Ýstanbul'un Marmara Denizi kýyýsýndaki iki ilçesi olan Kartal ve Maltepe'nin yýldýzý her geçen gün parlýyor. Özellikle Kartal, ünlü Mimar Zaha Hadid'in imzasýný taþýyan Kentsel Dönüþüm Projesi'nin tam anlamýyla uygulanmasýyla baþka bir kimliðe bürünecek. Kartal'ýn komþusu olan Maltepe ise barýndýrdýðý arsa potansiyeli bakýmýndan konut firmalarýngözdesi haline geldi.

20'inci yüzyýlýn baþýnda Ýstanbul'un bir kasabasý olarak nitelendirilebilecek Kartal, 1960'lardan sonra önemli bir sanayi merkezi haline geldi. Sonra etrafýnda sanayinin etkisiyle birdenbire niteliksiz yapýlar yükseliverdi.

Daha sonra daha yakýn zamanlarda, yani 2003-2004 arasýnda Ýstanbul için konut talebinin patlama yaptýðý yýllar oldu. Ýþte bu önlenemeyen yükseliþ çizgisi, Kartal'da henüz boþ kalan arsalarda hýzlý bir þekilde projelerin yükselmesini beraberinde getirdi.
 
Þžimdilerde Kartal, Ýstanbul'un en fazla konut projesi inþa edilen ilçelerinden biri. Çünkü, arsalarýn önemli bir kýsmý, eskiden sanayi tesisi imarlý olduðu için parsellerin alaný büyük. Ýstanbul'da veya Türkiye'de 5 bin metrekarenin üzerinde merkezi lokasyonlarda arsa bulmak zor iken, Kartal'da bu alan 10 bin metrekarenin üstüne çýkabiliyor.

2005 yýlýnda gündeme gelen 'Kartal Kentsel Dönüþüm Projesi' ise Kartal'a ilgiyi artýrmýþtý. Aradan geçen 5 yýllýk süreç içinde dönüþüm planý hayata geçirilememiþ olsa da bu süreçte etraftaki boþ parsel nerdeyse kalmadý.
Kartal'dan ayrýldý Kartal'ýn komþusu olan Maltepe ilçesi ise 1928 yýlýnda Üsküdar ilçesinden ayrýldýktan sonra kuruldu. Özellikle 1973 yýlýnda Haydarpaþa-Gebze banliyö hattýnýn kurulmasýyla da geliþmeye baþladý.

Maltepe'nin ilk yerleþim bölgesi demiryolu hatt çevresinde oldu. Daha sonra 1945 yýlýnda yap lan imar plan ile ilçede planl geliþim baþlad . 1960 yýl ndan sonra ise yerleþim E-5 Karayolu kuzeyine yayýlarak hýzla geliþti.

1985 yýlýnda Kartal Belediyesi'ne baðlanan Maltepe, 1992 yýlýnda Kartal Belediyesi'nden ayrýlarak yeni bir ilçe oldu. 1947 yýlýnda Kartal'ýn sanayi bölgesi ilan edilmesi ve 1973 yýlýnda Haydarpaþa-Gebze banliyö hattýnýn kurulmasýndan sonra bölge hýzla geliþmeye baþladý. Diðer taraftan Ýstanbul nüfusunun her yýl yüksek oranda artmasý neticesinde Anadolu yakasýnda da yeni yerleþim bölgeleri ihtiyacý ortaya çýktý. Kadýköy'ün yerleþim alaný olarak doygunluða ulaþmasý sonrasý konut geliþimi de Kartal-Maltepe aksýna doðru yoðunlaþtý. Yeni dönüþüm planý 1999 depreminden sonra nitelikli konut alanlar na talebin artmasý ve yapýlarda yap denetimi ile birlikte yeni bir dönemin baþlamasý bölgeye olan ilgiyi de arttýrdý. Bu nedenler etkisinde, 2000 yýlýndan sonra Kartal-Maltepe bölgesinde birçok konut projesi yükselmeye baþladý. Artan konut projelerini takiben de birçok AVM projesi de hayata geçti. Böylelikle konut ve ticaret alanlarýnda paralel bir geliþme saðlanarak arz talep dengesi oluþtu.

Özellikle Kartal'daki sanayi tesislerini planlý bir þekilde konuta dönüþtürme projesinin en önemli ayaðýný oluþturan Kartal Kentsel Dönüþüm 1/5.000 ölçekli Nazým Ýmar Planlar 2009 yýl sonlarýnda revize edilerek onaylandý. Planda Kartal'daki at l sanayi tesisi alanlarýnýn deðerlendirilmesinin yan sýra bölgenin Ýstanbul'un yeni cazibe merkezlerinden biri olmasý hedefleniyor. Zaha Hadid projelendirdi Ayrýca dünyanýn ünlü mimarlarýndan Zaha Hadid tarafýndan tasarlanan projede ulaþým, E-5 karayolu ile sahil kesimi arasýnda mevcut karayolu güzergah ve bu güzergahýn paraleline oluþturulacak Rayl Sistem (LRT) ile saðlanacak þekilde tasarlandý. Kentsel dönüþüm projesi kapsamýnda bölgede marina, oteller, opera binas, sosyal tesisler, kültür merkezleri, alýþveriþ merkezleri, iþ kuleleri ve az sayýda da konut yaplmasý öngörülüyor. Halen 1/1000 ölçekli planlarýn yürürlüðe girmesi ve haritasal çal þmalarýn yapýlmasý beklenen planda neredeyse son aþamaya gelindi.

