2008'den itibaren genel trendi bir tarafa bırakıp, proje bazlı değerlendirmeler yapacağımızı bir önceki yazımda anlatmıştım.
Bu hafta sizlere konut piyasası ile ilgili çok önemli, hiçbir yerde bulamayacağınız püf noktaları sıralayacağım.
Hangi konutlar prim yapar? Tersten okursanız hangi konutlar prim yapmaz? Tercih sizin.
Ama bundan önce altın cümleyi söyleyeyim: Oturduğunuz bir eviniz varsa, kira gelirine ihtiyacınız varsa dükkan veya mağaza alın. Kira gelirine ihtiyacınız yoksa arsa satın alın. Arsa satın alırken planlarınızı, aldığınız arsayı en az 10 yıl unutmak üzerineeyapın.
1) Gelişmekte olan lokasyon: Konut satın aldığınız veya ayacağınız bölge kentin gelişmekte olan bölgesiyse prim potansiyeli vardır. Bulunduğunuz kent birden fazla yöne doğru gelişiyorsa hızlı gelişenin prim potansiyeli, yavaş gelişenlerden fazladır.
2) Yatırımlar: Tercih ettiğiniz bölgede üniversite, hastane, okul ve adliye gibi kamusal ve sosyal donatılar varsa yüksek prim potansiyeli yoldadır. (Bu konuda en iyi veriyi imar planlarından alırsınız. İstanbul'un yeni imar planlarının taslağına sitenin manşetindeki bannerı tıklayarak erişebilirsiniz.)
3) İnşaat şirketi: Konutu satın alacağınız inşaat şirketi prim potansiyelinde önemlidir. Güvenilen ve bilinen bir inşaat şirketinin yaptığı konutun prim potansiyeli her zaman için yüksektir. Ayrıca yaptığı projenin arkasında duran, satış sonrası hizmet veren inşaat şirketlerinin sattığı konutlar da yüksek potansiyel taşır.
4) Maliyetine göre fiyatı: Bulunduğu lokasyon gözönüne alındığında maliyetine yakın fiyattan satılan konut prim potansiyeli taşır. Maliyetine yakın fiyatlardan satılan konutlar prim potansiyeli taşır. Maliyetinin çok üstüne bir veya bir kaç katına satılan konutlar çok uzun vadede yine prim yapar. Ama kısa, orta ve uzun vadede prim yapması, ekstra bir gelişme olmadığı sürece zordur. (Bununla ilgili daha önce bir yazı yazmıştım. Bir evin maliyeti nasıl hesaplanır, başlığı ile. Eski yazılarımdan bulabilirsiniz.)
5) Metrekare: Metrekaresi küçük olan konutların prim potansiyeli, büyük olanlardan daha fazladır.
6) Ulaşım yatırımları: Başta metro olmak üzere ulaşım yatırımlarından iyi pay alan lokasyonlardaki konutlar yüksek prim yapar.
7) Belediye şirketleri ve TOKİ: Kamu şirketleri sosyal endişe taşır. Bunun için yüksek kar marjı uygulamaz. Bu tür konutlar orta ve uzun vadede çok iyi prim yapar. Ayrıca belediye veya TOKİ projeyi yaptıktan sonra altyapı yatırımlarını sürdürür.
8) Sosyal donatı: Sosyal donatısı fazla olan konutların prim potansiyeli yaygın anlayışın aksine düşüktür. Çünkü fazla sosyal donatı, yüksek aidat demektir. Yüksek aidat ise, her ne kadar tapusu size ait olsa da kendi evinizde kiracı gibi oturmanız anlamına gelir. Bu çok fazla tercih edilmez.
TEBERNÜŞ KİREÇCİ
E-mail: tebernuskirecci@emlakkulisi.com
Tebernüş Kireçci
