Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Derneği’nin(GYODER) ‘Gayrimenkul Sektörü ve İller İçin Öngörüler 2015’ adındaki çalışmasında Aydın, Balıkesir, Denizli, Hatay, Kahramanmaraş, Malatya, Manisa, Muğla, Tekirdağ ve Trabzon illerindeki gayrimenkul sektörü ve öngörüleri araştırıldı. Çalışmada 10 ilin; konut sektörü, alışveriş merkezleri, turizm ve konaklama tesisleri ve sanayi ve lojistik alanları ve bu alanlardaki yatırım potansiyeline dikkat çekildi.
Daha önce sırayla “Konut”, “İstanbul”, “5 Büyük İl” konularında birçok araştırma raporuna imza atan Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Derneği(GYODER), “Gayrimenkul Sektörü ve İller için Öngörüler 2015” başlığı adı altında beşinci raporunu yayınladı. Raporda, Aydın, Balıkesir, Denizli, Hatay, Kahramanmaraş, Malatya, Manisa, Muğla, Tekirdağ ve Trabzon’daki yatırım alanları ve potansiyeli incelendi.
Rapor, Dr. Can Fuat Gürlesel tarafından hazırlandı. “Gayrimenkul Sektörü ve İller İçin Öngörüler 2015” çalışmasında Aydın, Balıkesir, Denizli, Hatay, Kahramanmaraş, Malatya, Manisa, Muğla, Tekirdağ ve Trabzon illerinde gayrimenkul sektörü ve öngörüleri dışında bu illerdeki konut sektörü ve konut piyasaları, perakende pazarı ve alışveriş merkezleri, turizm ve konaklama tesisleri ile sanayi ve lojistik alanları da tüm yönleriyle ele alındı.
İşte raporda yer alan 10 il ve bu illerin yatırım potansiyeli:
AYDIN
Konut sektörü ve konut piyasaları:
2007 yılı itibari ile kentsel alanlardaki konut sayısı, 251 bin 914 adet olan Aydın’da, inşaat ruhsat izni olmayan konut sayısı ise 85 bine ulaşmış durumda.
Aydın’da 2008-2015 yılları arasındaki konut ihtiyacının, 40 bin adet olacağı öngörülüyor. Bunun 24 bin adedinin hane halkı artışı, 8 bininin kentsel dönüşüm, diğer 8 bin adedinin ise yenileme kaynaklı olacağı ifade ediliyor.
Aydın’da konut sektöründe genişleme lüks ve markalı konutlarda sınırlı, orta sınıf ve sosyal konutlar ile yerli ve yabancıların müstakil konutları için hareketli olması bekleniyor. Orta sınıf konutlar için konut kredisi kullanımı önemli olacağına işaret edilmekte. Aydın’da 2007 yılında 4 bin 111 adet konut kredisi kullanıldı.
Perakende pazarı ve Alışveriş Merkezleri(AVM):
Aydın’da 2007 yılı itibari ile üç alışveriş merkezinde 35 bin 500 metrekare kiralanabilir AVM alanı yer alıyor. Bu AVM’lerde bin kişi başına kiralanabilir alan 37.5 metrekareyi bulmakta. Bununla birlikte metrekare başına yıllık potansiyel perakende harcaması ise 95 bin 210 dolar.
2009 sonuna kadar dört yeni alışveriş merkezinin daha açılacağı Aydın’da 2009 sonunda toplam AVM kiralanabilir alanının 114 bin 500 metrekare, bin kişi başına kiralanabilir alanın ise 119 metrekare olacağı öngörülmekte.
Aydın’da 2015 yılında bin kişi başına 150 ve 200 metrekare kiralanabilir alan senaryolarına göre toplam AVM kiralanabilir alanı 150 bin 450 veya 200 bin 600 metrekareye ulaşacak. Bu iki ayrı senaryoya göre 2010-2015 yılları arasında 35 ile 85 bin metrekare kiralanabilir alana sahip AVM yatırım potansiyeli öngörülmekte.
