Ofis piyasası, Å?irketlerin daha küçük ofislere taÅ?ınmayı tercih etmesinden kaynaklanan ters yönlü hareket nedeniyle aslında krizi en az hisseden sektörler arasında yer aldı. Ancak kriz sonrasında sektördeki dengeler deÄ?iÅ?ti. Artık fiyatları, krizde baskı oluÅ?turan kiracılar deÄ?il kriz sonrasında yatırım yapan mülk sahibi belirliyor

Ofis piyasasındaki hareketlilik bir ülkenin ekonomik görünümü hakkında bilgi veren en temel kriterler arasında gelir. Ekonominin büyüdüÄ?ü ve Türkiye gibi geliÅ?mekt eolan pazarlarda yeni Å?irketlerin kurulması, mevcut Å?irketlerin yeni ofis ihtiyaçları ya da yurtdıÅ?ından yeni yatırımların gelmesi ekonomideki hareketlilik hakkında ipuçları verirken kriz dönemlerinde ofis piyasasında kiralamaların düÅ?mesi de yine ekonominin gidiÅ?i hakkında yatırımcıları bilgilendirir.

Anadola Yakası alternatif oldu
Ancak Türkiye ilginç bir pazar olması nedneiyle bu kriz döneminde bile ofis piyasasında ciddi bir düÅ?üÅ? meydana gelmemiÅ? hatta ters yönlü hareketin yarattıÄ?ı bir canlılık bile gözlenmiÅ?ti. bu hareketlilik kriz nedneiyle küçülen Å?irketlerin daha küçük ofislere geçmesi ya da daha uygun fiyatlı ofis merkezi kiralamaları Å?eklinde gerçekleÅ?miÅ?ti. Bu dönemde ise Anadolu Yakası, Å?irketlerin yardımına koÅ?muÅ?, Maslak gibi bölgelere göre A sınıfı ofislerdeki daha uygun fiyatları nedeniyle pek çok Å?irket Ã?mraniye ve Kavacık gibi alternatif bölgeleri tercih etmiÅ?ti.

18 dolar ile avantajlı konumda
2010 yılının ikinci çeyreÄ?inde de ofis piyasasında bu trend devam etti. Ã?mraniye bölgesi yeni geliÅ?tirilen çok sayıda ofis projesi metrekare kirası 18 dolar ortalamasındaki deÄ?eri ile Å?irketlerin en çok tercih ettiÄ?i ofis alanlarından biri oldu. Bölgenin tercih edilmesindeki bir baÅ?ka neden ise Å?ehir merkezlerinde bulunamayan 10 bin metrekareye varan geniÅ? ofis alanlarının Ã?mraniye ve Kavacık gibi bölgelerde temin edilebilmesi oluÅ?turdu.

Maslak'taki durgunluk Ã?mraniye'ye yaradı
MASLAK bölgesi ise Å?irketlerin ilgi gösterdiÄ?i öncelikli bölgeler arasında yer aldı. Ancak Maslak bölgesi talebin her zaman yüksek olduÄ?u yerler arasında gelirken son dönemde yeni proje geliÅ?tirilememesi nedeniyle talep sınırlı kaldı. Bu bölgede yeni projelerin hayata geçirilememesinden ise Kavacık, Ã?mraniye gibi bölgeler yararlandı. Ofis piyasasına yönelik araÅ?tırmalar yapan Colliers International'ın 2010 İkinci Ã?eyrek Ofis Pazarı AraÅ?tırması A sınıfı ofislerde metrekare kira fiyatlarının 32.7 dolar ile en yüksek Levent'te olduÄ?unu gösteriyor. BeÅ?iktaÅ? 31.1 dolar ile onu izlerken Taksim 26,7 Etiler ise 26.2 dolar olarak gerçekleÅ?ti. Maslak'ta kiralar 19 dolar seviyesindeyken son dönemde en çok talebin olduÄ?u Ã?mraniye 17.1, KozyataÄ?ı 17.8, Kavacık'ta ise 18.8 dolar seviyelerinde bulunuyor.

