Türkiye’nin Manhattan’ı Maslak’taki A sınıfı plazalarda ofislerin metrekare kiraları 20-25 doları bulurken, Anadolu yakasında plazalar bölgesi olarak dikkat çekmeye başlayan Kozyatağı-İçerenköy-Tepeüstü hattında ise A sınıfı plazalarda kiralık ofislerin metrekaresi 20 dolara dayandı. 20 doların da üstünde rakamlara ise 200-225 metrekarelik küçük ölçekli ofislerde rastlanabiliyor. Kozyatağı’ndaki ofislerde doluluk oranları yüzde 100’e yaklaştı. Bu hatta İçerenköy ve Tepeüstü de öne çıkmaya başladı.
Kozyatağı-İçerenköy-Ataşehir hattında son 4 yıldır yaşanan ofis talebine çözüm bulunamayınca, yedi yıl önce metrekaresi 8-9 dolar olan ofisler bugün 20 doların da üzerinde rakamlara kadar çıkabiliyor. Ancak genelde, A sınıfı plazalarda geniş kullanıma sahip ofisler için istenen rakamlar 16-18 dolar... Bölgede plazaların çoğu Marmara Denizi ve Adalar manzarası sunuyor.
Century 21 Ece Emlak brokeri Levent Erdem, 2-3 yılda ofislerin metrekaresinde kiraların 10-15 dolardan 20 dolara çıktığını ifade ediyor. Erdem, "Bazıları kendince yorumluyor ama yorumluyor ama, A sınıfı plaza demek, 24 saat güvenliği olan, otopark imkanları tam yerdir. Bu tanıma uygun plazalarda metrekare değeri yer yer 20 doları geçebiliyor. Dışı cam giydirme, ama güvenliği olmayan plaza da var" ifadelerini kullanıyor.
İstanbul Anadolu yakasının yeni yüzü olan Çekmeköy-Ümraniye-Ataşehir üçgeninde yıllardır yapılan konut yatırımları sonucunda teslim edilen siteler ve daireler neticesinde bu bölgelerdeki nüfus yoğunluğunda önemli değişikler olmuştu. Kadıköy’e bağlı Ataşehir ve Ümraniye’ye bağlı Çekmeköy bölgeleri artık ilçe statüsüne geçti. Bu gelişmelerin neticesinde bu üçgende de özellikle son iki yıldır aşırı bir ticari gayrimenkul ihtiyacı oluştu.
Bu ihtiyaca cevaben önce ana caddelerde boş arsa kalmadı, ana caddelerin paralellerine dahi küçük plazalar, mağaza ya da dükkan girişli şık ofis katlarından oluşan ticari binalar inşa edildi. Fakat hâlâ ticari bina arzında bu bölgelerde ihtiyaca cevap bulmak pek mümkün değil.
Tepeüstü gelişiyor
Tepeüstü bölgesindeki ticari gayrimenkuller konusunda uzman olan REMAX ABC-4 Franchise Yöneticisi Abdullah Çetinkaya, "Ümraniye Tepeüstü, son 3-4 yılda peş peşe yükselen plazaları ve konut projeleriyle Anadolu yakasının en cazip bölgelerinden oldu. Bazı şirketlerin merkez ofislerinin taşınmasıyla Anadolu’nun Maslak’ı olma yolunda ilerleyen Tepeüstü’nü bu kadar geliştiren neydi? Bence; önce konum olarak hem iki köprüye hem de tüm anayolların birleştiği mevkide olması... Levent-Maslak-Mecidiyeköy-Kadıköy-Bostancı-Üsküdar-Kartal-Gebze hattında; depremsellik açısından da sağlam bir zemine oturuyor" şeklinde konuşuyor.
Boş arsa stoğunun da yatırımları bu bölgeye çektiğine dikkat çeken Çetinkaya, "Özellikle ailede iş nedeniyle bir Avrupa yakası bir de Anadolu yakasında çalışan bireyler varsa ev alırken önceliği bu bölgeye verdiler. Son iki yıldır ise artık firmaların genel merkezlerini müdürlüklerini bu bölgedeki plazalara binalara taşıdıklarını görüyoruz. Tüm bunlar Ümraniye-Tepeüstü bölgesinin hızlı bir dönüşüm içine girmesini sağladı. Meydan Alışveriş Merkezi’nin de açılması ile dükkan ve mağazalar için yaşanan yarışa da bizzat şahit olduk. Şimdi de Anadolu yakasının Akmerkez’i diye tabir edilen Buyaka Projesi’yle ilgi iyice taçlanıyor" diyor.
