Sermaye Piyasası Kurulu’nun (SPK), GYO’lara ilişkin esaslar tebliğinde
2006 yılı Temmuz ayında yapılan değişiklik ile mevzuattan çıkarılan
"lider girişimci", yine Kurul’un Temmuz ayında yayımladığı tebliğ
değişikliği ile "lider sermayedar" olarak yeniden uygulamaya sokulmuş
oldu. Resmi Gazete’nin 27 Temmuz’daki sayısında yayımlanan Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliğinde Değişiklik Yapılmasına Dair
Tebliğ ile ayrıca, bağımsız yönetim kurulu üyeliğine açıklık
getirilirken, GYO’lar, yapı kullanma izni ve kat mülkiyeti olmayan
yapıları portföyüne alamayacak. Gayrimenkul piyasasında tecrübeli, bilgi birikimi olan, güvenilir
sermaye gruplarınca kurulacak GYO’ların, halka açılma aşamasında
kolaylık sağladığı, yatırımcıların karşılarında bir muhatap
bulabildiklerini belirten uzmanlar, "lider sermayedarlığın"
şirketlerin kuruluşunu da kolaylaştırdığını vurguladılar. "Lider
sermayedarlık" uygulaması, şirketlerin kuruluşunu kolaylaştırdığı gibi
yatırımcının güvenini sağlayan bir unsur olarak değerlendiriliyor. Tebliğde, ortaklıkta tek başına veya bir araya gelmek suretiyle
sermayenin asgari yüzde 20’si oranında pay sahibi olan ve belirlenen
şartları taşıyan ortak ya da ortaklar "lider sermayedar" olarak
tanımlandı. Ortaklık paylarının halka arz edilmesi sonrasındaki pay
edinimleri, bu kapsamda değerlendirilmeyecek. Ortaklığın ticaret
unvanında doğrudan ismi veya unvanı kullanılan veya doğrudan olmasa da
ortaklığın ticaret unvanında kendisi ile bağlantılı olduğu izlenimini
uyandıran bir ibareye yer verilen gerçek veya tüzel kişilerin, "lider
sermayedar" olması gerekiyor. Ani usulde kurulacak GYO’larda başlangıç sermayesi, GYO’ya dönüşecek
şirketlerin mevcut ödenmiş sermayesi ile özsermayesinin asgari tutarı
7,2 milyon YTL’den 10 YTL’ye yükseltildi. Uygulamada, GYO’lar 100
milyonlarca YTL sermaye ile kurulduğu için 10 milyon YTL’ye yükseltilen
rakamların uygulamada fazla anlamı bulunmuyor. 7 YILLIK YÖNETİM KURULU ÜYESİNİN BAĞIMSIZLIĞI KALKIYOR
Tebliğ ile "yönetim kurulu üyelerinin bağımsızlığı" yeniden
tanımlanırken, ortaklık yönetim kurulunda toplam 7 yıl süre ile bağımsız
yönetim kurulu üyeliği yapan bir kişinin bağımsızlığı ortadan kalkmış
sayılacak. Uygulamada sorun çıkmaması için, tebliğe eklenen geçici madde ile mevcut
GYO’larda bağımsız yönetim kurulu üyesi olarak atanmış kişilere, görev
sürelerinin sonuna kadar devam etme imkanı getirildi. Ancak görev
sürelerinin tamamlanmasını takip eden ilk olağan genel kurul
toplantısında, tebliğ şartlarını sağlayan bağımsız yönetim kurulu
üyeleri atanacak. KURUCULARIN NİTELİKLERİ
GYO gerçek ve tüzel kişi kurucularının muaccel vergi ve prim borcunun
bulunmaması gerekiyor. Lider sermayedarların veya sermayede doğrudan yüzde 10 ve daha fazla
paya sahip olacak gerçek ve tüzel kişi kurucuların, ortaklık kuruluşu
için gerekli kaynağı kendi ticari, sınai ve sair yasal faaliyetleri
sonucunda her türlü muvazaadan ari olarak sağlamaları ve taahhüt
ettikleri sermaye miktarını karşılayabilecek mali güce sahip olmaları
şartı aranacak. Lider sermayedarlar veya sermayede doğrudan yüzde 10 ve daha fazla paya
sahip olacak gerçek ve tüzel kişi kurucular, sermaye piyasası kurumu
ortağı olmanın gerektirdiği itibara sahip olacak. Önceden, GYO’nun bütün kuruluş ortakları için aynı şartlar aranıyordu. Gerçek kişi kurucularda ve lider sermayedarlarda aranacak nitelik de
tebliğde yeniden belirlenirken, uzmanlar, önceden lider sermayedarlarda
kar şartı arandığını, ancak "ekonominin şartları içinde bir şirketin
sürekli kar etmesinin mümkün olmadığı" gerekçesi ile kar şartının
kaldırılarak, şirketin mali gücünü ölçecek ekonomik kriterler
getirildiğini kaydettiler. Kurucuların banka olması ya da bankaların doğrudan veya dolaylı olarak
ortak olması halinde, Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu’nun
görüşü alınması hükmü kondu. Lider sermayedar olacak gerçek kişinin, toplam menkul ve gayrimenkul
varlıklarının rayiç değerinin en az 10 milyon YTL olması, birden fazla
gerçek kişinin lider sermayedar olması halinde ise gerçek kişi lider
sermayedarların menkul ve gayrimenkul varlıklarının rayiç değerinin
toplamının en az 15 milyon YTL olması gerekiyor. Lider sermayedar olacak tüzel kişilerin; en az 3 yıllık faaliyet
geçmişinin olması, mali tablolarında yer alan özsermayesinin en az
kurulacak ortaklığın çıkarılmış sermayesi tutarında, aktif toplamının
ise kurulacak ortaklığın çıkarılmış sermayesinin en az 2 katı olması
şartı aranacak. Bu amaçla yapılacak hesaplamalarda özsermaye şartı için
100 milyon YTL, aktif toplamı şartı için ise 200 milyon YTL tavan olarak
uygulanacak. Lider sermayedar, ortaklığın faaliyet konusunu yakından ilgilendiren
hukuk, inşaat, bankacılık ve finans gibi alanlarda en az üç yıllık
tecrübeye sahip olacak. Yalnızca gayrimenkul alım satım işi ile uğraşmak
ortaklığın faaliyet konusuna giren alanlarda edinilmiş tecrübe
sayılmayacak.
