Ayasofya’dan Topkapı Sarayı’na, Sultanahmet Camii’nden Yerebatan Sarnıcı’na kadar dünyaca ünlü birçok yapıya ev sahipliği yapan, her sokağından tarih fışkıran Sultanahmet’in çehresi değişiyor. Sadece Sultanahmet’te değil, Sirkeci başta olmak üzere tarihi ilçe Eminönü’nün bir dönem iş merkezi hüviyetinde olan semtlerinde, eski hanlar, tarihi yapılar turizme kazandırılıyor.

Tarih yarımadadaki üretim ve imalat faaliyetleri, bu iş için yıllar önce ayrılan merkezlere kaydırılacak. İstanbul silüetinde önemli bir parçayı tamamlayan Sultanahmet, bu anlamda en önemli çekim merkezi oluyor. Ticaret alanları ve turizm işletmelerinin konut alanları üzerindeki baskısı hafifletilecek; mevcut binaların yarısı konut olarak planlanıyor...

Yenilemeye tabi tutulacak

Daha önceden boşaltılan ve yaşam için uygun olmayan mekanlar yeniden yıkılıp yapılma yerine, yenilenmeye tabi tutulacak. Tarihi İstanbul surları da yürek burkan görüntüsünden kurtulup, turizme açılacak. İlçe genelindeki tarihi meydanlar da makyaj tazeleyecek. Zarar görmüş tarihi eserler restore edilecek. Bölgeye yabancı grupların ilgisi de üst düzeyde. Eminönü için hazırlanan ‘kentsel dönüşüm ve yenilenme’ çalışmaları, bölgenin çekim merkezi olmasını sağlıyor.

Sultanahmet’te, yerli ve bayancı yatırımcı gruplar yer arıyor. Telebin yoğun olduğu belirtilen Divanyolu, Akbıyık Caddesi ve Nuruosmaniye’de bina fiyatları 7-8 milyon dolara çıkıyor. Sultanahmet, Taksim’den sonra otel için en fazla rağbet gören bölge. Bölgede, toplam yapıların yüzde 17-18’i; yani yaklaşık beşte biri otel yapımına uygun. Otel yapımına uygun yapılar; manzarasına, bulunduğu konuma, oda sayısına ve yapılacak çalışmanın niteliğine göre odası 100-200 bin dolar aralığında fiyatlara el değiştirebiliyor. Bu tip yapıların oda başına fiyatı genellikle 100-150 bin dolar aralığında. Çok iyi bir Boğaz manzarasına, çok iyi lokasyona sahip binalarda ise oda fiyatı 200 bin dolara kadar çıkıyor. Butik otele uygun binalarda oda başına ortalama rakam ise 125 bin dolar civarı oluyor.

Eminönü kabuk değiştiriyor

Sultanahmet ve civarda binaların çoğu, sadece 25-30 odalı otel yapımına müsait. Daha büyük oteller için 4-5 farklı parselin birleştirilmesi gerekiyor. Ancak, mevcut yapılarda bile çok bölünmüş bir hisse yapısı olduğu için, sorunlar çıkıyor. Eminönü bölgesi, yıllar önce ‘turizm bölgesi’ olarak planlanmıştı. Ne var ki; son dönemde, yapıların yüzde 50’sinin konuta ayrılması fikri benimsendi. Bu durumda, nüfusu 30 bine kadar gerileyen ilçede ikamet eden nüfusu artırıcı çalışmalar yapılacak.

Mahmutpaşa, Sirkeci, Kapalıçarşı, Çemberlitaş, Beyazıt, Laleli ve Kumkapı gibi önemli ticari ve turistik mekanların bulunduğu ilçede, gündüz nüfusu 2 milyonu geçerken, ikamet eden nüfusun 30 binlere kadar gerilemesi, yetkilileri harekete geçirdi.

Belediye, 32 bin nüfusa göre projeler geliştirebiliyordu. Oysa gündüz nüfusu olarak İstanbul’un en kalabalık ilçesi Eminönü... Bu çarpıklığın ortadan kaldırılmasında, ilçede ikamet eden nüfusun artırılması önem taşıyor...