Hangi firmalar faaliyet gösteriyor?
Bölgeye ilk gelenler Finansbank, Bosch, Bayer, Casper Computer, Citibank, Nobel İlaç, Hisar International Hospital gibi şirketler oldu. Hatta Casper Bilgisayar, bölgede 40 milyon dolarlık bir üretim merkezi inşa etti. Tepeüstü’ne gelen firmalara son olarak Asya Finans, AvivaSA, Şekerbank’ta eklendi. Geçen sene Ağaoğlu My City Projesi’nin yanında, My City Otel açıldı ve bu otel de plaza talebine paralel oluşan açığı kapatmayı amaçlıyor. Bölgede 1-2 tane daha otel yapımı sürüyor. Fakat Tepeüstü potansiyelini henüz tüketmiş değil. Örneğin; Üsküdar-Tuzla hızlı metro sisteminin duraklarından biri de Tepeüstü’nde olacak. Bu zaten başlıca bir değer katıyor bölgeye.
Yine Tepeüstü’nün hemen dibindeki Çakmak Sanayi Sitesi’nin de bölgeden taşınması gündeme getiriliyor. Bu durum, bölgeye yine ciddi ticari arsa kazandırmış olacak. Ve Microsoft’un yapmayı düşündüğü Teknokent’in de Tepeüstü’ne yakın olacağı ileri sürülüyor. Bu bölgede plazalarda ofislerin metrekaresi 2 bin 500 ile 4 bin dolar aralığında değişiyor.
Ümraniye’nin, artık Anadolu yakasının bir fenomeni haline geldiğine işaret eden, Abdullah Çetinkaya, bu konuda şunları söylüyor:
"Çekmeköy ayrılmasına rağmen, gerek yüzölçümü, gerek nüfus yoğunluğu gerekse içerisinde barındırdığı çok yönlü yaşam tarzlarından dolayı ticari gayrimenkul açısından sürekli talep oluşturan bir bölge. Ümraniye ana caddesinin (Alemdağ Caddesi) özellikle Haldun Alagaş’tan başlayıp Santral diye bilinen özel hastanelerin yoğunlaştığı bölüm arası inanılmaz bir potansiyel taşıyor. Gelinen son noktayı bir örnekle anlatmak gerekirse Ümraniye Çarşı mevkiinde 400-450 metrekare kullanım alanlı bitişik nizam cam giydirme bir binanı iç dekorasyonu ham halindeyken istenen fiyat 6 milyon dolar"
Alemdağ Caddesi değerlendi
Ümraniye’de ana caddelerin artık 3-4 paraleli dahi artık ana cadde gibi işlek bir durumda. Ana caddede mağaza açacak dükkan ya da bütçe bulamayan girişimciler 2-3’üncü paralellerde yer almaya çalışıyor. Dudulu-Santral mevkii arasında, Alemdağ Caddesi üzerinde birkaç bankanın tam beş şubesi bulunuyor. Bu çeşitlilik bölgenin metrekare birim fiyatları üzerinde de kendini hissettiriyor. Örneğin; burada yer alan 120 metrekare bir ofisin metrekare kirası 6 YTL’den 20 YTL’ye kadar çıkıyor. Plazalar ise daha yapım aşamasındayken büyük firmalar (bankalar, ilaç firmaları, bilgisayar firmaları v.b.) tarafından hemen kiralanıyor. Özel hastanelerin inşaat firmalarıyla özel anlaşmalar yaparak arsa geliştirme projelerini birlikte yürüttükleri bile duyuluyor. İnşaat sektörünün devleri, Ümraniye bölgesinde çok ciddi yatırımlara sahip. Devam eden konut projeleri, büyük alışveriş merkezleri ve hatta 4-5 yıldızlı otel projeleri mevcut.
