Bilindiği üzere, hukuk sistemiz arsa, konut vb. mülkiyet haklarının doğumunu tapu senedinin ilgili kişi adına tescili şartına bağlamıştır. Yani, tapu senedi lehinize-adınıza düzenlenmediği sürece mülkiyet hakkını kazanmış sayılmazsınız. Halk arasında bu durum; “para bir yana, tapu bir yana” şeklindeki formül etrafında deyimleştirilmiştir.
Peki, mülkiyet hakkını doğuran tapu senedi nasıl bir belgedir? Tapu senedi üzerindeki bilgiler ne anlama gelmektedir? Tapu senetleri üzerindeki bilgileri okuma-anlama yöntemi nedir? Tapu senedi üzerinde bilgiler vatandaşları aydınlatmak için yeterli mi?
1) Tapu Senedi Resmi Bir Belgedir. Belgeyi Düzenleme Yetkisi Sadece Tapu Ve Kadastro Genel Müdürlüğü’ne Aittir. Tapu Senetlerinin Noterler Tarafından Düzenlenmesi Mümkün Değildir.
Tapu senedi resmi nitelikte bir belgedir. Bu belge sadece Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’ne bağlı birimler tarafından düzenlenebilir. Dolayısıyla, Noterler tarafından tapu senedi düzenlenmesi mümkün değildir. Vatandaşlar arasında noterler tarafından düzenlenen gayri menkule ilişkin sözleşmeleri tapu senedi ile karıştırma eğilimi çok yaygındır. Tapu senedi sadece tapu müdürlükleri tarafından düzenlenebilir, noterler tarafından düzenlenen belgeler kesinlikle tapu yerine geçmemektedir.
2) Tapu Senedi Üzerinde Gayri Menkule İlişkin Olarak Yer Alan Bilgiler Tapu Kütüğünde Kayıt Ve Bilgilerin Özetidir. Bu Bilgiler Konusunda Çok Dikkatli Olunması Gerekmektedir.
Tapu senedi olarak tanımlanan mülkiyet hakkını gösteren resmi belge üzerinde; taşınmaz ile ilgili olarak;
Bulunduğu mevki,
Satış bedeli,
Ada, parsel, yüzölçümü bilgileri,
Niteliği,
Edinme sebebi, Sınırı
Sahibi,
Mülkiyet hakkını kazanma (edinme tarihi) tarihi,
Taşınmazın tapu kütüğündeki cilt, sahife nosu ile yevmiye nosu bulunmaktadır.
Görüldüğü üzere tapu senedi üzerindeki bu bilgiler, taşınmazın niteliğine ait tüm bilgileri içermez. Taşınmaz ile ilgili olarak tapu kütüğü kayıtları asıldır. Tapu kütüğü; taşınmazın bulunduğu yer tapu sicil müdürlüğü nezdinde tutulmaktadır.
3) Konut Tapu Senetlerinde Konutun Kaç Metrekare Kullanım Alanına Sahip Olduğu Bilgisi Bulunmaz.
Özellikle kat irtifakı ve kat mülkiyetine konu olan konutlar bakımından konutun kaç metrekare kullanım alanına sahip olduğu çok önemli bir husustur. Ancak, bu tür konutların kullanım alanı konusunda tapu senetlerinde ve tapu sicilinde vatandaşlar için çok önemli olan bu bilgi yer almamaktadır. Şeffaflık ve vatandaşların aydınlatılması için, hukukumuzda bu bilginin tapu kütüğü ve senedinde yer alması yönünde bir düzenleme yapılması yerinde olacaktır.
Öte yandan, vatandaşların, kat mülkiyeti ve kat irtifaklı tapular üzerinde bulunan arsa payını (Örnek: 53/704) gösterir ibareleri zaman zaman konutun kullanım alanı ile karıştırdığı görülmektedir.
4) Hisseli Arsa Tapularında Hissedar Sayısı Belirtilmez. Hisseli Arsa Alıcıları, Tapu Kütüğünü İnceleyerek Hisseli Arsa Satın Almalıdır.
Arsa satın alan bir kişi için; arsanın hisseli olması halinde, arsa üzerindeki hisse miktarı tapu senedinde belirtilmektedir. Ancak, tapu senedinde arsanın kaç hissedarı olduğu ve diğer hissedarların durumu ile ilgili bilgiler bulunmamaktadır. Kanaatimizce, bir arsanın hissedarları ve arsadaki hisse oranları konusunda bilgi sahibi olmak çok önemli olduğundan, arsa alıcılarının tapu kütüğünü incelemeleri ;arsanın hisse sahipleri ve maliklerin hisse oranları konusunda bilgi sahibi olmaları yararlı olacaktır.
5) Tapu Kütüğünün Şerhler Ve Beyanlar Sütununda Belirtilen Bilgiler Tapu Senedinde Genel Olarak Bulunmaz.
Konut veya arsa niteliğindeki bir taşınmazın “karakutusu”; tapu kütüğünde bulunan şerhler ve beyanlar sütunudur. Taşınmaz üzerinde “haciz, tedbir” olup olmadığı; taşınmazın “kamulaştırma ,imar” düzenlemesine tabi olup olmadığına kadar bir çok önemli kayıt bu sütunlarda yer almaktadır.
Tapu senetlerinde, tapu kütüğünün “beyanlar” ve “şerhler” bölümünde bulunan bilgiler bulunmaz. Bu nedenle, salt tapu senedi üzerindeki bilgiler ile yetinilerek bir kısım gayri menkul yatırımlarında bulunulması ciddi mağduriyetlere yol açmaktadır.
E-mail: mehmetparlak@emlakkulisi.com
