Yapı kooperatiflerinin arsa karşılığı kat vermeleri!

1-Yapı Kooperatiflerinin Sahibi Oldukları Arsalarını Daire veya İşyeri Karşılığı Vermeleri Yapı kooperatiflerinin sahibi bulundukları arsayı, daire ve işyeri karşılığında müteahhitlere vererek, müteahhitle "Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi" yaptıklarına uygulamada sıkça rastlanmaktadır. Varılan anlaşma gereği, arsanın yeri ve konumuna göre yapılacak belirli sayıdaki konut ve işyeri müteahhide bırakılmakta, kooperatife kalan konut ve işyeri ise ana sözleşmedeki esaslar dahilinde ortaklara dağıtılmaktadır. 

5520 sayılı KVK'nın kooperatif muafiyetini düzenleyen 4-1 /k maddesinin parantez içi hükmüne göre; yapı kooperatiflerinin kendilerine ait arsalarını kat karşılığı vererek her bir hisse için bir işyeri veya konut elde etmelerinin ortak dışı işlem sayılmayacaktır. Dolayısıyla, 1.1.2006 tarihinden itibaren yapılan işlemlerde geçerli olmak üzere, arsanın kat karşılığı verilmesi işlemi ortak içi işlem kapsamında değerlendirilecek ve muafiyet şartlarını ihlal etmeyecektir. Ancak bunun için, her bir hisse için bir işyeri veya konut elde edilmesi gerekir. Başka bir deyişle, eğer kat karşılığı verilen arsa nedeniyle her bir hisseye birden fazla işyeri ve/veya konut edinilmesi söz konusu ise işlem ortak dışı işlem sayılacak ve muafiyet şarları ihlal edilmiş olacaktır. 

Örneğin, 100 ortaklı S.S. Huzur Yapı Kooperatifinin sahibi olduğu arsayı kat karşılığı olarak, (A) inşaat Taahhüt Ltd. Şti.'ne vermiş ve bu işlem sonucunda 100 adet daire ve 100 adet işyeri edinmiş, edinmiş olduğu daire ve işyerlerini her bir ortağına birer daire ve birer işyeri olmak üzere dağrtmış olsun. 

Bu durumda, her bir ortağa birer işyeri ve daire verildiği için işlemin ortak içi işlem sayılması mümkün değildir. Zira, bu işlemin ortak içi işlem sayılabilmesi için, her bir hisse için bir işyeri veya konut elde edilmesi gerekirdi. Oysa örnek olayda, her bir hisse için bir daire, bir de işyeri elde edilmiştir. Dolayısıyla yapılan işlem, ortak dışı işlemdir ve muafiyet şartlarının ihlal edildiği anlamına gelir. 

2-Yapı Kooperatiflerince Konut ve İşyeri Karşılığı Arsa Temin Edilmesi Yapı kooperatifleri iki şekilde arsa temin etmektedirler. Birincisi; normal koşullarda ortaklarından topladıkları aidatlarla kendi adlarına tapu devri veya tapuya şerh verdirilecek bir gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ile arsa satın alınmasıdır. 

Yapı kooperatiflerinde, arsa temin edilmesinin ikinci yolu ise, kat karşılığı arsa sağlanmasıdır. Bu ikinci halde de kooperatif; mülkiyeti başkasına ait olan arsa üzerine varılan anlaşma gereği yaptırdığı konut veya işyerlerinin bir kısmını, kooperatife terk edeceği arsa payına karşılık olarak arsa sahibine vermektedir. Yani, kooperatifin yapmış veya yapacak olduğu konut veya işyerlerini arsa sahibine vererek arsa temin etmektedir. 

Kooperatifin yapmış veya yapacak olduğu konut ve işyerlerinden bir kısmını, kendisine terk edilecek arsa payına karşılık arsa sahiplerine vermesi halinde, bu durum kooperatifçe "münhasıran ortaklar ile iş görülmesi" koşulunun fiilen ihlal edildiği anlamına geldiğinden kurumlar vergisi mükellefiyeti doğacaktır. 

Dolayısıyla bu şartın ihlal edildiği tarihten itibaren muafiyet ortadan kalkacak ve kooperatifin kurumlar vergisi mükellefiyeti başlayacaktır.  

Şükrü KIZILOT/ Hürses Gazetesi