Konut fiyatlarında ne zaman patlama yaşanacak? Konut 2004 ve 2005’teki altın çağını bir daha ne zaman yaşayacak?

İsterseniz konuya önce konut piyasasında durgunluk var mı? Buradan başlayalım. Sıfır konut piyasasında durgunluk şirkete ve projeye göre değişiyor. Evet. Genelde ciddi bir durgunluk var. Ama Avrupa Konutları TEM, Bosphorus City, Dumankaya Minimal ve Vizyon,  Divan Residence Halkalı, Uprise ve Uplife, KC Binbir Evler, My World, Soyak Mavişehir, Ispartakule’de durgunluk yok. Bunun gibi onlarca proje var. Bu projeler kapışılıyor. Bunların hepsinin ortak özelliği makul fiyat, makul metrekare ve toplamda rasyonel fiyat esasıyla hareket ediliyor. Hepsi de güçlü şirketler. Buna rağmen en cazip kampanyaları yapıyorlar.  Dolayısıyla genel bir durgunluktan bahsetmek pek de doğru değil.

Konut piyasasının son 5 yıllık fiyat, hareket trendine baktığımızda şu görüntü çıkıyor: 2002’de AKP’nin tek başına iktidara gelmesiyle birlikte bono faiz oranları düşüşe geçti. Hükümetin enflasyonla mücadeledeki kararlılığı ile birlikte konut kredisi faiz oranları düşüş eğilimine girdi. Bu süreçte konut sektörü altın çağını yaşadı. Fiyatlarda sert yükselişlerin yaşandığına tanık olduk.

2005 sonu ve 2006’nın ilk yarısında ise aylık faiz oranları 0.99-1.08 bandını gördü. 2006 ortalarında faizler yeniden yükselişe geçti. Son 2 yıldır ise yatay trend devam ediyor.

Her fırsatta belirttiğim gibi konut almaya hazır milyonlarca ailenin, kullanacağı faiz oranlarını kolejli okumuş çocuklar belirliyor… Tabi bir Anadolu Lisesi mezunu olarak bu kolejli çocukların psikolojisini çok iyi bilirim… Şimdi bunları bir tarafa bırakalım.

Gelelim konumuza… Konut fiyatlarında 2004’teki patlamanın bir benzeri ne zaman yaşanacak? Sektörün uzman isimlerine ve önemli oyuncularının açıklamalarına baktığım zaman sanki yakın bir gelecekte fiyatların yeniden sert yükseliş yapacağı beklentisinin oluştuğunu görüyorum. Çünkü bu beklentinin sonucu hayal kırıklığından başka bir şey olmayacak.

Niye? Şimdi nedenlerini sıralıyorum.

1) Bundan sonra genel trendlerden daha çok lokasyon ve proje bazlı yükselişlere tanık olacağız. Yeni konut ve emlak fiyatlarındaki yükseliş normal koşullarda enflasyonun üzerinde olur. Ama bu “üzerindelik” çok yüksek olmaz. Daha çok yıldızı parlayan lokasyonları ve projeleri konuşacağız.

2) Tüketici 2004 ve 2005’e göre çok bilinçli. O dönemlerde iddia ettiğim, “hiçbir yatırım enstrümanı sonsuza kadar yükselmez” tezi bugün daha iyi anlaşılıyor. Öyle “konuta hücum” dönemi, tüketici daha bilinçli olduğu için  bir daha yaşanmaz.

3) Yatırım amaçlı konut alınmayacağını Türkiye’de tüketici yavaş yavaş anlamaya başladı. Çünkü yatırım amaçlı alınan konutlarda evdeki hesap hiçbir zaman çarşıya uymaz. Ya fiyatlar beklendiği gibi yükselmez ya da evler teslim alındığında, kiralanmak istendiğinde, hesaplanılan fiyattan kiraya verilemez. Veya ikisi birden gerçekleşir…

4) Alternatif yatırım enstrümanlarının getirisinin azalması tüketiciyi konuta yöneltmişti. Şimdi ise kısa ve orta vadede alternatif enstrümanlar yüksek olmasa da iyi prim potansiyeli vaad ediyor.

Peki hangi şartlar gerçekleşirse konut fiyatlarında patlama yaşanır? Bunun yanıtı çok kısa: Konut kredisi faiz oranları aylık yüzde 1 ve altını gördüğünde. Bu kez tüketici bu treni kaçırmamak için konuta saldırır.

Konut kredisi faiz oranları ne zaman yüzde 1 ve altını görür? Bu o kadar zor bir soru ki… Bunu kolejli çocuklar bile tahmin edemez… Ama kesin olan bir şey var: Konut kredisi faiz oranları yüzde 1’i görmeden konutta patlama beklemek yanlış olur.

E-mail: tebernuskirecci@emlakkulisi.com