Gayri menkullerle ilgili günlük yaşam içerisinde en sık gerçekleştirilen hukuki işlem “kira sözleşmesi” dir. Ülke nüfusunun çok büyük kısmının konut ve/ veya işyeri niteliğinde mülkiyet hakkı sahibi olmadığı bir ülkede yaşıyoruz. İnsanlar, “barınma” veya “ticari” gereklilikler nedeni ile her gün binlerce kira sözleşmesi düzenlemektedir. Ayrıca, taşınmaz malikleri ile kiracılar arasında kira uyuşmazlığından kaynaklanan birçok alacak-tahliye davaları açılmaktadır. Kira sözleşmeleri ve tahliye davaları hukuksal olarak oldukça teknik bir nitelik taşımaktadır. Bu nedenle,kira sözleşmesi ve akabinde ortaya çıkan tahliye davalarında usul-prosedür hatası yapılmaması gerekmektedir.
1) KİRA SÖZLEŞMELERİNDE “MUACCELİYET” KOŞULU GEÇERLİ OLUP, ART ARDA 2 KİRANIN ÖDENMEMESİ HALİNDE, KİRACI İÇİN GELECEK AYLAR KİRALARINI ÖDEMEK YÜKÜMLÜLÜĞÜ DOĞAR.
Ülkemizde kira sözleşmeleri genellikle matbu “kira kontratosu” başlıklı sözleşme örnekleri kullanılarak gerçekleştirilmektedir. Kırtasiyelerde satılan bu matbu, örnek formlar taraflarca imzalanarak kira ilişkisi hukuksallaştırılmaktadır. Bu matbu metinlerin tamamında, “.. kiracının art arda 2 aylık kira parasını ödememesi halinde gelecek aylar kirası muaccel olur” şeklinde bir sözleşme şartı bulunmaktadır. Kira sözleşmesinde bulunan bir şart, Borçlar Kanunu ve Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanunun yasaklayıcı bir düzenlemesine aykırı değilse tarafları hukuksal olarak bağlar. Bu çerçevede, belirtilen şart sözleşmede bulunuyor ise, 2 aylık kiranın ödenmemesi halinde alacaklı-kiralayan, kiracı aleyhine gelecek aylar kirası dahil olmak üzere icra takibi yapabilir, dava açabilir.
2) KİRA SÖZLEŞMELERİNDE KEFİLİN SORUMLULUĞU SÖZLEŞMEDE BELİRLENEN SÜRE İLE SINIRLIDIR. KİRA SÖZLEŞMESİNİN UZATILMASI HALİNDE KEFİLİN SORUMLULUĞU SONA ERER.
Taşınmazı kiraya veren kişi (kiralayan), kiracıdan alacağını teminat altına almak için “kefil” isteyebilir. Kira sözleşmesinde kefil; “adi” veya “müteselsil” kefalet hükümleri çerçevesinde sorumluluk altına girebilir. Kira sözleşmesi etrafındaki kefalet ile ilgili temel ayrıntı; kira sözleşmesine kefil olan kişinin sorumluluğunun ne kadar bir müddet süreceği ile ilgilidir. Hukuksal olarak kira sözleşmesinde kefilin sorumluluğu, sözleşmede belirtilen süre ile sınırlı bir sorumluluktur. Yani, 1 yıllık kira sözleşmesinin, daha sonra sözlü ve/ veya yazılı olarak 2-3 yıla uzatılması halinde kefilin bu yeni dönemler bakımından sorumluluğu ortadan kalkar.
3) KANUNA UYGUN DÜZENLENMİŞ BİR TAHLİYE TAAHHÜDÜ, KİRACININ KONUT VEYA İŞYERİNDEN TAHLİYESİNİ ÇABUKLAŞTIRAN HUKUKİ BİR BELGEDİR.
6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanunun 7/a bendi uyarınca, kiracı gayri menkulü belirli bir tarihte tahliye edeceğini yazılı olarak kiralayana taahhüt edebilir. Tahliye taahhüdü, Kanunda ve içtihatlarda belirtilen nitelik ve şartlara uygun olarak düzenlenmiş ise, kiralayana; kiracısını belirtilen süreden itibaren 1 ay içerisinde dava veya icra yolu ile tahliye hakkı verir. Kira sözleşmesi kurulduktan sonra verilen taahhüt geçerlidir. Kira sözleşmesi öncesi ve kira sözleşmesi imzalanırken verilen taahhüt geçersizdir.
Özetle; yazılı olmak koşulu ile, “şartlı tahliye taahhüdü”, “düzenleme tarihi boş bırakılan tahliye taahhüdü”, “ikinci defa yapılan sözleşmeye konulan taahhüt”, “ tanzim tarihi boş bırakılan taahhüt” lerin hukuken geçerli olduğu kabul edilmektedir.
Öte yandan, “yazılı olmayan”; “kiralanan gayri menkulün anahtarı kiracıya verilmeden imzalanan“, “ilk sözleşme ile birlikte alınan”, “birden fazla kiracısı bulunan sözleşmedeki kiracılardan birisinin tek başına verdiği “ tahliye taahhütlerinin geçersiz olduğu kabul edilmektedir.
E-mail: mehmetparlak@emlakkulisi.com
