Emlak sektöründe işler sürekli 2-2.5 yıl öncesiyle kıyaslanıyor. O dönemde konut kredisi faizleri aylık yüzde 1’lere düşmüş, fiyatlar zirve yapmıştı. Her gün yeni proje açıklanıyordu. Piyasanın ihtiyacından çok fazla konut ve proje üretildi. Spekülatif, yani aşırı yüksek fiyatlardan evler alındı. 150 bin YTL’den alan, ertesi gün 200 bin YTL’den satışa çıkardı, sattı... Oysa bugün satıcı çok, alıcı az. Bazı bölgelerde konut fiyatları yüzde 40’a varan oranda gerilerken, fırsat kollayanlar arttı.

Önce Mayıs 2006’da dövizde yaşanan dalgalanma, ardından geçen yıl yaşanan seçimler ve ABD’de başlayıp dünyayı etkisi altına alan finansal çalkantı, Türkiye’de de piyasaları etkilemeye devam ediyor. Bunların yanında inşaat maddelerinin fiyatları da artıyor. Sadece demir fiyatı birkaç ay içinde yüzde 100 arttı. İşaatçılar, "Demirin inşaat maliyetindeki payı geçen yıl sonlarında yüzde 8-9 civarındaydı, bugün yüzde 17’ere kadar çıktı" diyor.

Müteahhitler zorda mı

İnşaat malzemesi fiyatlarının spekülatif olarak artırıldığı iddiaları da tartışılıyor. Sadece demir değil, birçok inşaat malzemesi ve hammaddesinin fiyatı arttı. Maliyetleri artan müteahhitlerin taahhütlerini yerine getirmekte zorlandığı söyleniyor. Bazı müteahhitler, yaptıkları ancak talep olmadığı için satamadıkları konutları teminat gösterip bankalardan kredi kullanıyor ve inşaatları bitirmeye çalışıyor.

Kampanyalar peşpeşe geliyor

Bankaların konut kredisi faizeri istenen seviyeye inmezken, bazı projelerde müteahhitler kendi ödeme avantajlarını devreye soktu: "Bugün al taşınınca ödemeye başla", "Bugün taşın 48 ay taksit ve sıfır faizle öde" gibi alternatifler sunuluyor.

İkinci el konut satışları da yavaşladı. Emlakçılar, "Eskiden elimizde 8-10 tane daire vardı ama kısa sürede satılırlardı, yenileri gelirdi. Şimdi onlarca daire var ama çok azı müşteri buluyor" ifadeleri kullanıyor. Piyasalardaki bu sıkışıklığı avantaja çevirmek de yine tüketicinin elinde.

10 evin 9’u krediyle satılıyor

Gerçek alım isteği olanların sayısının hiç de az olmadığını ifade eden Realty World Türkiye Genel Müdürü Hilmi Işıkören, "Krizler mutlaka etkiliyor ama, kredi kullanımının yüzde 100 etkilendiğini düşünmüyorum. Her yapılan 10 satışın 9’u, yine konut kredisi ile yapılıyor. Bu oran eskiden, yani 2005’te de aynıydı. Faizler düşse, konut fiyatları hemen artacak. Bunun farkında olanlar alıyor. Faiz artışı alıcıları mutlaka etkiledi; ama, ’Faizlerin düşmesini beklersem bu fiyata alamam’ diyenler, ciddi bir pazarlık yapıp avantajlı fiyatlara alabiliyor" dedi.

Bazı bölgelerde ev fiyatlarının ciddi düşüş yaşadığını söyleyen Hilmi Işıkören, "Hálá spekülatif fiyatlar var. Ama, bazı bölgelerde yüzde 40’a varan düşüşler de var. Mesela, Beylikdüzü’nde 3+1’lik sıfır daireler bile 90 bin YTL’ye satılabiliyor. İkinci elde ve sıfırda iyi fiyatlar var. Lokasyona göre doğru fiyat belirleyen satıcılar, beklemeden satıyor" diye konuştu. Işıkören şöyle devam etti:

"Bizim için başlık şu: Sektör değişti, pazar değişti. Bu uzun süre devam edebilir. Herkesin bilimsel çalışmaya ihtiyacı var. Yani, doğru yerdeki, doğru fiyatlı ürün her zaman satılır. Doğru yerdeki doğru fiyatlı ürünü de, uzmanların danışmanlığında alınması gerekiyor. Yoksa, ürünler elde kalabilir. Alıcının da danışmanın da bilgiyle donatılmaya ihtiyacı var.