Sanayi ve lojistik alanları:
Büyük ölçüde organize sanayi bölgelerinde toplulaşmış olan ve daha çok tarım ve hayvancılığa dayalı sanayinin geliştiği Aydın’da sanayinin yine organize sanayi bölgeleri içinde yoğunlaşacağı öngörülmekte.
BALIKESİR:
Konut sektörü ve konut piyasaları:
Balıkesir’de 2007 yılı itibari ile kentsel alanlardaki konut sayısı, 288 bin 15, inşaat ruhsat izni olmayan konut sayısı 35 bin adede ulaştı.
Balıkesir’de 2008-2015 yılları arasındaki konut ihtiyacının 46 bin adede ulaşacağı ifade ediliyor. Bunun da 26 bin adedinin hane halkı artışı, 8 bin adedinin kentsel dönüşüm, 12 bin adedinin ise yenileme kaynaklı konut ihtiyacı olacağı hesaplanıyor.
Perakende pazarı ve Alışveriş Merkezleri(AVM)
Balıkesir’de 2007 yılı itibari ile iki alışveriş merkezi ve 18 bin 585 metrekare kiralanabilir AVM alanı bulunuyor. Bin kişi başına kiralanabilir alan 16.6 metrekare. AVM kiralanabilir alan başına yıllık potansiyel perakende harcama miktarı ise 198 bin dolar.İlde 2009 sonuna kadar açılacak AVM bulunmuyor.
Balıkesir’de 2015 yılında bin kişi başına 75 ve 100 metrekare kiralanabilir alan senaryolarına göre toplam AVM kiralanabilir alanı 84 bin 975 veya 113 bin 300 metrekareye ulaşacak. Bu iki ayrı senaryoya göre Balıkesir’de 2010-2015 yılları arasında 65 ile 95 bin metrekare kiralanabilir alana sahip AVM yatırım potansiyeli öngörülüyor.
Sanayi ve lojistik alanları:
Balıkesir, İstanbul-Körfez ve Bursa’da sıkışan sanayi için yeni ve önemli alternatif bir sanayi bölgesi haline geldi. Organize sanayi bölgeleri başta olmak üzere sanayi alanlarına talep her geçen gün artıyor. Balıkesir, Avrupa-Asya (Anadolu) ticaretinde de ulaştırma-aktarma merkezi haline yavaş yavaş dönüşüyor. Öyle ki: Gökköy’de kurulmakta olan lojistik köyde geniş lojistik yatırımlar gerçekleştirilecek.
DENİZLİ
Konut sektörü ve konut piyasaları:
Denizli’de 2007 yılı itibari ile kentsel alanlardaki konut sayısı 189 bin 668, inşaat ruhsat izni olmayan konut sayısı 47 bin adet olarak tespit edildi.
Denizli’de 2008-2015 yılları arasındaki konut ihtiyacı 43 bin olarak öngörülmekte. Bu ihtiyacın 19 bini hane halkı artışı, 16 bini kentsel dönüşüm, 8 bin adedinin ise yenileme kaynaklı konut olacağı hesaplanıyor.Denizli’de hane halkı sayısındaki artışa bağlı olarak konut ihtiyacının sınırlı kalacağı ifade ediliyor.
Perakende pazarı ve Alışveriş Merkezleri(AVM):
Denizli’de 2007 yılı sonu itibari ile üç AVM yer alıyor. Bu AVM’lerdeki toplam kiralanabilir alan büyüklükleri 83 bin 250 metrekare, bin kişi başına kiralanabilir alan ise 91.8 metrekare büyüklüğünde. 2009 sonuna kadar iki alışveriş merkezinin daha hizmete gireceği Denizli’de . yeni açılacak AVM’lerle birlikte 2009 sonunda toplam AVM kiralanabilir alanın 150 bin 482 metrekare, bin kişi başına kiralanabilir alanın ise 164.1 metrekare olacağı öngörülüyor..