Diðer taraftan yoðun araç trafiðine sahip olan Kadýköy-Kartal arasýndaki D-100 karayolunun yükünü azaltmak, bu aksta hýzlý ve kitlesel yolcu taþýnmasý saðlamak ve iki kýta arasýnda ulaþým hýzlandýrmak amacýyla Kadýköy Kartal Metro Hattý projelendirildi. Bu hat Ýbrahimaða Ýstasyonu'nda Marmaray Hatt ile entegre olacak. 2005 yýlýnda inþaat na baþlanan projenin 2010 yýl sonunda tamamlanmasý hedefleniyor.

Arsa fiyatlarý ne kadar?

Kartal'da yeni geliþme bölgeleri olarak; E-5'in kuzeyinde Yakacýk ve Soðanlýk mahalleleri ön plana çýkýyor. Bölgede ticari fonksiyonlar için genellikle 1,5 emsal ve serbest yükseklikte yapýlaþma izni veriliyor. Bölgede konut sitesi yapýlabilecek arsalarýn fiyatlarý; metrekare bazýnda bin ile bin 500 TL arasýnda deðiþebiliyor. Müstakil apartman ya da villa yapýlacak nitelikteki arsalar için ise metrekare fiyatlar 400-600 TL aralýðýnda. Fiyatlar gayrimenkulun ulaþým olanaklarýna ve manzara hakimiyetine göre deðiþkenlik gösterebiliyor.

Özellikle Maltepe'nin E-5 Karayolu kuzeyinde birçok konut projesi yer alýyor. Yeni konut projeleri, bölgede boþ arsalarýn yoðunlukta bulunduðu E-5 Karayolu'nun kuzey tarafýndaki Baþýbüyük mahallesinde yoðunlaþmýþ durumda. Bölgedeki büyük konut projelerine örnek olarak; KÝPTAÞž Maltepe Konutlarý, TOKÝ Maltepe Konutlarý ve Narcity gösterilebilir. Maltepe bölgesinde, site yapýlabilecek büyüklükteki arsalarýn metrekaresi bin ile bin 500 TL arasýnda deðiþiyor. Bunun dýþýnda imarý alýnmamýþ fakat konum itibariyle konut, okul ya da hastane yapýlabilecek potansiyeli bulunan arazilerin metrekaresi 400 ile 750 TL aralýðýnda satýlýyor.

Eski konut dokusu

Kartal-Maltepe bölgesindeki yerleþim; 1950'lerden sonra özellikle demiryolu hattý  çevresinde konumlandý. 1960'tan sonra ise yerleþim daha yukarýlara daðýlarak, E-5 üstünde de hýzlý bir geliþme kaydedildi. Ancak Maltepe-Kartal bölgesi; 1984'ten sonra Kadýköy-Pendik arasýndaki sahil yolunun açýlmasý ile bugünkü þeklini aldý.

Maltepe ve Kartal bölgesindeki konut dokusu, genellikle eski yapýlardan oluþuyor. Ne var ki son yýllarda gayrimenkul sektöründe yaþanan hareketlenmenin etkisi ve bölgedeki sanayi alanlarýnýn dönüþüme konu olmasý sebebiyle, bölgede bulunan eski fabrika alanlarý   inþaat firmalarý tarafýndan ilgi görüyor. Son dönemde, birçok prestijli inþaat firmasý, özellikle Yakacýk, Soðanlýk ve Dragos bölgelerinde ve nitelikli konut üretimine imza atýyor.

Diðer yandan, bölgede konut fiyatlarý konumsal olarak ciddi farklýlýklar gösterebiliyor. Fiyatlar D-100 Karayolu'ndan sahil yoluna inildikçe artarken, kuzeye doðru düþüþ gösteriyor. Bu fiyat dalgalanmasmdaki en önemli neden sahile yakýnlýk ve manzara hakimiyeti. Daire fiyatlarý ne kadar? Özellikle E-5 Karayolu kuzeyinde geliþmekte olan Kartal bölgesinde inþaatý bitmiþ ve devam eden toplam 27 proje yer alýyor. Sektörün önemli aktörlerinden Teknik Yapý, Dap Yapý, KÝPTAÞž, Soyak Ýnþaat ve Dumankaya Ýnþaat... gibi firmalarý da konut projeleri için bu bölgeyi tercih eden firmalar.

  Bu projelerdeki konut tipleri daha çok 2+1 ve 3+1 þeklinde olmakla birlikte 1+1 tipi konutlara da talebin oldukça fazla olduðu gözleniyor. Sahil kesiminde bulunan projeler ise deniz ve adalar manzarasý ile ön plana çýkýyor. Bu projelere örnek olarak Maltepe Dragos Konutlarý, Dragos Drive 34 ve Aðaçseven Konaklarý gösterilebilir. Kartal-Maltepe bölgesindeki konut fiyatlarý standart 2+1 ve 3+1 konut tipleri için metrekare bazýnda bin 500 ile 2 bin 500 TL arasýnda deðiþiyor. Ayný binada farký, manzara, cephe, kat gibi farklý þerefiye faktörlerine göre fiyatlarda oynama görülebiliyor. Projenin knum ve özelliklerine göre metrekare olarak3 bin 500 TL baþlayan fiyatlar 7 bin TL 'ye kadar çýkabiliyor. Bu tabloda görülebileceði gibi   kartal ve maltepe bölgesinde her kesim ve ekonomiye uygun konut bulmak mümkün. Konut fiyatlarý 70 bin TL'den 1 milyon TL'ye kadar geniþ bir yelpazeye yayýlýyor.
Mortgage Market