Detaya inmeden önce olayın aktörlerinin içinde bulunduğu durumu ve kendi içlerindeki sorunları gözden geçirmekte yarar var diye düşünüyorum.
Önce talep tarafındaki sorunu ele alalım… Sektördeki talep kısmını oluşturan asıl ihtiyaç, daha ucuz ve dar gelirliye hitap edecek daireler olmalıdır. Türk insanın konuta bakış açısı değişmelidir. İnsanlarımız yaşama alanı sunan, optimum ölçülere sahip kaliteli ve güvenli konutlar talep etmelidir. Her konuda olduğu gibi konutta da kendisini gösteren, lüks malzeme ve gereğinden büyük daire olarak sektöre yansıyan alışkanlıklardan vazgeçilmelidir. Orta gelir grubunun, 3 oda bir salon gibi 100 metrekarenin üzerinde konut aramaktan daha çok yaşama alanlarını optimum seviyeye getirecek bir tarzı benimsemelidir.
Psikolojik alışkanlıkların değişiminden sonra ekonomik araçların da devreye gireceğini düşünüyorum. Nitekim bu yıl yürürlüğe giren mortgage sisteminin de yavaş yavaş rayına oturması, konut talebinin biraz daha erimesine katkı sağlayacaktır. Mortgage sistemiyle birlikte, insanlar bütçelerine göre konut sahibi olmak isteyecek ve yüksek metrekarelere sahip dairelerden öte daha çok amaçlı ve yaşama alanı sunan daireleri tercih edecektir.
Ya konut arz edenler açısından neler yapılmalı? Bir de buna bakalım ve çuvaldızı kendimize batıralım… Tüketici tarafındaki bu sorunun çözümü için konut arz eden tarafında da ciddi çalışmalar yapılmalıdır. Ne yazık ki şimdiye kadar söz konusu sorunu ortadan kaldıracak radikal çözümler üretilemedi. Bu kapsamda, şimdiye kadar sadece Toplu Konut İdaresi (TOKİ) ve Emlak GYO’nun bir takım girişimleriyle ucuz konut üretimi yapıldı. Ancak bu üretim, çoğunluğunu dar gelirlilerin oluşturduğu yıllık 700 bine ulaşan konut ihtiyacının sadece yaklaşık yüzde 10’luk bir kısmını karşılayacak seviyede kaldı.
Gerçek talep olarak adlandırdığımız dar gelirli kesimin konut ihtiyacının karşılanması için öncelikle yeni bölgelerle yapılacak projelerin alınabilir büyüklük ve fiyatta hayata geçirilmesi gerekir. Buna ek olarak, mevcut riskli binaların da optimum büyüklük ve donatı ile yenilenerek tekrar inşa edilmelidir. Yani mevcut konutlar, birleştirilerek büyük çaplı Kentsel Dönüşüm projesi çerçevesinde değerlendirilmelidir. (Ancak kentsel dönüşüm projelerinin, mevcut tarih ve doğal dokunun tahrip edilmeden gerçekleştirilmesi büyük önem taşımaktadır. )
Asıl önemli olan, mevcut konut ihtiyacının tamamının karşılanmasıdır. Bunun içinde arsa girdi maliyetinin sıfıra yakın olması lazım. Bunun yanı sıra, söz konusu konutlarda yaşayacak insanlara hizmet veren belediyelerin aldığı hizmet bedelleri de minimum seviyede olmalıdır. Yani ana girdi olan arsanın bedava verilerek, yan ürünlerden veya verilen hizmetlerden para kazanma düşüncesi çözüm değildir. Kısaca, arsayı bu noktaya getirmekle iş bitmiyor. Sorunun kökten çözümü, doğru plan üretiminden geçiyor. Arz ve talep tarafının ortak noktada buluşturan bir konut projesi için, plan üretilirken mutlaka müteşebbislerin de konuya dahil olması gerekir. Yani plan aşamasında, mutlaka yapımcıların da fikirleri alınmalı. Hatta konkurlar şeklinde yarışmalar bile düzenlenebilir. Yarışmaya katılan ve kazanan firmalara da bir ayrıcalık tanınması lazım. Projenin finansmanı, alt yapısı, sosyo ekonomik yapısı gibi her yönünden ele alınması gerekir. Ulaşım ise asla unutulmamalı.
Bir diğer çözüm ise dikey yapılaşmanın ağırlık kazanmasıdır. Arsa sıkıntısının en çok yaşandığı İstanbul gibi yoğun bölgelerdeki en etkin çözümün, şehrin siluetini bozmadan gerçekleştirilen çok katlı binalar olduğunu düşünüyorum. Dikey yapılaşmanın bir diğer avantajı da, daha fazla yeşil alan yaratılabilmesine imkan tanıması. Binalar yeterince sağlam ve depreme güvenli olarak inşa edildiği sürece, dikey gelişme ile şehir daha rahat nefes alır bir hale gelecek. Dikey yapıların bir diğer avantajı ise daha ekonomik olmasıdır. Bu tip binaların ısınma, güvenlik gibi ihtiyaçları daha kolay sağlanabiliyor.
Nazmi Durbakayım
Teknik Yapı Başkanı
Türkiye’deki gayrimenkul ve konut sektöründeki temel sorun, gerçek talebin mevcut arz ile karşılanamamasıdır…