Kiracı-mülk sahibi dengesi deÄ?iÅ?ti
GEÃ?EN seneye göre fiyatlarda çok ciddi deÄ?iÅ?iklikler meydana gelmezken pazarın yapısındaki en önemli deÄ?iÅ?iklik kiracı ve mülk sahipleri arasındaki dengelerin deÄ?iÅ?mesi oldu. Kriz döneminde fiyatlarda kiracıların hakim olduÄ?u bir piyasa hakimken kriz sonrasında ise mülk sahiplerinin piyasanın dinamiklerini belirlediÄ?i bir ortam oluÅ?tu. Colliers International Ofis Piyasası Uzmanı Gizem Burteçin, "Kriz nedeniyle çoÄ?u proje geliÅ?tirici firma finansman bulamadı. Kriz ortamında yeni proje hayata geçirebilen firmalar krizden güçlenerek çıktı. Bunun yanı sıra çok sayıda Å?irketin proje gerçekleÅ?tirememesi nedeniyle de piyasa mülk sahiplerinin hakim olduÄ?u bir piyasaya döndü. Şu anda talebin yoÄ?unlaÅ?masıyla birlikte ise bu firmalar avantajlı konuma geçti" diye konuÅ?uyor. Propin Gayrimenkul'den broker Hatice Merdin ise "Piyasa kiracı piyasasından mal sahibi piyasasına dönecek. Eskiden kiracılar piyasadaki fiyatları etkileyebilirken Å?imdiki ortamda mal sahipleri belirleyecek. Bu süreçte kiralarda da hafif bir artıÅ? görülebilir" diye konuÅ?tu.

Ã?mraniye'de kiralarda yükseliÅ? bekleniyor
COLLİERS International'dan Burteçin, özellikle Ã?mraniye bölgesinde ofis talebinin çok canlandıÄ?ını söyleyerek yeni hayata geçirilecek olan projelerin bu bölgedeki fiyatları 2011 yılı ortalarına doÄ?ru bir miktar da olsa yükseltebileceÄ?ini söylüyor. Colliers'ın raporunda "Ã?nceki dönemde merkezi iÅ? aksında Levent, Etiler gibi kiraların yüksek olduÄ?u bölgelerdeki prestijli ofislere yönelik talep bu dönemde bütçelerin daha kısıtlı olması nedeniyle Ã?mraniye, Kavacık gibi ikincil bölgelerdeki A sınıfı ofislere yöneldi" denildi. Propin'in 2010 ikinci çeyrek ofis piyasasına yönelik raporunda ise " Ã?nümüzdeki çeyrekte genel kira ortalamalarında belirgin düÅ?üÅ? ve yükseliÅ? öngörmüyoruz. Firmaların büyük kısmının 2010 yılı içinde aldıkları bütçe onayları nedeniyle en geç Eylül ayı gibi yeni kontratları imzalayacaklarına dikkat çekildi. BoÅ?luk oranlarında ikinci ve üçüncü çeyrekte düÅ?üÅ? yaÅ?anacaÄ?ına dikkat çekilen raporda 2011'in ilk çeyreÄ?inin hareketli geçeceÄ?ine deÄ?inildi. Raporda "Geçen çeyrekte olduÄ?u gibi önümüzdeki çeyrekte de büyük kiralama iÅ?lemlerinin odaÄ?ında Ã?mraniye'nin önde olacak gibi görünüyor" denildi.

