Bir yandan plan ve altyapı eksikliği, öte yandan konut sunumunun yetersizliği nedeniyle kentlerimiz, gecekondu ve kaçak yapılaşma tehdidi altında kalmıştır. 1980'li yıllara kadar konut talebini karşılamak ve kentleşme sorunlarına çare bulmak amacıyla geliştirilen politikalar yetersiz kalmış, ülke geneline yayılan toplu konut uygulamaları gerçekleştirilememiş ve gecekondu/kaçak yapılaşma büyük bir sorun haline gelmiştir. Nitekim, konut ihtiyacının karşılanamadığı nokta kaçak yapılaşma ve gecekondulaşmanın da başlangıç noktası olmuştur. 2000'li yılların başına gelindiğinde ülkemizde hızlı kentleşme ve ruhsatsız yapılaşma eğilimi durmadığı gibi dar ve orta gelirli vatandaşlarımızın nitelikli konut ihtiyacı da artmıştır. Ülkemizde konut ihtiyacı ve gayrimenkul yatırımlarının geleceğine ilişkin 5 önemli husus bulunmaktadır.
1- Gecekondu dönüşümü ve kentsel yenileme: En önemli konu şehirlerimizin etrafını tıkayan ve ekonomik, sosyal, psikolojik, fiziksel pek çok sorunu beraberinde getiren gecekondulaşma ve kaçak yapılaşmanın dönüşümüne ilişkin ihtiyaçtır. Ülkemizin konut ve kentleşme seyrine baktığımızda, özellikle 1945'ten sonra sanayileşme süreciyle birlikte şehirlerimize doğru başlayan aşırı göç sebebiyle, başlarda İstanbul, Ankara, İzmir, Adana gibi şehirlerimizde gecekondu olgusu ve gecekondu problemi ortaya çıkmışken, bugün geldiğimiz noktada illerimizin yarısında ve nüfusu 70 binin üzerinde olan ilçelerimizde de gecekondu ve kaçak yapılaşma sorunu vardır.
2- Deprem riski nedeniyle dönüşüm: Ülkemizdeki dönüşüm ihtiyacı sadece gecekondu dönüşümü sebebiyle değil, aynı zamanda deprem kuşağında bulunan yerleşimlerdeki konutların da güçlendirilmesi ve dönüşümü gereğinden çıkmaktadır. İstanbul'da şiddetli bir deprem olması durumunda yaklaşık 50-60 bin binanın ağır hasar göreceği tahmin edilmektedir.
3- Alt gelir grubu ve yoksul vatandaşların konut ihtiyacı: Ülkemizde alt gelir grubu ve yoksul gruba dahil vatandaşlarımızın acil nitelikli konut ihtiyacı bulunmaktadır. Bu ihtiyaca cevap verecek Devlet destekli uygulamalara hız verilmesi ve yaygınlık kazandırılması gereği TOKİ uygulamalarıyla anlaşılmıştır.
4- Mevcut konut stokunun yaşı ve niteliği: Bugün gelinen noktada, ülkemizdeki 16 milyon konutun yaklaşık %60'ı nitelik açısından günün şartlarına ve konut anlayışına uygun nitelikte değildir. Ülkemizde mevcut konutların ortalama yaşı 20-30 arasındadır. Bu da mevcut konutların eski teknolojiyle, eski konut ve tasarım anlayışlarıyla yapıldıklarını ortaya koyuyor.
5- Artan nüfus ve şehirlere göç: 2000 yılı TÜİK verilerine göre yıllık nüfus artış oranı %1,8 olan ülkemizde nüfus artış hızında son yıllarda azalma olsa da artan şehirleşme ve mevcut genç nüfus nedeniyle nitelikli konut talebinin artması bekleniyor. Biliyoruz ki; insanlığın gelişimiyle birlikte konut ve yerleşim anlayışı da değişmiştir. Artık insanlar sağlam, kaliteli, pratik, fonksiyonel konutlarda ve sağlıklı çevrelerde yaşamak istemektedirler. Bugün konut ihtiyacını irdelediğimizde; altyapısı ve ulaşımı tamamlanmış; eğitim, sağlık, kültür, ticaret gibi sosyal donatıları yeterli; parkları, bahçeleri, çevre düzeni, spor, dinlenme ve eğlence tesisleriyle insanlara çağdaş yaşam olanakları sunan yerleşim alanlarında ikamet edebilme anlaşılmaktadır. Kentleşmeden bağımsız düşünülemeyecek olan konut anlayışındaki gelişme; gayrimenkul alanının bütününe yansımıştır. Doğrudan doğruya gayrimenkul tasarımına yansıyan bu anlayış her şeyden önce şehir planlamasının ve altyapılı arsa üretiminin önemini ortaya koymaktadır. Yine bu anlayış; çevre bilincinin geliştirilmesini; tarihi, kültürel ve ekolojik dengenin korunmasını gerektirmektedir. Tüm bu ihtiyaçlar nedeniyle, yapılan hesaplamalara göre önümüzdeki dönemde, mevcut 16 milyon konut stokunun 10 milyonunun yenilenmesi gerekecektir. Elimizdeki bilgilere göre İstanbul'daki 3,2 milyon konutun yarısının yenilenmesine ihtiyaç bulunmaktadır. Tüm bu faktörler, Türkiye'de nitelikli konuta olan ihtiyacı gösterdiği gibi, Devletin konut ihtiyacının karşılanmasına ilişkin politikalarının da çerçevesini bu faktörler oluşturmaktadır. Aynı zamanda bu durum, Türkiyeyi gayrimenkul alanında Avrupa'nın ve de dünyanın parlayan yıldızı yapmaktadır.