Denizli’de 2015 yılında bin kişi başına 200 ve 225 metrekare kiralanabilir alan senaryolarına göre toplam AVM kiralanabilir alanı 188 bin 400 veya 211 bin 950 metrekareye ulaşacak. Bu iki ayrı senaryoya göre 2010-2015 yılları arasında Denizli’de ilave 40 ile 60 bin metrekare arasında AVM yatırım potansiyeli öngörülüyor.
Sanayi ve lojistik alanları:
Denizli ili sanayileşmesini sektörel çeşitlenme ile birlikte genişleyerek sürdürecektir. Denizli’de sanayi, ticaret ve lojistik amaçlı arsa talebinin genişleyerek süreceği öngörülmektedir. Sanayi alanları için organize sanayi bölgelerine talep artmaktadır.
HATAY:
Konut sektörü ve konut piyasaları
Hatay’da 2007 yılı itibari ile kentsel alanlardaki konut sayısı 196 bin 226, inşaat ruhsat izni olmayan konut sayısı ise 92 bin adet olarak tespit edildi.
Hatay’da 2008-2015 yılları arasındaki konut ihtiyacının 50 bin adede çıkması öngörülüyor. Bu ihtiyacın 22 bininin hane halkı artışı, 20 bininin kentsel dönüşüm, 8 bin adedinin ise yenilemeden dolayı ortaya çıkacağı öngörülüyor.
Perakende pazarı ve Alışveriş Merkezleri(AVM):
Hatay’da 2007 yılı itibari alışveriş merkezi bulunmuyor. 2009 sonuna kadar da açılacak bir AVM yatırımı da yer almıyor.
Hatay’da 2015 yılında bin kişi başına 50 ve 75 metrekare kiralanabilir alan senaryolarına göre toplam AVM kiralanabilir alanının 71 bin 850 veya 107 bin 775 bin metrekareye ulaşacağı hesaplanıyor. Bu iki ayrı senaryoya göre ilde 2010-2015 yılları arasında 70 ile 110 bin metrekare kiralanabilir alana sahip AVM yatırım potansiyeli bulunuyor.
Sanayi ve lojistik alanları:
Hatay’da önümüzdeki dönemde sanayi ve lojistik alanlara talebin artacağı ifade ediliyor. Özellikle demir-çelik ve petro kimya sanayinin gelişimine paralel büyük parselli sanayi alanları talebinin artacağı belirtiliyor. İskenderun limanının özelleştirilmesi ve Ortadoğu ile ticarette kapı işlevi ile Hatay’da lojistik sektörünün genişleyeceği ve lojistik alan talebinin artacağına vurgu yapılıyor.
KAHRAMANMARAŞ:
Konut sektörü ve konut piyasaları:
Kahramanmaraş’ta 2007 yılı itibari ile kentsel alanlardaki konut sayısı 155 bin 991, inşaat ruhsat izni olmayan konut sayısı 77 bin adet olarak tespit edildi.
Kahramanmaraş’ta 2008-2015 yılları arasındaki konut ihtiyacının 42 bin adet olması öngörülüyor. Bu öngörülen rakamın 18 bininin hane halkı artışı, 20 bininin kentsel dönüşüm, ve 4 bin adedinin ise yenileme ihtiyacından doğacağı ifade ediliyor.
Sektör uzmanları, Kahramanmaraş üst ve orta-üst grubun yenileme ve konut değiştirme kaynaklı konut talebinin sınırlı kalacağını, buna karşın orta sınıfın konut talebinin ise daha yüksek olacağına vurgu yapıyorlar.
Perakende pazarı ve alışveriş Merkezleri(AVM):
Kahramanmaraş’ta 2007 yılı itibari ile alışveriş merkezi bulunmuyor. 2009 sonuna kadar bir alışveriş merkezinin faaliyete geçeceği ilde, 2009 sonunda toplam AVM kiralanabilir alan, 58 bin metrekareye, bin kişi başına kiralanabilir alanın ise 57.3 metrekare.olacak.
Kahramanmaraş’ta 2015 yılında bin kişi başına 80 ve 100 metrekare kiralanabilir alan senaryolarına göre toplam AVM kiralanabilir alanı 87 bin 720 bin veya 103 bin 400 metrekareye ulaşacak. Bu iki ayrı senaryoya göre ilde 2010-2015 yılları arasında 25 ile 45 bin metrekare kiralanabilir alana sahip AVM yatırım potansiyeli öngörülüyor.