Konut talebine göre ilerliyor
Ticari gayrimenkul talebi ile nitelikli konut talebi birbirine paralel ilerliyor. Nitelikli konutların bulunduğu siteler de, nitelikli plazalar da hızla yükseliyor. Bu tip ticari merkezlerde çalışanların oluşturduğu konut talebine yönelik en büyük örnek, Ağaoğlu My World Projesi Hatta Ağaoğlu Grubu, Tepeüstü’nde hiç tanıtımını yapmadığı bir plazanın da inşaatını bitirmek üzere. Bu plazadaki ofislerin müşterisinin şimdiden hazır olduğu, grup şirketlerinin de bu ofislerdeki yerlerini alacağı yorumu yapılıyor.
Tepeüstü’nden geçen ana cadde üzerindeki mağaza ve dükkanların metrekaresi 75 dolara kadar kiralanabiliyor. Hatta mağazaların kiralanma aşamasında astronomik ’hava paraları’ istendiği konuşuluyor. Nitelikli ofis talebinin yanında, Ümraniye-Çekmeköy-Batı Ataşehir’de yeni yapılan nitelikli konut projelerinin ticari bölümleri de çok talep görüyor. Projeyi üreten inşaat firmaları da bu talebi lehlerine çevirmek için ticari gayrimenkulleri satmayı değil kiralamayı tercih ediyor. Bu sitelerin konut sayıları ya da lokasyonları gereği bu dükkanların her zaman işletmecileri hazır bulunabiliyor.
Finanskent de geliyor
Batı Ataşehir de hem konut hem ticari gayrimenkul yatırımlarında son iki yılın hızlı bölgelerinden. Öyle ki Fenerbahçe Spor Kulübü’nün aldığı araziden tutun da bölgede yeni otel yatırımlarına özel ve büyük hastanelerin peşi sıra yer açmaya çalışmasına kadar (Acıbadem hastanesi açıldı, Memorial Hastanesi ve Anadolu Sağlık JH açılacak) gelişmelerin hepsi burada kurulacak Finanskent’in tetikleyicileri. Ağaoğlu My World ve Uphill Court projeleri içinde alışveriş merkezleri açılacak, Palladium Alışveriş Merkezi de hem Finanskent hem bölgedeki yaklaşık 10-15 bin yeni konutun ihtiyaçlarına yetişmeye çalışacak. Ama bunun yeterli olmayacağı hesapları yapılıyor. Bunu fark eden bazı gruplar bölgedeki ticari arsaların peşinde. Bölgeyi merkez ofis veya genel müdürlük olarak tercih eden büyük ölçekli grupların sayısı 150’yi geçti. Yine Ataşehir de kendi içinde bölümlere ayrılıyor: Ataşehir-Ümraniye, Ataşehir-Şerifali, Ataşehir-Merkez, Batı Ataşehir, Ataşehir-İçerenköy bölgeleri gibi... Burada, çok çeşitli fiyatlara rastlanabiliyor. RE/MAX ABC’den Abdullah Çetinkaya’ya bu konuda "İsmi iyi bilinen bir çarşıda mağaza-dükkan fiyatı olarak 700 metrekare mağaza için 2.5 milyon dolar satış fiyatı mevcut. Şu sıralar özellikle Batı Ataşehir ve Ataşehir-Şerifali de hızlı hareket ediyor" şeklinde bilgi veriyor.
Yeni plazalar bile yoğun talebi karşılamaya yetmez
Kozyatağı’nda E-5 hattında faaliyet gösteren RE/MAX Yıldız Ofisi Gayrimenkul Danışmanı Ulvi Kocailik, 2001 krizinden sonra Anadolu yakasında ofislerin bir kısmının boşaldığını hatırlatarak, "İş yeri arzı, insan sayısı azaldı. 2004’te sonra ise ofis talebi artmaya başladı. Bugüne gelindiğinde Anadolu yakasında kaliteli, A sınıfı ofisler doldu, yer kalmadı. Doluluk oranı yüzde 97 diyebiliriz... Yeni arzlar yok, çünkü Kozyatağı’nda arsa yok" diyor.