Eminönü, özellikle son 20 yıldır olduğu gibi bekar odalarının bulunduğu hanların, köhnemiş yapıların değil, tamamen "kabuk değiştirmiş" haliyle ve daha elit bir yaşam merkezi haline getirilecek. Bunun ilk sinyali, Süleymaniye’den geldi. KİPTAŞ, bölgeyi mevcut mezbelelik görüntüsünden kurtarıp yaklaşık bin konutluk proje geliştirdi. Lüks konutlardan oluşacak projede villaların da olacağı ve fiyatların milyon dolara kadar çıkacağı belirtiliyor.

Eminönü sınırları içindeki imalathanelerin ortadan kaldırılması yılların tartışması, ancak bu konuda artık somut adımlar atılacağı belirtiliyor.

Spekülatörler işbaşında

Eskiden tekstil, ayakkabı, konfeksiyon, kuyum işleme merkezi olan Sultanhamam, Tahtakale, Yeşildirek, Gedikpaşa, Beyazıt ve Çarşıkapı gibi semtlerde, bugün bir kaos ortamı yaşanıyor. Çok hissedarlı olarak bölünmüş durumdaki binalarda gayrimenkulü olan vatandaşların zor durumundan faydalanmak isteyenler, yok pahasına yer kapatmaya çalışıyor.

Benzer sorunların turistik merkezlere yakın sokaklarda da yaşanıyor. Dışarıdan bakıldığında yıkılacakmış gibi duran, tarihi eser ahşap yapılara yarım milyon dolara yakın fiyatlar konuşuluyor. Sultanahmet’te, Cankurtaran’da tarihi eser ahşap binalar, yenilenmek üzere alınıyor, otele, pansiyona dönüştürülüyor. Ancak bu tip yapılar için bürokrasi çarkına girmek istemeyenler, tarihi yapılar yerine nispeten daha yeni betonarme yapıları alıp elden geçirmeyi tercih edebiliyor.

Sirkeci’de, Eminönü meydanının ara sokaklarında da hanlar otele dönüşüyor... Turizm işletmeleri artıyor ama sorunlar devam ediyor. Turizm bölgesi olarak gelişeceği söylenen bölgede ilgisiz birçok işletme görüntü kirliliği yaratmaya devam ediyor.

Proje tashihi gerekiyor

Sultanahmet’te faaliyet gösteren RE/MAX Antares Emlak Ofisi Brokeri Bülent Cönbez, tarihi yarımadanın ve İstanbul’un bu özel bölgesinde kentsel dönüşüm çerçevesinde radikal bir değişiklik yaşandığını belirterek, "Sultanahmet bölgesindeki imar durumu ile ilgili kesinleşmiş bir şey olmadığı için, tadilatlar yapılıyor sorunlar var" şeklinde konuşuyor.

Konut alanı ilan edilen bölgelere dikkat çeken Bülent Cönbez, "Bölgenin yüzde 50’si konut olacak. Tarihi binalarda, derecesine göre tadilat yapılacak. Yıkıp yeniden yapma olmaz. Alıp, binaları restorasyon projesi geliştiriliyor. Bölgenin üçte ikisinin onayı Anıtlar Kurulu’ndan geçiyor. Butik otele dönüşmesi için de, projenin tashihi gerekiyor. Bu da 6-7 ay sürüyor" diyor. Belediyenin hazırladığı her yerin otel yapılamadığını da ifade eden Bülent Cönbez sözlerine şöyle devam ediyor: "Bölge, yoğunlukla konut-konaklama olacak. Bölgenin sadece yüzde 17-18’i butik otele dönüşebilir. Bölgenin toplam alanı 5 milyon metrekare ve kamu kuruluşları da var. Sultanahmet Adliye binaları kültürel tesis olarak planlanıyor. Marmaray’ın  bitmesi ile de bir takım gelişmeler yaşanabilir. Eminönü’nün Fatih ile birleşmesi ile ilgili de bir süreç var. Bu süreç, yaşanan gelişmeleri yavaşlatabilir. Yabancıların karşısına da inşaatla ilgili sorunlar çıkıyor. Mülkler eski ve çok hissedarlı. Görüşme yapılıyor ve toplanıyor ama mal sahipleri 3’üncü jenerasyon. Her bina, parsel ve hisse üzerinde pay arttığı için uzun süreçler alabiliyor. ’Bölge turizm alanı olacak’ demekle de olmuyor. Ciddi altyapı ihtiyacı var. Bir otel yapacağınız zaman çok odalı otel yapma olasılığınız çok az. Çünkü, 4-5 parseli toplamanız gerekecek."

OKHAN ŞENTÜRK / EKONOMİST