Çok kötümser değilim

Biz, Realty World olarak ’gayrimenkul danışmanlığı sertifika programı’ ile bilgi ile donatılmış, vatandaşın her sorusuna cevap verebilecek uzmanlar yetiştirmeyi hedefliyoruz. Gayrimenkul danışmanlarının, emlakçıların çok daha donanımlı hale gelmesi gerekiyor. Tüketici bilinçleniyor. Bir şey almaya geldiğinde, çok bilinçli sorular soruyor. Donanımlı olmadığınız sürece, ihtiyaçları karşılayamazsınız. Emlakçılık ciddi noktaya geldi. Ciddi düşünenler bu işe kalkışmalı. Diğerleri hayal kırıklığı yaşayabilir. Bilgi dolu bir tüketici kitlesi var. İşinizi ciddi yapmalısınız, yoksa para kaybedebilirsiniz. Bence pazar da iyi durumda, yeter ki doğru fiyatlı, kaliteli ürün olsun, satılır. Ben çok kötümser değilim. Emlak sektörü gerçekten fırsatlarla dolu."

B grubuna yönelik konutun fiyatını A grubuna göre belirleyen satamıyor
Realty World Türkiye Genel Müdürü Hilmi Işıkören, piyasada bazı projelerde yaşanan sıkışıklık konusunda "Birinci elde de ikinci elde de, devler savaşı var. Proje iyi lokasyondaysa satıyor. Bazı projelerin satamadığını görüyoruz. Satamama nedeni bence, çok yüksek fiyatlardan satışa başlanması. Aşağı da indiremiyorlar. B’nin altında, yani orta gelir kesimine yönelik proje sıkıntısı var" dedi.  Hilmi Işıkören, ortanın üstü ve üst gelir grubuna yönelik konutları ifade eden B, B Plus, A grubuna yönelik konutlarda fiyatların doğru belirlenmediğini düşünüyor. "B grubuna yönelik konutlarda A grubuna göre, A grubu konutlarda ise A Plus’a göre fiyat belirleniyor" diyen Hilmi Işıkören, kategorilerin doğru belirlenemediğini; B’yi B’ye göre yapanların sattığını, B grubu için A grubu gibi fiyat belirleyenin satamadığını söyledi. Piyasadaki sıkışıklık için Hilmi Işıkören, ayrıca şu yorumu yaptı: "Şu an biraz da mortgagein etkilerini yaşıyoruz. Daha çok kat edeceğimiz yol var. Mortgage oturdukça, fiyat disiplini gelecek. İnsanlar ’Ben buraya 10 yıl önce İtalyan kapı yaptırdım, fiyatı o üzden böyle istiyorum’ diyemiyecek. Yıllara ihtiyaç var istikrar için... Bu istikrar, belli kademelerle başlayacak. Ben gerçekten kötümser değilim. Hakikaten ciddi alıcılar var, fiyatlarını ciddi seviyelere çeken satıcılar da var.

Düşse de alsak demeyin

Herkes profesyonel olmalı, bilimsel çalışmalı. Danışman da profesyonel olmalı. Yatırımcı ve ihtiyaç sahibi alıyor. Bir ara ihtiyaç sahibi, ’Düşse de alsak’ diyordu. Mevcutu korumak mümkün olmayabilir. Bu dönem alım dönemi. ’Fiyata bakalım’ diye düşünenler var. Kaliteli ürün gerçekçi fiyatlardan alınabilir. Yatırımcılar her dönem fırsatı değerlendirir. Onlar için fırsat dönemi."

hurriyetemlak.com