Ulvi Kocailik, ancak Kozyatağı-Tepeüstü hattında sanayi bölgelerinde yerler yapıldığını hatırlatarak "Tepeüstü’nde IKEA çaprazında, ofis arzı oluşmaya başladı. Ofis bloğu yapılıyor. Ayrıca, Buyaka Projesi’nde rezidans yapılacakken ofis talebi göz önüne alındı ve bir blok ofise çevrildi" hatırlatmasını yapıyor.
2004 öncesinde ofislerin metrekaresinin 9-10 dolardan kiralandığını, zaman içinde 16-18 dolara oturduğunu aktaran Ulvi Kocailik, "Bazı ofisler için 20-21 dolar da isteniyor ama gerçekleşen rakamlar genelde 16-18 dolar gibi. Aynı şekilde Şerifali kısmı var. Ofis sahipleri orada talebi değerlendiriyor. Ancak orada plazalar B sınıfı" diyor. Ulvi Kocailik, bu konuda bilgileri veriyor:
“Nida-Nora ve Şaşmaz, Kozyatağı’nın en nitelikli plazaları. Kozyatağı’nda E-5 cepheli ofisler, metrekaresi en az 3 bin dolardan satılmakta. Sigorta firmaları, Avrupa yakasındaki kendi ofislerini yabancılara kiralayıp daha uygun fiyata Anadolu yakasında ofis arıyor. Mesela, Anadolu Sigorta, İş Kuleleri’nden çıkıp Anadolu yakasına geçmek istiyor. Bankaların operasyon binaları Avrupa yakasına geliyor. Akbank ve Garanti Anadolu yakasında yer aldı. Kuveyt Türk de geliyor. Anadolu yakasındaki ofis kiraları, 200-250 metrekareliklerde 25 dolara kadar çıkıyor. Ofis talebinde Türkiye’ye ofis açan yabancı firmalar öne çıkıyor. Bunlar enerji, petrol ve akaryakıt firmaları. Rusya’dan petrol firmaları var. KOBİ düzeyindeki yabancı firmalar da geliyor. Plazaya uygun arsa da yok. Olabilecek yerlerin metrekaresi çok rahat 4-5 bin dolara alıcı bulur. Şirketlerin talebi daha da yoğunlaşırsa metrekare kiraları 20-25 dolar aralığına oturur ama bence bir süre talep artmaz” Aidatlarla birlikte metrekare rayiçleri 25 dolara yaklaşıyor
Kozyatağı’nda faaliyet gösteren RE/MAX Vega Ofisi Ticari Gayrimenkul-Plaza Uzmanı Sibel Vurtok, Kozyatağı’nda yedi yıldır ticari gayrimenkuller konusunda uzmanlaştığını belirterek, "Kozyatağı çok gözde bir bölge. Birçok büyük firma Avrupa yakasından buraya göç etti. Ticari talep de krizler dahil her dönem devam ediyor. Kozyatağı bu talebe cevap veremiyor. Satılık bulmak da zor. Marmaray geçecek, talep artacak. Fakat satılık düşünenler için alternatif yok" diyor.
Sibel Vurtok, ikinci bir zorluk olarak ofislerin, A tipi plazalarda 500-600 ve 700 metrekare olmasını gösteriyor. Kozyatağı’nda 200-250 metrekare ofis talebi de olduğunu kaydeden Vurtok, şunları ekliyor:
"Fiyat olarak 2001’de metrekaresi 8-9 dolar olan yerler şu an farklı nitelikte plazalarda 10 dolardan başlıyor, 20 dolara da bulunuyor. Nida Plaza’da ofislerin metrekaresi 15-20 dolar arasında değişir. Aidatlar da 3-3.5 dolar civarı. Hazır donanımlı plazaya talep fazla. Yeni binalarda müşteri daha zor. Örnek verebileceğimiz bir plaza da Üner Plaza. Buradaki 386 metrekare ofislere 8 bin 500 dolar kira isteniyor. İki sene önce 5 bin 500 dolar idi. Üner, A sınıfı bir plaza. Zitaş Blokları’nda ise 145 metrekare ofisler var. Satılıkların değerleri 300-330 bin dolar aralığında. Ofis kiraları ise 2 bin 200 ila 2 bin 500 YTL"
|
Maslak’taki ofislerin metrekare kiraları 20-25 doları bulurken Tepeüstü hattıda bu rakamlara yaklaştı.