Sanayi ve lojistik alanları:
Kahramanmaraş’ta sanayinin gelişimine bağlı olarak sanayi alanı talebi genişliyor. Mevcut Kahramanmaraş Organize Sanayi Bölgesi’nin(KOSB) dolması ve düzenli yeni sanayi bölgesi olmaması nedeni ile sanayi alanı talebi güney çevre yolu bölgesinde yoğunlaşmakta.
MALATYA:
Konut sektörü ve konut piyasaları:
Malatya’da 2007 yılı itibari ile kentsel alanlardaki konut sayısı 142 bin 837, inşaat ruhsat izni olmayan konut sayısı 60 bine ulaştı.
İlde, 2008-2015 yılları arasındaki konut ihtiyacının 43 bin adet olacağı tahmin ediliyor. Bunun da 19 bin adedinin hane halkı artışı, 16 bin adedinin kentsel dönüşüm ve 8 bin adedinin ise yenileme kaynaklı konut ihtiyacından kaynaklanacağı ifade ediliyor.
Malatya’da özellikle şehir merkezinde düzenli bir konut piyasası oluşumunun sınırlı kalacağı, yeni konut ve yaşam alanlarının şehir merkezi dışında üç bölgede yoğunlaşacağı kaydediliyor.
Perakende pazarı ve Alışveriş Merkezleri(AVM):
Malatya’da 2007 yılı itibari ile bir alışveriş merkezi ve toplam 11 bin 251 metrekare kiralanabilir AVM alanı bulunuyor. Bin kişi başına kiralanabilir alan ise 15.5 metrekare. Malatya’da 2015 yılında bin kişi başına 80 ve 100 metrekare kiralanabilir alan senaryolarına göre toplam AVM kiralanabilir alanı 63 bin 250 veya 79 bin 400 metrekareye ulaşıyor. Bu iki ayrı senaryoya göre ilde, 2010-2015 yılları arasında 18 ile 35 bin metrekare kiralanabilir alana sahip AVM yatırım potansiyelinin olduğuna işaret ediliyor
Sanayi ve lojistik alanları:
Malatya sanayinin gelişimine bağlı olarak kentin batı kesiminde OSB içinde ve çevresinde sanayi alanı talebinin olacağı öngörülüyor.
MANİSA:
Konut sektörü ve konut piyasaları:
Manisa’da 2007 yılı itibari ile kentsel alanlardaki konut sayısı 287 bin 948 adet, inşaat ruhsat izni olmayan konut sayısı 76 bin adede yükseldi.
Manisa’da 2008-2015 yılları arasındaki konut ihtiyacının 68 bin adet olacağı tahmin ediliyor. Bunun 28 binini hane halkı artışı, 24 binini kentsel dönüşüm, 16 bin adedini ise yenileme kaynaklı konut ihtiyacı oluşturacak.
Manisa’da şu an için önemli bir konut açığı oluştuğu belirtiliyor. Önümüzdeki dönemde Manisa’da her tür konut grubuna talep olacağı, kentsel yenilenme ile birlikte üst ve orta-üst grubun konut talebinin bir adım daha ön plana çıkacağı ifade edeliyor.
Perakende pazarı ve Alışveriş Merkezleri(AVM):
Manisa’da AVM bulunmuyor. 2009 sonuna kadar ise şu anda yatırım aşamasında olan iki yeni AVM’nin açılması planlanıyor. 2009 sonunda ise ilde toplam kiralanabilir AVM alanı 64 bin metrekare; bin kişi başına alan ise 48.3 metrekare olacak.
Manisa’da 2015 yılında bin kişi başına 125 ve 150 metrekare kiralanabilir alan senaryolarına göre toplam AVM kiralanabilir alanı 166 bin 125 veya 199 bin 350 metrekareye ulaşacak. Bu iki ayrı senaryoya göre ise Manisa’da 2010-2015 yılları arasında 100 ile 135 bin metrekare kiralanabilir alana sahip AVM yatırım potansiyeli öngörülüyor.
