İşte uzmanlardan ofis yatırımı yapmanın incelikleri

Son yıllarda ekonomide yaşanan canlanma ve doğrudan yabancı yatırımcıların yönünü Türkiye’ye çevirmesiyle birlikte ofis ihtiyacı da artmaya başladı. Tabii bu durum ofislere olan talebi katladı. Artan talebin etkisini satılık ve kiralık fiyatlarında görmek mümkün. Hatta İstanbul’un en gözde ofis bölgeleri olan Levent, Maslak ve Kozyatağı gibi yerlerdeki ofislerin satılık ve kiralık fiyatlarındaki artış dudak uçuklatan cinsten. Öyle ki birkaç yıl öncesine kadar buralarda ofislerin metrekare kiralık fiyatı yaklaşık 10 dolarken bugün iki, hatta Levent gibi semtlerde üç-dört katına kadar yükselebiliyor. Satılık fiyatlarının da kiralık fiyatlarından aşağı kalır yanı yok. Örneğin Levent-Zincirlikuyu güzergahındaki A tipi ofislerin metrekare satılık fiyatı 5 bin dolardan başlayıp 10 bin dolarlara kadar çıkabiliyor. Hal böyle olunca ofisler de en kârlı ticari gayrimenkuller arasına girdi.

Dükkâna göre daha kârlı

Ofis talebinin fazla, arzın yetersiz kaldığını belirten Colliers Türkiye Perakende ve Ofis Danışmanı Gizem Burçetin, ofisi son dönemlerin en kârlı ve güvenilir yatırımlardan biri olarak değerlendiriyor. Alışveriş merkezlerinin sayısının artmasıyla birlikte mağaza ve dükkâna yatırımın eskisi gibi kârlı olmadığını söyleyen Burçetin, buna karşılık ofise yatırımın daha cazip hale geldiğini dile getiriyor. “Özellikle A sınıfı ofislere ihtiyaç çok fazla” diyen Burçetin, şöyle devam ediyor: “Holdingler ve  profesyonel çalışan şirketlerin yanı sıra son dönemlerde sayıları artan yabancı sermayeli şirketler, A sınıfı ofisleri prestij ve teknik donanım açısından tercih ediyorlar. Fakat bu tip ofisleri bulmak çok kolay değil.”

Burteçin, firmaların A tipi ofis bulamayınca B tipi ofislere yöneldiğini, bu nedenle de bu tip ofislerin de değerlendiğini vurguluyor. Yüksek fiyatları nedeniyle bütçesi kısıtlı olan bireysel yatırımcılar için A sınıfı ofis satın almanın maliyetli olduğunu kaydeden Burteçin’e göre B tipi ofislere yatırım yapmak kârlı.

Otoyol civarı tercih edilmeli

Burçetin, yatırımcılara yeni tünel geçitlerin, özellikle Marmaray Projesi’nin yer alacağı bölgelerle, E-5 ve E-6 otoyollarının bulunduğu güzergahları dikkate alarak yatırım yapmalarını öneriyor. Burçetin’e göre son yıllarda hızla gelişen Ümraniye, Maltepe, Kartal’ın yanı sıra tünel geçit projesinin yer aldığı Kasımpaşa, Çağlayan ve civarında da yatırım için iyi alternatifler olabilir. Burçetin, kiracılı ofis satın alanların kiracının güvenilir olup olmadığını, kiracısız satın alanların ise ofisin kiraya verilme potansiyelini dikkate almaları gerektiğini de belirtiyor.

Kiracı daha kolay bulunuyor

Reha Medin Genel Müdürü Nabi Cücük de ofisin dükkana ve mağazaya göre daha rahat kiraya verildiğini, kurumsal firmalara uzun süreli kiraya verme imkanı olduğu için de daha kârlı olduğunu görüşünde. Cücük, son dönemlerde bankaların rağbet gösterdiği Batı Ataşehir ve çevresinin yanı sıra, Gebze, Kartal, Pendik ve İkitelli OSB’de(Organize Sanayi Bölgesi) yatırımın son derece kârlı olduğunu söylüyor. Cücük, bütçesi sınırlı olan yatırımcılar için özellikle İkitelli OSB’yi adres olarak gösteriyor. Burada, dükkanların yanı sıra çeşitli büyüklükte ofislerin yer aldığını belirten  Cücük, “Ofislerin büyüklükleri 50 metrekareden başlıyor. Satılık fiyatları 70-100 bin YTL civarında. Bu fiyata satın aldığınız bir ofisi 500-600 YTL’ye  kolaylıkla kiraya verebilirsiniz. Esenler-İkitelli Metro Hattı’nın gelmesiyle İkitelli OSB’deki ofislerin daha da prim yapacak. Şimdiden yatırım yapmak avantajlı” diyor. Cücük’e göre ofis katı satın alınacak bölgede otoparkın olması son derece önemli. Binanın niteliğinin de önemli olduğuna işaret eden Cücük, yatırımcılara en son inşaat teknolojisiyle yapılmış ofis katı satın almalarını tavsiye ediyor.

Kartal-Kasımpaşa hattı
İstanbul Emlakçılar Odası Başkan Yardımcısı Nizamettin Aşa ise Beşiktaş ve Levent hattının özellikle de Büyükdere Caddesi ve Barbaros Bulvarı’nın her zaman talep gördüğünü dile getirerek bu bölgelere yatırımın son derece kârlı olduğunu söylüyor. Atatürk Havalimanı’nın civarına da ilgi olduğunu vurgulayan Aşa, son dönemlerde yıldızı parlayan Kartal’ı yatırımcıların listesine alması önerisinde bulunuyor. Özellikle Kasımpaşa’da bulunan Piyalepaşa Bulvarı’na dikkat çeken Aşa, “Burası geleceğin Maslak’ı olacak. Şimdiden yatırım yapanlar kazanacak” diyor.

Kiracısı olan ofisleri tercih edin
Müşterilerin genelde otoparkı, güvenliği olan plazaların bulunduğu yerlerde 200-300 metrekare büyüklükte ofisler aradığını söyleyen Aşa, daha ortalama olan yerlerde ise 100-150 metrekare büyüklükteki ofislerin daha çok talep gördüğü belirtiyor. Yatırımcılara içinde kiracısı olan ofis katlarını satın almalarını öneren Aşa, şu noktaya da dikkat çekiyor: “Böyle bir durumda mevcut kiracının ödemeyi taahhüt ettiği bedel yani getiri oranı üzerinden değer biçiliyor. Kiracının ödemeyi taahhüt ettiği bedel üzerinden değil, iyi bir uzmanın biçeceği değeri göz önünde bulundurarak ofis satın almak gerekiyor.” Aşa, yatırımcıların yeni gelişen bölgelerde ofis alırken alım fiyatını getirinin başlangıç tarihini dikkate alarak belirlenmesi gerektiğine de işaret ediyor. Aşa’ya göre ofis yatırımı yapılacak bölgenin altyapısı ve ulaşım imkanları da son derece önemli.

A sınıfı ofislerde fiyatlar ne kadar? 
                  Metrekare kiralık fiyatı (dolar) 

Maslak                        19                           25

Levent                        35                           50

Kozyatağı                   19                            20 

Ümraniye                    17                            20

Şişli                             25                            26 

Gayrettepe-Esentepe 25                            30

Beyoğlu                       25                           30

Güneşli                        10                           15

Altunizade                    20                           23

Kavacık                        17                           20

Etiler                            30                           35

Kezban GEBETAŞ / Tekborsa