Kamu kurum ve tüzel kişileri ile kamu yararına faaliyet gösteren tüzel
kişilerde, kendi özel mevzuatlarında aranan şartlar dışında lider
sermayedara ilişkin mali yeterlilik şartları aranmayabilecek. Birden
fazla kişinin lider sermayedar olarak belirlenmesi halinde, tebliğde
belirtilen şartlar her bir tüzel kişi için ayrı ayrı aranacak. HALKA AÇILMADAN SONRA LİDER SERMAYEDAR, PAYINI 2 YIL KORUYACAK
Lider sermayedarın asgari sermaye oranını temsil eden paylar, ulaşılması
gereken asgari halka açıklık oranını temsil eden payların halka arz
suretiyle satış süresinin bitimini takip eden 2 yıl boyunca bir
başkasına devredilemeyecek. Ortaklıkta yönetim hakimiyeti sağlayacak orandaki imtiyazlı payların,
kuruluş/dönüşüm aşamasında ve ulaşılması gereken asgari halka açıklık
oranını temsil eden payların halka arz suretiyle satış süresinin
bitimini takip eden 2 yıl boyunca sadece lider sermayedar tarafından
iktisap edilmesi gerekiyor. İmtiyazlı paylar, kurul izni ile
devredilebilecek. Ortaklıkta imtiyazlı payların mevcut olmaması halinde, lider
sermayedarın ortaklıkta hakim ortak konumunda olması ve ulaşılması
gereken asgari halka açıklık oranını temsil eden payların halka arz
suretiyle satış süresinin bitimine kadar korunması gerekiyor. Bu uygulama, özellikle küçük yatırımcıların korunması açısından önem
taşıyor. OKUL DEĞİL TECRÜBE ŞARTI
Ortaklıkta yönetim kurulu üyesi ve denetçi olarak görev alacaklarda, en
az 4 yıllık yüksek öğrenim kurumundan mezun olma şartı kaldırılırken,
"ortaklığın faaliyet konusunu yakından ilgilendiren hukuk, inşaat,
bankacılık ve finans gibi alanlarda en az üç yıllık tecrübeye sahip
olmaları" şartı korundu. Yalnızca gayrimenkul alım satım işi ile
uğraşmak bu alanda edinilmiş tecrübe sayılmayacak. Ancak, yönetim kurulu üyelerinin çoğunluğunun 4 yıllık yüksek öğrenim
kurumlarından mezun olmuş olmaları ve Kurul düzenlemeleri dikkate
alınarak kurulan komitelerde de sadece 4 yıllık yüksek öğrenim
kurumlarından mezun olmuş yönetim kurulu üyelerinin görev almaları
zorunluluğu getirildi. İŞTİRAKLERLE İLİŞKİLER
Tebliğde yapılan düzenlemeye göre, GYO’lar, kredi veremeyecek,
iştirakleriyle herhangi bir mal veya hizmet alım satımı işlemine
dayanmayan borç alacak ilişkisine giremeyecek. GYO’lara ayrıca, sermaye piyasası araçlarını ödünç verme imkanı
getirildi. Bunun, GYO’ların elindeki sermaye piyasası araçlarını
değerlendirmek ve gelir sağlamak açısından önemli bir kolaylık olduğu
belirtiliyor. Bu kapsamda, SPK’nın ödünç verme işlemlerine ilişkin düzenlemelerinde
belirtilen esaslar çerçevesinde yapılacak bir sözleşme ile herhangi bir
anda portföylerindeki menkul kıymetlerin piyasa değerlerinin en fazla
yüzde 25’i tutarındaki menkul kıymetlerini ödünç verebilecekler ve ödünç
verme işlemi en fazla 90 işgünü süreyle yapılabilecek. Tebliğ ile ayrıca GYO’lara, portföye alınacak her türlü bina ve yapı
için "yapı kullanma izni ve kat mülkiyeti" bulunması şartı getirildi. Böylece, GYO’lar, ancak hukuki problemi olmayan bina ve yapıları
portföylerine alabilecek. SPK verilerine göre halen Türkiye’de, toplam portföy değeri 3 milyar 295
milyon dolar olan 14 Gayrımenkul Yatırım Ortaklığı şirketi faaliyet
gösteriyor.
|
Gayrimenkul yatırım ortaklıklarında (GYO) yeniden ’’lider sermayedar’’ uygulamasına olanak sağlandı.
