Nermin çiviciler: Yapı kooperatiflerinde ferdileşme!

Konut yapı kooperatiflerinin özellikle bir dönem, toplumun önemli bir kesiminin konut ihtiyacını karşılamada başarılı olduğu muhakkak. Ne var ki,   kooperatif   konutlarının tapusunun üyelere devri süreci, genelde hep çok sancılı olmuş, ortaya birçok hukuki sorun çıkarmıştır.  

İnşaatı biten kooperatife ait konutların, kat mülkiyeti kanunu hükümlerince ortağın mülkiyetine geçirilmesi işlemine   'ferdileşme' diyoruz. Ferdileşme; konut bedellerinin tespiti, konutların ortaklara dağıtılması, taşınmazın tapu kütüğünde cinsinin bina olarak düzeltilmesi, binanın mülkiyetinin kat mülkiyetine çevrilmesi, son olarak da bağımsız bölümlerin mülkiyetinin ortaklara devredilmesi aşamalarından geçilerek yapılır. Bu aşamalara ait ayrıntılar çoklukla kooperatif ana sözleşmesinde yer alır.

şžunu da belirtmeliyiz ki; ferdileşme için,kat mülkiyeti kurulması   zorunlu değildir. Kooperatif adına kayıtlı kat irtifaklı yerlerde de ferdileşme yapılması mümkündür.

Ferdileşme Sürecinde Yaşanan Problemler
Kanuna göre Konut yapı kooperatifleri, ferdi mülkiyete geçip ortakların konutlarının tapularını almaları ile amacına ulaşmış sayılır ve dağılır. Ferdi münasebet işleri, yapı kullanma izninin almasını takip eden en geç bir yıl içinde sonuçlandırılmalıdır. Ancak bu süreye uyulmamasının sonuçları kanunda açıklanmamıştır. Kooperatif yöneticileri, kooperatifin sona ermesini, çok defa kişisel nedenlerle, istememekte bu durum   çeşitli uyuşmazlıklara neden olmaktadır.

Öncelikle şunu belirtmeliyiz ki; Kooperatifler Kanunundaki özel hüküm sebebiyle; konut yapı kooperatiflerinin ana sözleşmeleri, noterde tanzim edilmiş satış vaadi sözleşmesi hükmündedir. Yani kooperatife ortak olunması ile, kooperatif için taşınmaz mülkiyetini ortağa nakil borcu doğmaktadır. Bu sebeple, Yargıtay, kat mülkiyeti kurulmuş, kuralar çekilmiş veya üyeler arasında bir anlaşmaya varılmışsa; kooperatif yöneticilerinin ortaklar adına tapu vermekten kaçınmaları halinde, kooperatif ortaklarının dava yoluyla kendi tapularını alabilmesini kabul etmektedir.

Buna karşılık, kooperatif tarafından inşa edilen konutlar üzerinde kat mülkiyeti-kat irtifakı sistemi kurulup her konut birer bağımsız bölüm niteliğini kazanmadan açılan davalar reddedilmektedir. Hatta kat mülkiyeti kurulmuş olsa dahi, henüz kuralar çekilmemiş ise, üyelerin yine de adlarına tapu tesisi isteyemeyeceği yolunda kararlar mevcuttur.

çözüm Önerisi
Konut yapı kooperatiflerinin ana sözleşmeleri, noterde tanzim edilmiş satış vaadi sözleşmesi hükmünde olduğundan; Kooperatif ortakları ortaklık senedine dayanarak taşınmazda paydaş olabilmek için kooperatife karşı dava açabilmeli, böylece kooperatife ait taşınmazda hissedar olabilmelidirler. Diğer taraftan ; Kat Mülkiyeti Kanunu, ortaklığın giderilmesi davalarında, hakimin kat mülkiyeti tesisi suretiyle bağımsız bölümlerin ayrı ayrı paydaşlara tahsisine imkan vermektedir. Kooperatiflerde de hakim, kat mülkiyeti tesisi suretiyle bağımsız bölümlerin mülkiyetini ortaklara özgüleyebilmelidir.

Kanımızca ferdi mülkiyete geçmekte direnen konut yapı kooperatiflerinde, ortaklarının tapuda kendi adlarına tescilli bir konut sahibi olmaları yolunun bu suretle açılabilmesi mümkündür. Yalnız kooperatif ortakları ferdileştirme ile kooperatif ortaklığının bitmesinin aynı şey olmadığını bilmeli, yıllarca boşa aidat ödememek için tasfiye sürecine müdahil olmalıdır.

Sağlıklı günler dileğiyle.

Av.Nermin çiviciler