Tapu harçlarıyla ilgili 6 önemli nokta

Av. Mehmet Parlak

Gayrimenkul alım satımı başta olmak üzere; bir çok tapu işleminde vatandaşların karşısına çıkan “harç” nedir ? Tapu harçları nasıl belirleniyor?

Gayrimenkul satış işlemlerinde harç ödeme yükümlülüğü alıcıya mı yoksa satıcıya mı ait ? Harç ödemekten kaçınmak, muafiyet elde edebilmek mümkün mü? Tapu harçları konusunda bilinmesi gereken ayrıntılar… 

Gayrimenkul ile ilgili satış, bağış vs. başta olmak üzere bir çok işlem belirli maliyet taşımaktadır. Bu maliyetin en önemli kalemini “tapu harçları” oluşturmaktadır. Genel olarak harç; devletin bir kısım iş-işlemleri nedeniyle, kamu hizmeti sunumuna karşılık olarak işlemlerin taraflarına getirdiği zorunlu bir mali yükümlülüktür. Harçlar ile ilgili ilke ve usuller; 492 sayılı Harçlar Kanunu ile belirlenmiştir. Tapu Harçları; anılan Kanunun eki olan 4 sayılı cetvelde belirlenen oran ve miktarlar üzerinden vatandaşlardan tahsil edilmektedir. 
 

1)GAYRİMENKUL ALIM SATIMINDA ÖDENECEK HARÇ MİKTARI GAYRİMENKULÜN “EMLAK BEYAN DEĞERİ” ÜZERİNDEN TESPİT EDİLMEKTEDİR. 
Vatandaşların pratik hayatlarında karşı karşıya oldukları en önemli tapu işlemi “gayrimenkul satış” ıdır. Gayrimenkul alım satımında, tapu harcı; gayri menkulün “emlak beyan değeri” üzerinden belirlenmektedir. “Emlak beyan değeri” ise, gayri menkulün bulunduğu belediye kayıtları aracılığı ile belirlenir.

Genel olarak; tapu senetlerinin üzerinde gösterilen “satış bedeli” ibaresi, söz konusu gayri menkulün ilgili belediye kayıtlarındaki emlak beyan değeri olup, harç; bu bedel üzerinden tahsil edilmektedir. 

2) HARÇLAR KANUNU UYARINCA SATIŞ İŞLEMİNDE TAPU HARCI GAYRİMENKULÜN EMLAK BEYAN DEĞERİNİN %015 İDİR. HARÇ YÜKÜMLÜLÜĞÜ ALICI VE SATICI İÇİN AYRI AYRI %015 OLARAK UYGULANIR. 
Harçlar Kanunu uyarınca; gayrimenkul satış işleminde tapu harcı her iki taraftan (alıcı ve satıcı) ayrı ayrı %015 oranında tahsil edilir. Böyle bakıldığında, gayri menkulün emlak beyan değerinin %030 u oranında tapu harcı ödeneceği görülecektir. Kanundaki durum bu olmakla beraber, ülkemiz uygulamasında, taraflar arasındaki anlaşma üzerine, alım-satımdan kaynaklanan harç genel olarak gayrimenkul alıcıları üzerinde bırakılmaktadır. Dolayısıyla, gayrimenkul almak isteyenler, alacakları gayrimenkul ile ilgili maliyet hesabı yaparken; %030 oranındaki peşin tapu harcını dikkate almalıdırlar.
 
3) EMLAK BEYAN DEĞERİNİN ALTINDA SATIŞ BEDELİ GÖSTERİLMEMELİDİR.
50.000 (Ellibin) Ytl “emlak beyan değeri” bulunan bir gayri menkulün satışı esnasında hazineye ödenecek tapu harcı; toplam %030 üzerinden  1500 (Binbeşyüz) Ytl dir. Somut örnek üzerinden de görüleceği üzere, tapu harçları ortalama bir vatandaş için dikkate değer bir maliyet kalemidir.
Bu maliyet kaleminin düşürülmesi amacı ile vatandaşlar tarafından tapu müdürlüklerinde, gayri menkulün  emlak beyan değeri altında satış bedeli gösterilmektedir. Bu tür uygulamalar daha sonra cezalı olarak daha fazla ödemeye yol açmaktadır. Bu nedenle, gayrimenkul satışlarında emlak beyan değeri altında satış bedeli kesinlikle gösterilmemelidir. 

4) EMLAK VERGİSİ İLE TAPU HARCI FARKLI MALİ YÜKÜMLÜKLERDİR.
Emlak vergisi ile tapu harcı farklı mali yükümlülüklerdir. Tapu harçları, tapu işlemleri nedeniyle ortaya çıkmaktadır. Emlak vergisi ise ilgili Kanun uyarınca mülkiyet sahipliğine bağlı bir vergi niteliğindedir. Emlak vergisi ülkemizde halen belediyelerce tahsil edilmektedir. 

5) TAPU HARÇLARI ÖDENMEDİĞİ TAKDİRDE TAPUDAKİ İŞLEMİNİZİ YAPMANIZ MÜMKÜN DEĞİLDİR.
Tapu Müdürlükleri; Harçlar Kanunu gereği tahsil edilmesi gereken harçlar ilgilisi tarafından ödenmeden, talep edilen işlemi( satış, bağış vs)  yapmayacaklardır. Dolayısıyla, bir kısım tapu işlemleri harcın ödenmesi ön koşuluna bağlıdır.

6) HARÇ MUAFİYETİ-İSTİSNASINA TABİİ OLANLAR BU DURUMLARINI BELGELEYEREK HARÇ YÜKÜMLÜĞÜNDEN KAÇINABİLİRLER.
Bir kısım özel kanunlarla ile bazı kurum, kuruluş ve kişiler tapu harçları yönünden muaf tutulmuşlardır. Bu muafiyet hakkına haiz olan kişi ve kuruluşların tapu işlemi sırasında muafiyete ilişkin belgeleri yanında bulundurmaları gerekmektedir. Ülkemizde, tapu müdürlükleri muafiyete tabii olup olmadığınızı resen araştırmadığı için, bu durumdan yaralanmak isteyenler mevcut hallerini belgelemeleri ve hatta bu haklarını kullanmak konusunda ısrarcıları olmaları gerekmektedir. 

E-mail: mehmetparlak@emlakkulisi.com