Sanayi ve lojistik alanları:
Manisa’nın yerli sanayi ile özellikle doğrudan yabancı sermaye yatırımları için öncelikli yatırım yapılabilir kent olmayı sürdürmesi bekleniyor. İldeki Bu nedenle sanayi alanlarına yüksek talep artarak sürecektir. OSB içinde ve çevresinde sanayi alanlarına önemli talep oluşacağı öngörülmektedir. Talebin daha büyük ölçekli parsellerde yoğunlaşması beklenmektedir.
MUĞLA:
Konut Sektörü Ve Konut Piyasaları:
Muğla’da 2007 yılı itibari ile kentsel alanlardaki konut sayısı 168 bin 889, inşaat ruhsat izni olmayan konut sayısı ise 6 adet olarak tespit edilmiş durumda.
Muğla’da 2008-2015 yılları arasındaki konut ihtiyacının 33 bin adet olması öngörülüyor. Bunun da 25 bininin hane halkı artışı, 4 bininin kentsel dönüşüm ve diğer 4 bin adedinin ise yenileme kaynaklı konut ihtiyacından doğması bekleniyor.
Muğla kent merkezinde konut üretiminin sınırlı olacağını tahmin eden yetkililer, önümüzdeki dönemde daha çok alt orta ve orta sınıfa yönelik konutların üretileceğini Muğla’nın ilçelerinde ise ikincil konut talebinin daha kuvvetli olacağını belirtiyorlar.
Perakende pazarı ve Alışveriş Merkezleri(AVM):
Muğla’da 2007 yılı itibari ile ilçeler dahil, sekiz alışveriş merkezi ve toplam 64 bin 321 metrekare kiralanabilir AVM alanı bulunuyor. Bin kişi başına kiralanabilir alan 84.0 ise metrekare. AVM kiralanabilir alan başına yıllık potansiyel perakende harcama 58 bin 150 dolar. İlde, 2009 sonuna kadar açılacak AVM bulunmuyor.
Muğla’da 2015 yılında bin kişi başına 125 ve 150 metrekare kiralanabilir alan senaryolarına göre toplam AVM kiralanabilir alanı 108 bin 750 veya 130 bin 500 metrekareye ulaşacak. Bu iki ayrı senaryoya göre ilde, 2010-2015 yılları arasında 45 ile 65 bin metrekare kiralanabilir alana sahip AVM yatırım potansiyeli ortaya çıkacak.
Sanayi ve lojistik alanları:
Muğla’da sanayi faaliyetlerinin sınırlı kalmaya devam edeceği öngörülmekte.
TEKİRDAĞ:
Konut sektörü ve konut piyasaları:
Tekirdağ’da 2007 yılı itibari ile kentsel alanlardaki konut sayısı 202 bin 493 adede ulaştı. İlde inşaat ruhsat izni olmayan konut sayısı bulunmuyor. Tekirdağ bu özelliğinden dolayı Türkiye’de tek il.
Tekirdağ’da 2008-2015 yılları arasındaki konut ihtiyacının 62 bin adet olması öngörülüyor. Bu rakamın da 46 bininin hane halkı artışı, 8 bininin kentsel dönüşüm ve diğer 8 bin adedinin ise yenileme kaynaklı konut ihtiyacı nedeniyle ortaya çıkacağı belirtiliyor.
Tekirdağ ve ilçelerinde konut sektörü planlı geliştiği için konut piyasası da her dönem canlığını koruyor. İldeki konut piyasasını, büyük ölçüde orta gelir gruplarına yönelik orta sınıf konutlardan ve sosyal konutlar oluşturuyor. Yetkililer, önümüzdeki dönemde bu gelişimin daha çok bu tip konutlarda yoğunlaşacağının altını çiziyorlar.
