecek strateji, hazýr ve iþleyen AVM'lere yatýrým yapmak... Corio'nun CEO'su, pazarda yeterince AVM olduðuna inanýyor. Bu AVM'ler içinde kýsa ve orta vadede satýþa çýkanlar olacaðýný tahmin ediyor. Bunun en önemli nedeni ise geliþmiþ pazarlarýn tersine, Türkiye'de AVM sahibi çok sayýda þirket bulunmasý.
'Avrupa ve benzeri pazarlarda AVM'lerin iþletmesini üstlenen þirketlerin sayýsý 3-4 tanedir. Türkiye pazarý bunun tam tersi, çok daðýnýk' diyor ve devam ediyor Özgül: 'Çok sayýda yatirýmcý, iþletmeci var. Sektörün verimliliði yakalayabilmesi için ölçek ekonomisinin ortaya çýkmasý lazým. Önümüzdeki süreçte AVM'ler tek elde toplanacak. Biz de buna göre pozisyon aldýk.'
AVM'lerin el deðiþtirmesi önce AVM yatýrýmlarýnýn yoðun olduðu bölgelerden baþlayacak, sonraki dönemde diðer bölgelere yayýlacak. Ankara ve Ýstanbul'un bu bölgelerin baþýnda olduðunu söylüyor Koray Özgül. Ýstanbul'da daha dar bölgeler düþünüldüðünde de Büyükdere aksý ile E-5 üzerini gösteriyor ve 'Biz bütün bu bölgeleri izleyeceðiz' diyor.
Peki Corio için Türkiye pazarý hala eskisi gibi cazip mi? Koray Özgül'ün bu soruya verdiði cevap çok net: 'Düþünün ki AVM'ye giden müþteri sayýsý her yýl yüzde 10, satýþlar ise yüzde 30-50 arasýnda artýyor. AVM'ye gidenlerin yüzde 65'i ayda iki kez bir AVM'nin kapýsýndan içeri giriyor ve her gidiþlerinde ortalama olarak 2 saatlerini orada geçiriyorlar.' Özgül, bu rakamlara bakýldýðýnda insanlarýn bakkala gider gibi AVM'ye gittiðinin anlaþýldýðýný söylüyor: 'Genç bir nüfus var, zaten parayý gençler harcar. Dinamikler açýsýndan muhteþem, güçlü bir pazar söz konusu. Yani bizim için Türkiye pazarý tabii ki hala çok cazip. Sadece yeni bir dönem baþladý, herkes bu döneme göre kendini ayarlamak durumunda.'
Koray Özgül, bu dönemin izleme ve dengeleri görme zamaný olduðunu söylüyor. Sadece AVM tarafýnda deðil, konut, otel ve ofis gibi gayrimenkulun tüm alanlarýnda yabancý yatýrýmcýlar açýsýndan benzer bir trendin yaþandýðým düþünüyor.

GELECEK NE DÝYOR?
Peki bu yýlki iþ planlarýnda neler var? Bu sorunun cevabýný sektörün geneline bakarak veriyor Koray Özgül... 2010-2012 dönemindeki organize perakendenin büyümeye devam edeceðine inanýyor. Üç yýlýn sonunda organize perakende ticaret 70 milyar dolardan 90 milyar dolara çýkacak. Ancak AVM yatýrýmlarý için ayný iyimser tablodan bahsetmek pek mümkün deðil. AVM iþinde kýsa vadede yabancý yatýrýmcý gelmeyecek, orta vadede ise ancak nadiren gelebilecek.
Özgül'e göre, bazý sektörler alýþveriþ merkezlerinden çýkacaklar. Eskiden AVM piyasasýndaki yükseliþi görüp bu alana yatýrým yapan tekstilcileri
 
Koray Özgül, önümüzdeki dönemde alýþveriþ merkezi iþletmelerinin belirli ellerde toplanacaðýný, buna hazýrlandýklarýný söylüyor.
 
artýk görmek mümkün olmayacak örneðin. Yatýrým aþamasýndaki AVM'lerin kimi arsa kimi de proje olarak kalacak. 'AVM yapým maliyetindeki bütçenin yüzde 30'u arsa, yüzde 70'i inþaata gidiyorsa, yüzde 30'u harcamýþ bile olsanýz, kar getirmeyeceðini düþündüðünüz bir proje için bütçenin yüzde 70'ini harcamazsýnýz. Bu arsayý baþka bir þekilde deðerlendirmeyi düþünürsünüz' diyor Özgül ve devam ediyor: 'Özellikle de nakdi olmayan yatýrýmcýlar için bu böyle olacak. Bankaya gidip yüzde 12 faizle kredi alýp, yýlda yüzde 12 kazanamayacaðý bir iþe kimse yatýrým yapmaz.'
AVM'LERDE KÝRALAR EN ALT SEVÝYEDE DAHA DA DÜÞžMEZ
Kriz döneminde düþüþe geçen kiralarýn artýk tabana oturduðunu düþünüyor Koray Özgül. Önümüzdeki dönemde kiralarýn daha fazla düþmeyeceðini tam tersi yavaþ yavaþ yükseleceðim söylüyor. AVM yatýrýmcýlarý açýsýndan, yeni dönemin en önemli sorunu ise kiralarýn sürdürülebilirliði olacak.
2010'a yeni bir stratejiyle adým atan Corio'nun bu yýla dönük iþ planlarýný ise þöyle anlatýyor Koray Özgül: '2010 yýlýnda bir parça daha yerin süpürülmesine devam etmeyi istiyoruz. Portföyümüzde olan iþlerden iki tane devam eden projemiz var. Bursa Anatolium çok büyük bir proje. Mayýsa kadar tamamlayýp, çocuklarýmýzýn arasýna katmamýz lazým. Tarsus'taki projemizin inþaatý da devam ediyor. Yýl içinde onu tamamlamayý planlýyoruz. Bunlar zaten dolu dolu bir 2010 demek. Bunun dýþýnda 2010'nun ikinci yarýsýnda Türkiye'yi daha dikkatli bir þekilde izlemeye baþlayacaðýz. Çünkü yeni fýrsatlar doðmaya baþlýyor. 2009 biraz toz dumandý, þimdi bu toz bulutu daðýlýyor. Toz bulutu aþaðýya iniyor, yýlýn ikinci yarýsýndan itibaren ne nedir, ne deðildir daha net görülebilecek.'
Meryem Tek/CNBC-e BUSINESS