Yenibosna ve havaalanında boÅ?luk oranı artıyor
Ofis piyasasında boÅ?lıuk oranının en yüksek olduÄ?u bölge yüzde 20'yi aÅ?an oranla Yenibosna ve Havaalanı bölgesinde gözlemleniyor. Kuzeybatı Emlak Genel Müdürü Hasan Ergin, Yenibosna bölgesindeki boÅ?luk oranlarının artmasında bu bölgede hakim olan tekstil ve nakliye sektörlerindeki son durumun etkili olduÄ?unu söylüyor. Ergin, tekstil sektörünün kriz öncesinde baÅ?layan sıkıntı, nakliye sektöründe ise Tuzla ve Gebze'ye doÄ?ru yönelen hareketin bu bölgedeki boÅ?luk oranlarının artmasının ana sebebi olduÄ?unu belirtiyor. Ergin bu Å?irketlerin boÅ?alttıÄ?ı alanların baÅ?ta sektörler tarafından doldurulamadıÄ?ını da kaydediyor.

Avrupa Yakası KaÄ?ıthane ile alternatif yaratacak
GeçmiÅ? yıllarda baÅ?layan Avrupa Yakası'ndan Anadolu Yakası'na doÄ?ru olan talep devam ediyor. Anadolu Yakası'nda Ã?mraniye ve Kavacık bölgeleri en çok talep gören bölgelerken KozyataÄ?ı son dönemde arz yaratamaması nedeniyle çok fazla tercih edilmiyor. Ã?mraniye ve Kavacık bölgesinde kiralar 15-20 dolar ortalamasında bulunuyor. Büyük ofis alanları arayan Å?irketler hem arzın yeni olması hem de büyük alanlar bulabilmeleri nedeniyle Ã?mraniye bölgesini tercih ediyor. Buralarda 5-10 bin metrekare büyüklüklerde ofis kiralamaları ile karÅ?ılaÅ?tık. Ã?nümüzdeki dönemde bu bölgede çok sayıda ofis projesinin de devreye girmesiyle birlikte fiyatlarda bir miktar bir yükseliÅ? öngörüyoruz. Avrupa Yakası'na baktıÄ?ımızda ise Maslak bölgesi talebin daha yüksek olduÄ?u bölge olarak dikkati çekiyor. Ancak Maslak bölgesi son yıllarda çok fazla yeni proje çıkaramadı. 2011 yılında itibaren KaÄ?ıthane ve Haliç gibi bölgelerde yeni ofis projeleri ile kendine yeni bölgeler yaratacaÄ?ını görüyoruz.

Ekonomideki düzelme sürerse fiyatlar da artar
BoÅ?luk oranlarında merkezi iÅ? bölgesinde Maslak ve Levent bölgesinde dediÄ?imiz bir düÅ?üÅ? gözlemliyoruz. Yani bu bölgelerdeki ofisler hızla doluyor. Bu bölgelerde üç çeyrektir boÅ?luk oranlarında gerileme devam ediyor. Bunun aksine kiralarda ise artıÅ? yaÅ?ıyoruz. Bu çok hızlı bir artıÅ? deÄ?il. Piyasadaki düzelmenin paralelinde gerçekleÅ?en bir artıÅ?. Aynı Å?eyi KozyataÄ?ı için de söylemek mümkün. Projelerin en yoÄ?un devam ettiÄ?i bölge Ã?mraniye. Bu bölgedeki talep oldukça memnun edici. Bu bölgedeki hareketlilik Levent bölgesinde yaÅ?anması muhtemel çılgın bir koÅ?uyu etkiler. Maslak'a baktıÄ?ımızda ise bu bölgedeki Å?irketlerin back ofis dediÄ?imiz ikincil ofislerini Ã?mraniye tarafına taÅ?ıdıÄ?ını görüyoruz. Hem o bölgeden ulaÅ?ım kolay, hemde arka ofislerde çalıÅ?anlar daha çok Anadolu Yakası'nda oturduÄ?u için kolay oluyor. Ã?nümüzdeki dönemde ekonomideki düzelme devam ettiÄ?i sürece fiyatlarda da yavaÅ? yavaÅ? bir artıÅ? bekliyoruz. Ofis kiralarındaki düzelmeyi yurtiçi hasıla ile ölçebiliyoruz. Yurtiçi hasıla düzeldiÄ?i zaman ofis kiraları da düzeliyor.
Dilek TaÅ?/Sabah Emlak