Perakende pazarı ve Alışveriş Merkezleri(AVM):
Tekirdağ’da 2007 yılı itibari ile iki alışveriş merkezi ve bununla birlikte 27 bin 288 metrekare kiralanabilir AVM alanı yer alıyor. Bin kişi başına kiralanabilir alan 37.5 metrekareden oluşuyor. AVM kiralanabilir alan başına yıllık potansiyel perakende harcama ise 82 bin 450 dolar.
Tekirdağ’da 2015 yılında bin kişi başına 175 ve 200 metrekare kiralanabilir alan senaryolarına göre toplam AVM kiralanabilir alanı 149 bin 100 veya 170 bin 400 metrekareye ulaşacak. Bu iki ayrı senaryoya göre 2010-2015 yılları arasında 40 ile 60 bin metrekare kiralanabilir alana sahip AVM yatırım potansiyeli ortaya çıkacak.
Sanayi ve lojistik alanları
Tekirdağ ilinde sanayi ve lojistiğin gelişme eğilimleri çerçevesinde sanayi ve lojistik alan ihtiyacı ve talebinin yüksek olacağı öngörülmekte. Çorlu, Çerkezköy, Hayrabolu ve Malkara ilçelerinde ve OSB içinde yüksek sanayi alanı talebinin oluşması bekleniyor. Lojistik alanlar olarak ise Tekirdağ limanları ve çevresi Muratlı tren ve kara yolu bağlantı bölgesi ile Çorlu hava alanı yanındaki Kargo Köy, ön plana çıkıyor
TRABZON
Konut Sektörü ve konut piyasaları:
Trabzon’da 2007 yılı itibari ile kentsel alanlardaki konut sayısı 165 bin 668, inşaat ruhsat izni olmayan konut sayısı 67 bin adet olarak tespit edildi.
Trabzon’da 2008-2015 yılları arasındaki konut ihtiyacının 45 bin adet olması bekleniyor. Bunun da 21 bin adedinin hane halkı artışı,16 bin adedinin kentsel dönüşüm ve 8 bin adedinin ise yenileme kaynaklı konut ihtiyacından kaynaklanacağı ifade ediliyor.
Trabzon’da yeni konut ve yaşam alanı olarak planlı bir gelişmenin öngörüldüğü güney bölgesi öne çıkmakta. Bu bölgede daha çok alt-orta ve orta sınıf için nitelikli, çok katlı toplu konut şeklinde konut üretimi ağırlık kazanıyor.
Perakende pazarı ve Alışveriş Merkezleri(AVM):
Trabzon’da 2007 yılı itibari ile bir alışveriş merkezinde 5 bin 500 metrekare kiralanabilir alan bulunuyor. Bin kişi başına kiralanabilir alan ise 7.4 metrekare. Trabzon’da AVM kiralanabilir alan başına yıllık potansiyel perakende harcama tutarı ise 410 bin dolar düzeyinde seyrediyor..
2009 sonuna kadar iki yeni alışveriş merkezinin daha devreye girmesi ile birlikte Trabzon’da 2009 sonunda toplam AVM kiralanabilir alanı 74 bin 500 metrekareye, bin kişi başına kiralanabilir alan ise 97.9 metrekareye ulaşacak.
Trabzon’da 2015 yılında bin kişi başına 125 ve 150 metrekare kiralanabilir alan senaryolarına göre toplam AVM kiralanabilir alanı 102 bin 625 veya 123 bin 150 metrekareye ulaşacak. Bu iki ayrı senaryoya göre 2010-2015 yılları arasında 30 ile 50 bin metrekare kiralanabilir alana sahip AVM yatırım potansiyeli öngörülmekte.
Sanayi ve lojistik alanları:
Trabzon’da sanayi gelişiminin göreceli olarak yavaş olacağı öngörülüyor. Çamburnu mevkiindeki tersane bölgesinin daha yüksek talep görmesi bekleniyor.
www.gyoder.org.tr
Okhan ŞENTÜRK / Ekonomist Dergisi
|
GYODER’in ‘Gayrimenkul Sektörü ve İller İçin Öngörüler 2015’ araştırmasında 10 il ön plana çıkıyor.
